Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2013 г. N 18АП-13226/13

г. Челябинск

28 декабря 2013 г.

Дело N А76-14274/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2013 по делу N А76-14274/2013 (судья Костылев И.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Рентком" - Зорина Е.С. (доверенность от 14.01.2013),

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Кардава О.Б. (доверенность от 17.01.2013).

Общество с ограниченной ответственностью "Рентком" (далее - ООО "Рентком", заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 159 кв. м (земли поселений), кадастровый номер 74:36:04 08 012:0005, по адресу: г. Челябинск, Советский р-н, ул. Комсомольская, д. 5; об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью 159 кв. м (земли поселений), кадастровый номер 74:36:0408 012:0005, по адресу: г. Челябинск, Советский р-н, ул. Комсомольская, д. 5 в пользу ООО "Рентком" в установленный законом срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена конкурсный управляющий Крестовских Елена Викторовна Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" (далее - Фонд) (далее - КУ Крестовских, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.10.2013 (резолютивная часть объявлена 14.10.2013) заявленные требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласился регистрирующий орган и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что пунктом 4 статьи 111 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) установлено, что часть имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты утверждения плана внешнего управления составляет менее чем 100 000 руб., продается в порядке, установленном планом внешнего управления. Однако земельный участок не был реализован в вышеуказанном порядке. Протоколом общего собрания кредиторов от 31.01.2012 Фонда установлена начальная цена продажи объекта на основании отчета об определении рыночной стоимости. Следовательно, спорное имущество подлежало реализации в порядке, определенном пунктами 3, 4 статьи 139 Закона о банкротстве. Пункт 5 указанной статьи применим только, когда стоимость всего имущества должника составляет менее чем 100 000 руб. Между тем, согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и документам, представленным заявителем в Управление Росреестра, балансовая стоимость всего имущества должника, подлежащего продаже, составляет более 100 000 руб.

До начала судебного заседания ООО "Рентком" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на законность и обоснованность обжалуемого решения. Отметило, что регистрирующим органом не учтено разъяснение, приведенное в пункте 43 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения".

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание третье лицо не явилось. С учетом мнения представителей заявителя и заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель заявителя поддержал доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.10.2011 по делу N А76-2881/2011 Фонд признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утверждена Крестовских Е.В. Определением арбитражного суда от 22.05.2013 по указанному делу конкурсное производство в отношении Фонда завершено. 20.06.2013 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации юридического лица в связи с его ликвидацией.

Решением собрания кредиторов Фонда от 31.01.2012 утвержден порядок продажи имущества Фонда (т. 1, л. д. 23-28).

Согласно пункту 9.1 порядка в случае если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов реализуемое имущество должника подлежит продажи посредством публичного предложения. На основании пункта 9.2 порядка в сообщении о проведении открытых торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 Закона о банкротстве, указываются величина снижения начальной цены имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена, при этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах. Срок публичного предложения составляет 30 календарных дней с даты опубликования сообщения о продаже имущества посредством публичного предложения. Продажа имущества осуществляется с поэтапным понижением цены каждые 5 дней на 2 % от предыдущей стоимости.

В соответствии с пунктом 9.4 порядка если в течение 30 календарных дней с даты опубликования сообщения о продаже имущества посредством публичного предложения имущество будет считаться нереализованным, оно подлежит свободной продаже путем заключения договоров купли-продажи по наибольшей предложенной цене (безотносительно к начальной цене выставления имущества на продажу).

В указанном решении в разделе 2 "имущество должника, подлежащее продаже" установлено, что рыночная стоимость земельного участка площадью 159 кв. м (земли поселений), кадастровый номер 74:36:04 08 012:0005, по адресу: г. Челябинск, Советский р-н, ул. Комсомольская, д. 5, составляет 925 000 руб. (цена установлена на основании отчета об оценке независимого оценщика N 2011-12/0003 (т. 1, л. д. 145, 146).

11 мая 2012 года состоялись первые торги по продаже спорного объекта (т. 1, л. д. 34, 35).

Как следует из представленного протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N 2, начальная цена лота составила 925 000 руб., лот открытого аукциона в электронной форме признан несостоявшимся, так как не было допущено ни одной заявки на участие.

12 июля 2012 года состоялись повторные торги по продаже спорного объекта (т. 1, л. д. 36, 37).

Как следует из представленного протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N 2, начальная цена лота составила 832 500 руб., лот открытого аукциона в электронной форме признан несостоявшимся, так как не было допущено ни одной заявки на участие.

04 сентября 2012 года состоялись торги посредством публичного предложения по продаже спорного объекта (т. 1, л. д. 38, 39).

Как следует из представленного протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N 2, начальная цена лота составила 832 500 руб., лот открытого аукциона в электронной форме признан несостоявшимся, так как не было допущено ни одной заявки на участие.

В связи с тем, что первые торги, повторные торги и торги посредством публичного предложения по продаже имущества должника - земельного участка площадью 159 кв. м (земли поселений), кадастровый номер 74:36:0408 012:0005, по адресу: г. Челябинск, Советский р-н, ул. Комсомольская, д. 5, не состоялись по причине отсутствия заявок, 04.03.2013 между КУ Крестовских (продавец) и ООО "Рентком" заключен договор купли-продажи N 3 указанного земельного участка (т. 1, л. д. 15, 16).

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить на условиях, определенных настоящим договором, указанный земельный участок.

В силу пункта 2.1 договора стоимость продаваемого имущества составляет 100 000 руб.

Указанное имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 02.04.2013 (т. 1, л. д. 17).

В доказательство оплаты по договору приобретенного имущества представлено платежное поручение от 01.04.2013 N 196 на сумму 100 000 руб. (т. 1, л. д. 18).

По представленным КУ Крестовских справке, бухгалтерскому балансу по состоянию на 30.09.2011, акту приема-передачи основных средств от 08.11.2011 и инвентаризационной описи основных средств (т. 1, л. д. 50-58) балансовая стоимость земельного участка на последнюю отчетную дату до открытия конкурсного производства составляла 2000 руб.

11 апреля 2013 года ООО "Рентком" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

18 мая 2013 года Управление Росреестра направило заявителю сообщение об отказе в государственной регистрации N 01/181/2013-230 (т. 1, л. д. 7, 8). В качестве причин отказа указано на то, что в соответствии с пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах, имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения. В соответствии с пунктом 1 статьи 148 Закона о банкротстве нереализованное имущество должника предлагается конкурсным управляющим кредиторам в счет погашения задолженности, при отказе кредиторов от принятия имущества должника оно передается в муниципальную или государственную собственность. Действующее законодательство, регулирующее порядок продажи недвижимого имущества при конкурсном производстве, не предусматривает возможность прямой продажи объектов недвижимости, за исключением имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем 100 000 руб., а также в случае реализации имущества должника, которое является продукцией, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности. Представленная заявителем дополнительная бухгалтерская отчетность не устраняет вышеуказанные замечания, поскольку противоречит ранее представленным документам в части состава имущества должника и сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым у Фонда имеется в собственности также иное недвижимое имущество.

Полагая, что названный отказ в государственной регистрации является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя в области предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что указанное имущество было правомерно реализовано путем заключения прямого договора купли-продажи от 04.03.2013 N 3 в соответствии с пунктом 5 статьи 139 Закона о банкротстве. При этом суд сослался на правовую позицию, приведенную в пункте 43 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения".

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого решения об отказе в государственной регистрации права собственности и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения (пункт 4 указанной статьи).

В силу пункта 5 указанной статьи имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей, продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов.

Как было отмечено выше, балансовая стоимость названного земельного участка составляет 2000 руб.

Из порядка продажи имущества Фонда, утвержденного решением собрания кредиторов Фонда от 31.01.2012, следует, что в случае если первые торги, повторные торги и торги посредством публичного предложения по продаже имущества должника признаны несостоявшимися, то имущество подлежит свободной продаже путем заключения договоров купли-продажи по наибольшей предложенной цене (безотносительно к начальной цене выставления имущества на продажу) (пункт 9.4 порядка).

В связи с тем, что первые торги, повторные торги и торги посредством публичного предложения по продаже названного земельного участка не состоялись по причине отсутствия заявок, что подтверждено протоколами о результатах проведения торгов, представленными в материалы дела, указанное имущество было реализовано путем заключения прямого договора купли-продажи от 04.03.2013 N 3 с покупателем - ООО "Рентком".

В пункте 43 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения" разъяснено, что при рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с продажей имущества должника, необходимо руководствоваться следующим. Согласно абзацу первому пункта 4 и пункту 6 статьи 111 Закона о банкротстве в плане внешнего управления может быть определен порядок продажи имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты утверждения плана внешнего управления составляет менее чем 100 000 руб. Под балансовой стоимостью имущества должника, которое может быть продано без проведения торгов, в данном случае подразумевается стоимость объекта по отдельной сделке, а не совокупная стоимость имущества, подлежащего продаже в соответствии с планом внешнего управления. Если сделки по продаже имущества должника являются взаимосвязанными и общая балансовая стоимость продаваемого по таким сделкам имущества, определенная на последнюю отчетную дату до даты утверждения плана внешнего управления, составляет 100 000 руб. и более, применяется общий порядок продажи имущества, предусмотренный статьями 110, 111 Закона о банкротстве.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, изложенные разъяснения применимы и к пункту 5 статьи 139 Закона о банкротстве.

Таким образом, не может быть принят довод подателя жалобы о том, что пункт 5 статьи 139 Закона о банкротстве применим только, когда стоимость всего имущества должника составляет менее чем 100 000 руб.

На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2013 по делу N А76-14274/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова