Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2013 г. N 17АП-14806/13 (ключевые темы: неотделимые улучшения - муниципальная собственность - нежилой фонд - протокол разногласий - рассрочка)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2013 г. N 17АП-14806/13

г. Пермь

28 декабря 2013 г.

Дело N А60-23582/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей Ю.А. Голубцовой, Е.О. Никольской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Прохоровой Татьяны Петровны: Прохорова Т.П., паспорт,

от ответчиков: 1. Администрации города Екатеринбурга: не явились,

2. Департамента по управлению муниципальным имуществом: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу истца,

индивидуального предпринимателя Прохоровой Татьяны Петровны,

на решение арбитражного суда Свердловской области

от 24 октября 2013 года

по делу N А60-23582/2013,

вынесенное судьей Н.В. Микушиной,

по иску индивидуального предпринимателяПрохоровой Татьяны Петровны (ОГРНИП 304667317400096, ИНН 666303036139)

кАдминистрации города Екатеринбурга, Департаменту по управлению муниципальным имуществом

об урегулировании условий договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда,

установил:

Индивидуальный предприниматель Прохорова Т.П. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области к Администрации города Екатеринбурга и Департаменту по управлению муниципальным имуществом с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036 между Администрацией города Екатеринбурга и индивидуальным предпринимателем Прохоровой Татьяной Петровной, а именно, просит пункты 2.1, 6.1 договора изложить в следующей редакции:

- пункт 2.1. договора: "1. На основании актов выполненных работ включить в стоимость объекта произведенные неотделимые улучшения на сумму 149 000 руб.

2. Включить в стоимость объекта оплаченные суммы арендных платежей за период с 01.08.2012 по 31.03.2014 в размере 160 000 руб.

3. Окончательная цена объекта составляет 1 981 000 руб."

- пункт 6.1. договора: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает продавцу пени в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от уплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной п. 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

В ходе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования по п. 2.1 договора, в связи с чем истец просит не рассматривать требование об урегулировании разногласий в части подпункта 2 пункта 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036 (о зачете стоимости арендных платежей в размере 160 000 руб.), а также просит изложить п. 2.1 договора в следующей редакции:

- пункт 2.1. договора: "1. На основании актов выполненных работ включить в стоимость объекта произведенные неотделимые улучшения на сумму 312 244 руб. 08 коп.

3. Окончательная цена объекта составляет 1 977 756 руб."

Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 24 октября 2013 года исковые требования удовлетворены частично. Пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036, подписанного между Департаментом по управлению муниципальным имуществом от имени Администрации города Екатеринбурга и индивидуальным предпринимателем Прохоровой Татьяной Петровной, принят в редакции ответчика (продавца):

"Цена объекта составляет 2 290 000 (два миллиона двести девяносто тысяч) рублей, без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС".

Пункт 6.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036 принят в редакции истца (покупателя):

"За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает продавцу пени в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от уплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной п. 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

В остальной части в иске отказано.

Истец с решением суда от 24 октября 2013 года не согласен, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части пункта 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036, подписанного между Департаментом по управлению муниципальным имуществом от имени Администрации города Екатеринбурга от имени Администрации города Екатеринбурга и индивидуальным предпринимателем Прохоровой Татьяной Петровной, принять в редакции ответчика (продавца): "Цена объекта составляет 2 290 000 (два миллиона двести девяносто тысяч) рублей, без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС", и принять по делу новый судебный акт.

По мнению истца, судом не принят во внимание тот факт, что ответчик умышленно бездействовал при принятии решения по приватизации помещения закусочной более девяти месяцев. Истец не согласен с отчетом об оценке объекта, данный отчет не был представлен истцу для ознакомления и был представлен ответчиком только в судебное заседание. Судом не оценены доказательства истца о принятых мерах по обеспечению сохранности муниципальной собственности и быстрейшему восстановлению объекта для целевого использования предпринимателем. Произведенные затраты по восстановлению муниципального имущества истцом доказаны в полном объеме. Произведенные улучшения являются неотделимыми. Истец считает, что ответ Департамента от 14.04.2012, которым предложено реализовать преимущественное право выкупа, а затем произвести ремонтные работы, является согласием ответчика (арендодателя) на производство работ в помещении.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Ответчики представителей в судебное заседание не направили, представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором просили апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения, а также указали на то, что согласия на производство неотделимых улучшений арендодатель не давал, а в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Гражданским кодексом Российской Федерации не установлена обязанность арендодателя по согласованию капитального ремонта и неотделимых улучшений, это является правом стороны по договору. Доказательств неотложной необходимости в проведении ремонтных работ истцом не представлено. Стоимость выкупаемого имущества определена оценщиком до проведения ремонтных работ и на стоимость объекта проведенные работы не повлияли.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Прохорова Татьяна Петровна является арендатором нежилого помещения муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга, расположенного по адресу: Екатеринбург, ул. Корепина, 36, 1 этаж (помещения N 1-9) общей площадью 70,6 кв.м на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 01.07.2001 N 64960073 и дополнительных соглашений к нему (т. 1, л.д. 39-42, 44-46).

Индивидуальный предприниматель Прохорова Татьяна Петровна обратилась в Департамент по управлению муниципальным имуществом с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, установленном ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

Письмом от 30.03.2012 N 02.15-12-3387 Департамент по управлению муниципальным имуществом предложил истцу реализовать свое право арендуемого объекта, а затем провести ремонтные работы (т. 1, л.д. 104).

Ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036.

В п. 2.1 указанного договора цена объекта составляет 2 290 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС (т. 1, л.д. 70-73).

С сопроводительным письмом от 04.04.2013 истцом в адрес ответчика направлен подписанный договор и протокол разногласий к договору, в котором истец предложил ответчику изложить пункты 2.1, 6.1 договора в следующей редакции:

- пункт 2.1. договора: "1. На основании актов выполненных работ включить в стоимость объекта произведенные неотделимые улучшения на сумму 149 000 руб.

2. Включить в стоимость объекта оплаченные суммы арендных платежей за период с 01.08.2012 по 31.03.2014 в размере 160 000 руб.

3. Окончательная цена объекта составляет 1 981 000 руб."

- пункт 6.1 договора: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает продавцу пени в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от уплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной п.2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно" (т. 1, л.д. 68, 73, оборот).

В сопроводительном письме от 04.04.2013 истец пояснил, что стоимость неотделимых улучшений в сумме 149 000 руб. составляют работы, выполненные по актам от 13.12.2012 N 56 на 55 000 руб., от 14.01.2013 N 1 на 50 000 руб., от 16.01.2013 N 2 на 44 000 руб., которые направлены ответчику одновременно с подписанным договором и протоколом разногласий.

Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга сообщил истцу о том, что протокол разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа 07.03.2013 N 1036 не принимается (т. 1, л.д. 69).

Обращаясь с иском в арбитражный суд, Прохорова Т.П. указывает, что ей осуществлены неотделимые улучшения переданного в аренду спорного объекта, в связи с чем, стоимость улучшений должна быть зачтена в стоимость арендуемого объекта. В ходе рассмотрения дела, истцом уточнялись исковые требования в части п. 2.1 договора, в связи с чем истец просил пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

"1.На основании актов выполненных работ включить в стоимость объекта произведенные неотделимые улучшения на сумму 312 244 руб. 08 коп.

3. Окончательная цена объекта составляет 1 977 756 руб.".

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

Выводы, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оснований для их переоценки апелляционный суд не усматривает.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Пунктом 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что поскольку в протоколе разногласий уточненные истцом требования по п. 2.1 не заявлены, оснований для их рассмотрения не имеется.

В подтверждение факта произведенных неотделимых улучшений на сумму 149 000 руб. истец представил в материалы дела договоры подряда, подписанные между истцом и сторонними организациями, локальный сметный расчет, акты от 13.12.2012 N 56 на сумму 55 000 руб., от 16.01.2013 N 2 на сумму 44 000 руб., от 14.01.2013 N1 на сумму 50 000 руб.

Вместе с тем, как правильно установлено судом первой инстанции, истцом не представлено доказательств того, что неотделимые улучшения арендуемого им нежилого помещения, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Корепина, 36 были осуществлены с согласия арендодателя в соответствии с п. 3.2.6, 3.2.7, 6.2 договора аренды.

Локальный сметный расчет, ведомость объемов работ, акты приемки работ не согласовывались и не подписывались ответчиком.

При этом зачету подлежит не стоимость проведенных ремонтных работ, а стоимость неотделимых улучшений.

Ссылка истца на ответ Департамента от 14.04.2012, которым предложено реализовать преимущественное право выкупа, а затем произвести ремонтные работы, как на согласие арендодателя на производство работ, несостоятельна, поскольку указанный документ в порядке ст. 65 АПК РФ не является надлежащим доказательством согласия арендодателя на выполнение неотделимых улучшений.

Как правильно установлено судом первой инстанции, акты от 14.01.2013 N 1 на сумму 50 000 руб., от 13.12.2012 N 56 на сумму 55 000 руб. не содержат наименования выполненных работ.

Следовательно, из данных документов невозможно сделать вывод о том, что выполненные работы относятся к неотделимым улучшениям.

Таким образом, доказательства действительной стоимости неотделимых улучшений в материалах дела не представлены.

Из представленного в материалы дела отчета от 20.12.2012 N 691 об определении рыночной стоимости выкупаемого объекта, составленного ООО "Трансэнергоресурс" следует, что дата определения стоимости объекта оценки - 17.12.2012, период проведения работ по оценке: 17-20 декабря 2012 года (т. 1, л.д. 95-103).

Представленные истцом акты N 1 и N 2 датированы 14.01.2013, 16.01.2013, то есть после проведения оценки нежилого помещения.

Доказательств оплаты акта от 13.12.2012 N 56 на сумму 55 000 руб. истцом в материалы дела не представлено в порядке ст. 65 АПК РФ.

Из названного отчета следует, что стоимость выкупаемого имущества определена оценщиком до проведения ремонтных работ и на стоимость объекта проведенные работы не повлияли.

Кроме того, истец в своем расчете (реестр платежных документов) (т. 2, л.д. 30-32) ссылается на платежные документы от 2013 года, то есть оплаченные после проведения оценки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для зачета проведенных ремонтных работ в стоимость выкупаемого имущества не имеется.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно п. 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036 принят в редакции продавца, а именно: "Пункт 2.1 договора: "Цена объекта составляет 2290000 (два миллиона двести девяносто тысяч) рублей, без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС".

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в остальной части не проверяются апелляционным судом в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые явились бы основанием для отмены судебного акта на основании ст. 270 АПК РФ в обжалуемой части, апелляционным судом не установлено.

С учетом изложенного, решение суда в обжалуемой части следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2013 по делу N А60-23582/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л.Панькова

Судьи

Ю.А.Голубцова Е.О. Никольская