Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 17АП-14634/13

г. Пермь

23 декабря 2013 г.

Дело N А60-2745/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Голубцовой Ю.А., Никольская Е.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,

при участии:

от истца - Индивидуального предпринимателя Манацкой Ольги Владимировны: Ваввилова О.В., доверенность от 01.11.2012,

от ответчика - Муниципального образования Серовский городской округ в лице Отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом": не явились,

от третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "НЭО Центр": не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчик а, Муниципального образования Серовский городской округ в лице Отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом",

на решение арбитражного суда Свердловской области

от07 октября 2013 года

по делу N А60-2745/2013,

принятое судьей Чукавиной Т.В.,

по искуИндивидуального предпринимателя Манацкой Ольги Владимировн ы (ОГРНИП 304661726800038, ИНН 661700016740)

к Муниципальному образованию Серовский городской округ в лице Отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом"

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "НЭО Центр" (ОГРН 1057749698775, ИНН 7706605603)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

установил:

Индивидуальный предприниматель Манацкая Ольга Владимировна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Муниципальному образованию Серовский городской округ в лице Отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" (Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи имущества N 57-к от 29.11.2012, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просит установить цену выкупаемого имущества на основании судебной экспертизы, по следующим пунктам договора:

1. Пункт 3 договора изложить в следующей редакции

"Имущество продается по цене 12 913 000 (двенадцать миллионов девятьсот тринадцать тысяч) рублей без учета НДС, в том числе стоимость здания 9 904 000 (девять миллионов девятьсот четыре тысячи) рублей без учета НДС, стоимость земельного участка 3 009 000 (три миллиона девять тысяч) рублей без учета НДС.

На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату издания Постановления об условиях приватизации (N 1852 от 28 ноября 2012 г.).

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производиться Покупателем в рассрочку сроком на 5 лет, согласно графику (приложение N 1).

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом: О х D х 1/3 ставки рефинансирования Пр = 2,75%, где Пр - сумма процентов О - остаток задолженности по основному долгу,

D - фактическое количество календарных дней между платежами

365 - фактические дни в году.

Оплата процентов по настоящему договору производиться Покупателем одновременно с погашением основного долга.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 20 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца (Управление Федерального Казначейства по Свердловской области (ООА СГО КУМИ) ИНН 6632027858/КПП 663201001, в ГРКЦ ГУ Банка России по Свердловской области г. Екатеринбург, БИК 046577001, расчетный счет 40101810500000010010, КБК 90211402033040001410 (назначение по договору купли-продажи), ОКАТО 65492000000). Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

1. На уплату неустойки;

2. На уплату процентов;

3. На погашение основного долга.

В случае досрочной оплаты Покупателем имущества (включая оплату суммы основного долга и начисленных на дату платежа процентов), проценты указанные в графике платежей после полной оплаты' имущества уплате Покупателем не подлежат.

2. Пункт 3.1. включить в текст договора и изложить его в следующей редакции

"Оплата приобретаемого имущества производиться Покупателем согласно графика платежей (Приложение N 1). Первый платеж по настоящему договору осуществляется до 20 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора.

3. Пункт 14 договора изложить в следующей редакции

"Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с неоплатой (ежемесячной суммы полностью, указанной в графике -Приложение N 1 и процентов, начисленных на сумму основного долга) более двух и более раз подряд; неполной оплатой (части ежемесячной суммы, указанной в графике - приложение N 1 и процентов начисленных на сумму основного долга) двух или более раз подряд; оплатой с нарушением сроков, установленных в графике (приложение N 1 и процентов, начисленных на сумму основного долга) двух или более раз подряд, которая признается существенным нарушением данного договора, Покупателем оплаты стоимости имущества.

Все споры между сторонами, возникающие по настоящему договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации".

4. Приложение N 1 к договору купли-продажи "График платежей" принять в следующей редакции:

Приложение N 1 к договору купли-продажи муниципального имущества N 57-к от 29.11.12г.

График платежей

Процентная ставка: 2,75 %

Стоимость муниципального имущества - 12 913 000 рублей Срок: 60 месяцев

Номер платежа	Месяц платежа, следующий за месяцем заключения договора	Дата платежа	Ежемесячный платеж	В погашение долга	В погашение процентов	Остаток долга после платежа
1	1-й	до 20 числа	230597,90	201005,61	29592,29	12 711 994,39
2	2-й	до 20 числа	230597,90	201466,25	29131,65	12 510 528,14
3	3-й	до 20 числа	230597,90	201927,94	28669,96	12 308 600,19
4	4-й	до 20 числа	230597,90	202390,70	28207,21	12 106 209,50
5	5-й	до 20 числа	230597,90	202854,51	27743,40	11 903 354,99
6	6-й	до 20 числа	230597,90	203319,38	27278,52	11 700 035,60
7	7-й	до 20 числа	230597,90	203785,32	26812,58	11 496 250,28
8	8-й	до 20 числа	230597,90	204252,33	26345,57	11 291 997,95
9	9-й	до 20 числа	230597,90	204720,41	25877,50	11 087 277,54
0	10-й	до 20 числа	230597,90	205189,56	25408,34	10 882 087,98
11	11-й	до 20 числа	230597,90	205659,79	24938,12	10 676 428,19
12	12-й	до 20 числа	230597,90	206131,09	24466,81	10 470 297,10
13	13-й	до 20 числа	230597,90	206603,47	23994,43	10 263 693,63
14	14-й	до 20 числа	230597,90	207076,94	23520,96	10 056 616,69
15	15-й	до 20 числа	230597,90	207551,49	23046,41	9 849 065,20
16	16-й	до 20 числа	230597,90	208027,13	22570,77	9 641 038,07
17	17-й	до 20 числа	230597,90	208503,86	22094,05	9 432 534,21
18	18-й	до 20 числа	230597,90	208981,68	21616,22	9 223 552,53
19	19-й	до 20 числа	230597,90	209460,60	21137,31	9 014 091,93
20	20-й	до 20 числа	230597,90	209940,61	20657,29	8 804 151,32
21	21-й	до 20 числа	230597,90	210421,72	20176,18	8 593 729,59
22	22-й	до 20 числа	230597,90	210903,94	19693,96	8 382 825,65
23	23-й	до 20 числа	230597,90	211387,26	19210,64	8 171 438,39
24	24-й	до 20 числа	230597,90	211871,69	18726,21	7 959 566,70
25	25-й	до 20 числа	230597,90	212357,23	18240,67	7 747 209,47
26	26-й	до 20 числа	230597,90	212843,88	17754,02	7 534 365,58
27	27-й	до 20 числа	230597,90	213331,65	17266,25	7 321 033,93
28	28-й	до 20 числа	230597,90	213820,54	16777,37	7 107 213,40
29	29-й	до 20 числа	230597,90	214310,54	16287,36	6 892 902,86
30	30-й	до 20 числа	230597,90	214801,67	15796,24	6678 101,19
31	31-й	до 20 числа	230597,90	215293,92	15303,98	6 462 807,27
32	32-й	до 20 числа	230597,90	215787,30	14810,60	6 247 019,96
33	33-й	до 20 числа	230597,90	216281,82	14316,09	6 030 738,14
34	34-й	до 20 числа	230597,90	216777,46	13820,44	5 813 960,68
35	35-й	до 20 числа	230597,90	217274,24	13323,66	5 596 686,44
36	36-й	до 20 числа	230597,90	217772,17	12825,74	5 378 914,27
37	37-й	до 20 числа	230597,90	218271,23	12326,68	5 160 643,04
38	38-й	до 20 числа	230597,90	218771,43	11826,47	4 941 871,61
39	39-й	до 20 числа	230597,90	219272,78	11325,12	4 722 598,83
40	40-й	до 20 числа	230597,90	219775,28	10822,62	4 502 823,55
41	41-й	до 20 числа	230597,90	220278,93	10318,97	4 282 544,61
42	42-й	до 20 числа	230597,90	220783,74	9814,16	4 061 760,87
43	43-й	до 20 числа	230597,90	221289,70	9308,20	3 840 471,17
44	44-й	до 20 числа	230597,90	221796,83	8801,08	3 618 674,35
45	45-й	до 20 числа	230597,90	222305,11	8292,80	3 396 369,24
46	46-й	до 20 числа	230597,90	222814,56	7783,35	3 173 554,68
47	47-й	до 20 числа	230597,90	223325,18	7272,73	2 950 229,50
48	48-й	до 20 числа	230597,90	223836,96	6760,94	2 726 392,54
49	49-й	до 20 числа	230597,90	224349,92	6247,98	2 502 042,62
50	50-й	до 20 числа	230597,90	224864,06	5733,85	2 277 178,56
51	51-й	до 20 числа	230597,90	225379,37	5218,53	2 051 799,19
52	52-й	до 20 числа	230597,90	225895,87	4702,04	1 825 903,33
53	53-й	до 20 числа	230597,90	226413,54	4184,36	1 599 489,78
54	54-й	до 20 числа	230597,90	226932,41	3665,50	1 372 557,37
55	55-й	до 20 числа	230597,90	227452,46	3145,44	1 145 104,91
56	56-й	до 20 числа	230597,90	227973,71	2624,20	917 131,21
57	57-й	до 20 числа	230597,90	228496,15	2101,76	688 635,06
58	58-й	до 20 числа	230597,90	229019,78	1578,12	459 615,28
59	59-й	до 20 числа	230597,90	229544,62	1053,29	230 070,66
60	60-й	до 20 числа	230597,90	230070,66	527,25	0,00
			13835874,29	12913000,0	922874,29

Решением от 07.10.2013 иск удовлетворен.

Суд первой инстанции указал на то, что условия п.п. 3, 3.1. 14 договора N 57-к купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 29.11.2012 и Приложение N 1 к договору "График платежей" изложить в соответствии с выводами проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Ответчик с принятым решением в части урегулирования разногласий по п. 3 договора купли-продажи муниципального имущества N 57-к от 29.11.2012 не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить в указанной части отменить. Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствующие о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, поскольку содержит недостоверные расчеты, не имеет описание расчетов поправочных коэффициентов, которые, в свою очередь, оказали существенное влияние на рыночную стоимость объекта.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в суд не представило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, истец является арендатором объекта муниципального недвижимого имущества - трехэтажного нежилого здания кинотеатра "Юбилейный", расположенного по адресу г. Серов, ул. Каквинская, 1, общей площадью 1086,2 кв.м. на основании договора аренды N 188 от 27.06.2003.

28.12.2011 истец обратилась с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Ответчик в письме от 24.01.2012 N 133 сообщил истцу о необходимости проведения рыночной оценки отчуждаемого объекта, после получения результата которой будет предоставлен проект договора купли-продажи.

17.10.2012 заявитель обратился к ответчику с заявлением N 15 о предоставлении копии акта оценки спорного объекта недвижимости.

Ответчик в письме от 22.10.2012 N 2703 сообщил заявителю о проведении повторной оценки спорного объекта недвижимости, после чего истцу будет направлен проект договора купли-продажи

05.12.2012 истец получил от ответчика письмо N 3225 от 29.11.2012 об удовлетворении заявления о выкупе арендуемого имущества, с приложением копии Постановления Администрации Серовского городского округа от 28.11.2012 N 1852 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" и договора купли-продажи муниципального имущества.

Как следует из подп. 2 п. 3 Постановления Администрации Серовского городского округа от 28.11.2012 N 1852 "Об условиях приватизации объекта недвижимости", цена отчуждаемого имущества формировалась на основании повторно выполненного отчета оценки ЕК-ОА-1054/12 от 20.11.2012, подготовленного оценщиком ООО "НЭО Центр" и составила 27 021 469 руб.

Не согласившись с ценой имущества и рядом положений договора купли-продажи, истец письмом N 27 от 24.12.2012 направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, а также выполненные истцом отчеты оценки имущества.

В ответ ответчиком направлено письмо N 01 от 09.01.2013 с приложением протокола согласования разногласий.

При этом не урегулированными остались следующие пункты договора:

- п. 3 договора относительно цены отчуждаемого имущества;

- п. 3.1. договора относительно порядка платежей по договору

- п. 14 договора купли-продажи относительно возможности расторжения договора купли-продажи и финансовых взаимоотношений сторон в процессе расторжения договора.

Поскольку возникшие разногласия не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В этом случае судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (п. 2 указанного Информационного письма).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости по состоянию на 28.12.2011.

В целях устранения разночтений в цифровых показателях, судом на основании ч. 1 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена дополнительная экспертиза.

Принимая во внимание выводы эксперта и уточненные исковые требования предпринимателя, суд определил условия п.п. 3, 3.1. 14 договора N 57-к купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 29.11.2012 и Приложение N 1 к договору "График платежей"" изложить в соответствии с выводами судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Таким образом, с учетом положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, цена недвижимого имущества правомерно определена судом первой инстанции в указанном размере.

Арбитражный апелляционный суд исследовал и оценил возражения ответчика относительно содержания экспертного заключения, составленного по результатам проведения назначенной судебной экспертизы по делу.

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проведение судебной экспертизы и ее результат, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, соответствует положениям ст. 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом, осуществившим в рамках назначенной арбитражным судом судебной экспертизы, методике исследования, не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (ст. 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 07.10.2013 по делу N А60-2745/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Ю.А. Голубцова Е.О. Никольская