Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2011 г. N 01АП-5241/11

г. Владимир

21 ноября 2011 г.

Дело N А79-10488/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2011 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миронычевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Фито-лайн", г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.07.2011 по делу N А79-10488/2010, принятое судьей Яковлевой Г.Н.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фито-лайн" (ОГРН 1022101137277, ИНН 2128045707), г. Чебоксары, к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом, г. Чебоксары,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "НИДИ" (ОГРН 1022100968955, ИНН 2127313777), г. Чебоксары, общество с ограниченной ответственностью "АККонд-торг" (ОГРН 1052128139997, ИНН 2129064075), г. Чебоксары,

о признании договора недействительным в части,

при участии представителей: от заявителя жалобы (истца) - Казаковой Т.Н. по доверенности от 11.01.2011 (сроком до 01.03.2012), Варлашкина С.В. по доверенности от 11.01.2011 (сроком до 31.12.2011);

от ответчика (Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом) - Козлицкой Т.Р. по доверенности от 11.01.2011 N 039-2 (сроком до 31.12.2011), Васильевой Т.Ю. по доверенности от 11.01.2011 N 039-3 (сроком до 31.12.2011);

от ответчика (администрации города Чебоксары), третьих лиц - не явились, извещены,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фито-лайн" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики о признании недействительным договора от 08.12.2008 N Н-151 купли-продажи нежилых помещений, обремененных залоговым обязательством, в части включения в предмет договора нежилых комнат N 1, 2, 15-22, 27-31 площадью 345,6 кв.м, расположенных в подвале нежилого помещения N 02, находящегося в подвале и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с цокольным этажом, одноэтажным пристроем общей площадью 1222,3 кв.м, по адресу: г. Чебоксары, ул. 50 лет Октября, д. 1, а также в части стоимости (продажной цены) указанных нежилых помещений сумме 7 216 248 рублей 96 копеек (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования основаны на статьях 168, 180, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью использования истцом приобретенных им по вышеназванному договору купли-продажи подвальных помещений в связи с расположением в них общедомовых коммуникаций и инженерного оборудования, о наличии которых истец при заключении договора осведомлен не был.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.05.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечено общество с ограниченной ответственностью "АККонд-торг".

Требования ООО "АККонд-торг" основаны на статьях 168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что договор от 08.12.2008 N Н-151 в части включения в предмет договора нежилых комнат N 1, 2, 15-31, расположенных в подвале нежилого помещения N 02, находящихся в подвале и на первом названного дома, является недействительной сделкой, так как подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) относятся к общедомовому имуществу собственников жилого дома и не могут находиться во владении отдельных лиц. Данная сделка нарушает права общества, как собственника помещения N 4 общей площадью 41,8 кв.м, находящегося в указанном жилом доме.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "НИДИ".

Решением от 15.07.2011 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом "Фито-лайн" и обществу с ограниченной ответственностью "АККонд-торг" в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Торговый дом "Фито-лайн" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что спорные нежилые помещения сформированы и используются как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений дома, и не относятся к общему имуществу дома. Полагает, что суд неверно определил назначение спорных помещений как торгово-складские. При этом отмечает, что коммуникации и оборудование, расположенные в спорных комнатах, обслуживают более одного помещения, в связи с чем указанные помещения не могут находиться в исключительной собственности ООО "ТД "Фито-лайн".

По мнению заявителя, также неправомерным является вывод суда о том, что правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, то есть на 02.09.1992.

Кроме того, заявитель считает, что суд неверно указал на возникновение права собственности муниципального образования г. Чебоксары на спорное нежилое помещение N 02 до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним", приняв при этом во внимание представленные ответчиком документы (постановление администрации Калининского района от 24.07.1992 N 157/21, баланс предприятия РЭУ-3, опись жилых домов РЭУ-3 по состоянию на 01.07.1992). Полагает, что данные документы свидетельствуют лишь о факте принятия на баланс находившегося на тот момент (до даты приватизации первой квартиры в доме) полностью в муниципальной собственности жилого дома N 1 по ул. 50 лет Октября, а не о факте возникновения права собственности муниципального образования на спорные нежилые комнаты.

Представители заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддерживают в полном объеме, обжалуемое решение считают незаконным и необоснованным, просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ответчика в судебном заседании и в отзыве с позицией заявителя не согласны, обжалуемый судебный акт считают законным и обоснованным, просят его оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Администрация, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей администрации и третьих лиц по имеющимся в нем материалам.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 9 час. 00 мин. 21.11.2010 (протокол судебного заседания от 16-23 ноября 2011 года).

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.12.2008 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (продавцом) и ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" (покупателем) заключен договор N Н-151 купли-продажи нежилых помещений, обремененных залоговым обязательством.

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязался передать в порядке приватизации покупателем муниципального имущества в собственность покупателя нежилые комнаты N 1-31, расположенные в подвале, и нежилые комнаты N 1-26, расположенные на первом этаже нежилого помещения N 02, находящегося в подвале и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома с цокольным этажом, одноэтажным пристроем, общей площадью 1222,30 кв.м; нежилые комнаты N 1-15, нежилого помещения N 4, распложенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома общей площадью 274,20 кв.м; нежилое помещение N 5, расположенное в одноэтажном кирпичном пристрое к жилому пятиэтажному кирпичному дому с цокольным этажом и подвалом общей площадью 63,10 кв.м, находящиеся по адресу: г. Чебоксары, ул. 50 лет Октября, д. 1, принадлежащие продавцу на праве собственности.

Стоимость нежилых помещений по договору составила 32 565 000 рублей.

Покупатель обязался принять нежилые помещения и уплатить за них предусмотренную договором денежную сумму согласно графику платежей, являющемуся приложением к договору (пункт 1.2 договора).

По акту приема-передачи от 18.12.2008 покупателю были переданы приобретенные им нежилые помещения без каких-либо претензий со стороны покупателя.

Истец, указывая на то, что спорные комнаты нежилого помещения N 02, находящиеся в подвале и на первом этаже многоквартирного дома, предназначены для обслуживания всего жилого дома, в связи чем являются общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований ООО "ТД "Фито-лайн" и ООО "АККонд-торг", суд первой инстанции исходил их нижеследующего.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу пункта 3 Правил при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Таким образом, отнесение помещения к общему имуществу законодатель связывает не с нахождением данного имущества (расположением в пределах дома), а с его назначением: предназначено ли оно непосредственно для обслуживания, использования и доступа к помещениям, находящимся в собственности собственников этих помещений, а также тесно связано с ними назначением.

Данные выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/2009, от 02.03.2010 N 13391/09.

Из справки МУП "Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда" N 01-14/1158 от 19.04.2011 следует, что по данным архива предприятия в числе первых в жилом доме N 1 по улице 50 лет Октября города Чебоксары приватизированы квартиры N 80, 82, 83 на основании договоров приватизации от 02.09.1992, 20.09.1992, 25.09.1992 соответственно.

Судом установлено, что спорное помещение не требует постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. При этом суд первой инстанции обоснованно признал заключение эксперта от 05.03.2011, на которое ссылался истец в обоснование своих требований, противоречащим другим имеющимся в деле документам, поскольку оно является не конкретным, содержит указание на наличие в спорных комнатах нежилого помещения N 02 общедомовых инженерных коммуникаций (сетей), а конкретно оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, не указано, их наличие не установлено; исследовательскую часть данный документ не содержит, в связи с чем невозможно проследить соответствие сделанных экспертом выводов фактически установленным осмотром помещений обстоятельствам.

Материалы дела свидетельствуют, что жилой дом N 1, распложенный на ул. 50 лет Октября города Чебоксары, построен в 1976 году. В подвале и на первом этаже данного дома находится нежилое помещение N 2, которое было предназначено под фирменный рыбный магазин "Океан" и использовалось как рыбный магазин с его торгово-складскими помещениями, что подтверждается проектной документацией и рабочим проектом, выполненным проектным институтом "Чувашгражданпроект" и техническим паспортами на этот объект.

Таким образом, спорное помещение N 2 жилого дома использовалось под рыбный магазин "Океан", то есть было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Помещение с момента постройки дома и по настоящий момент является самостоятельным объектом недвижимости.

Согласно техническому паспорту нежилое помещение N 02 представляет собой торгово-складское помещение, состоящее из складов, холодильных камер, коридора, санузлов, торговых залов, подсобных помещений и т.д.

C июля 2003 года по настоящее время спорными помещениями владеет и пользуется истец, сначала по договору аренды от 01.07.2003 N 7124, заключенному между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем), МУП "Калининское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" (балансодержателем) и ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" (арендатором), для размещения торгового комплекса для реализации сельскохозяйственной и цветной продукции, сопутствующего товара, а с декабря 2008 года - по договору купли-продажи для тех же целей.

Учитывая приведенные выше доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции о том, что нежилые комнаты N 1, 2, 15-22, 27-31 площадью 345,6 кв.м, расположенные в нежилом помещении N02, сформированы и используются как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений дома, и не относятся к общему имуществу дома. Доказательства использования помещения в целях нужд владельцев дома отсутствуют.

Само по себе нахождение в спорных помещениях инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения, системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному; технические характеристики спорного помещения позволяют использовать его как самостоятельный объект; необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома истцом не доказана.

Ответчики обосновали наличие права муниципальной собственности на данные помещения, возникшее на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Доказательств обратного в деле не имеется.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, были приняты во внимание судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе проверки и повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.07.2011 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.07.2011 по делу N А79-10488/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фито-лайн" (ОГРН 1022101137277, ИНН 2128045707), г. Чебоксары, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

М.А. Максимова Л.В. Бухтоярова