Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2013 г. N 16АП-3749/13 (ключевые темы: нежилые помещения - государственное имущество - защитные сооружения гражданской обороны - рыночная стоимость - объекты гражданской обороны)

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2013 г. N 16АП-3749/13

г. Ессентуки

27 декабря 2013 г.

Дело N А63-16884/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сулейманова З.М.,

судей: Казаковой Г.В., Егорченко И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Физиковой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.2013 по делу N А63-16884/2012 (судья Керимова М.А.)

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Краевой клинический диагностический центр" (ИНН 2633001799, ОГРН 1022601932011, г. Ставрополь)

к министерству имущественных отношений Ставропольского края (ИНН2634051351, ОГРН 1022601949644, г. Ставрополь)

третьи лица: Управление по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций администрации города Ставрополя, г. Ставрополь,

Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь,

индивидуальный предприниматель Шамхалов Станислав Евгеньевич, г. Ставрополь,

индивидуальный предприниматель Косенко Евгений Алексеевич, г. Ставрополь,

министерство здравоохранения Ставропольского края, г. Ставрополь

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края,

пи участии в судебном заседании представителей истца - закрытого акционерного общества "Краевой клинический диагностический центр" - Фаргиева А.М. (доверенность от 03.09.2012 N 9/15-ю), Скрипникова А.С. (доверенность от 03.09.2012 N 9/16-ю), в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Краевой клинический диагностический центр", г. Ставрополь (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь (далее - министерство, ответчик) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, и изложении пунктов 1.1, 1.5, 2.1, а так же главы "Особые условия" договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края - нежилое здание (диагностический центр) (литера А) общей площадью 8564,5 кв.м.; гараж (литера Г) общей площадью 92,0 кв.м.; гараж (литера Г1) общей площадью 54,3 кв.м.; сооружения: ограждение (38 секций) протяженностью 114 м.; ограждение (решетка- 2 штуки) протяженностью 16,4 м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, б/н, б/д, между закрытым акционерным обществом "Краевой клинический диагностический центр" и министерством имущественных отношений Ставропольского края в следующих редакциях: пункт 1.1.: "Продавец продает, а Покупатель с использованием преимущественного права приобретает арендуемое недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304: - часть нежилого здания - помещения N N 1-3,5-45,73-255,291-554, площадью 7947,2 кв.м. (диагностический центр) (литера А) общей площадью 8564,5 кв.м., кадастровый номер 26:12:000000:0000:10720/192:1001-101 О/А; - гараж (литера Г) общей площадью 92,0 кв.м., кадастровый номер 26:12:000000:0000:10 720/192:1001-1005/Г; - гараж (литера Г1) общей площадью 54,3 кв.м., кадастровый номер 26:12:000000:0000:10720/192:1001/Г1; - сооружения: ограждение (38 секций) протяженностью 114 м.; ограждение (решетка - 2 штуки) протяженностью 16,4 м., (далее - имущество)." пункт 1.5.: "Цена продажи продаваемого по настоящему договору имущества равна ее рыночной стоимости и составляет 159 749 783 рублей, на основании заключения эксперта N 175/02-13Э от 25.03.2013, выполненного судебно-экспертной лабораторией некоммерческого партнерства "Независимая Экспертно-Консультационная Служба", в том числе: - часть нежилого здания (диагностического центра) - 158 408 953 рублей; - гараж: (литера Г) - 759 714 рублей; - гараж: (литера Г1) - 479 756 (рублей; - сооружение: ограждение (38 секций) - 86 63 рублей; - сооружение: ограждение (решетка - 2 штуки) - 14 729 рублей." пункт 2.1.:

"сумму в размере 159 749 783 рублей и начисленные проценты на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (начисление процентов производится исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования информационного сообщения о продаже арендуемого имущества) перечисляет с рассрочкой платежа 5 лет согласно графику, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора, на счет, указанный в пункте 2.2." - глава "Особые условия": "Имущество, указанное в части 1 пункта 1.1. (нежилое здание (диагностический центр) (литера А) общей площадью 8564,5 кв.м.) передается Продавцом Покупателю с обременением: нежилые помещения 4,47-72,557,558 площадью 514,9 кв.м. подвального этажа нежилого здания, являющиеся защитным сооружением гражданской обороны, подлежат хранению и использованию в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими и устанавливающими порядок эксплуатации и пользования объектами гражданской обороны." (уточненные требования). Исковые требования мотивированы тем, что выкупная (рыночная) стоимость арендуемого имущества находящегося в государственной собственности Ставропольского края и отчуждаемого по договору купли-продажи министерством определена неверно, что подтверждается альтернативным отчетом "Об определении рыночной недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 304" N 84/10/12-1 от 11.10.2012, подготовленным ООО "Деловой партнер". Кроме того, в проект договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, необоснованно включены подвальные помещения здания, поскольку эти помещения являются объектом гражданской обороны (убежищем) и не могут быть приватизированы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, индивидуальный предприниматель Шамхалов Станислав Евгеньевич, г. Ставрополь, индивидуальный предприниматель Косенко Евгений Алексеевич, г. Ставрополь, министерство здравоохранения Ставропольского края, г. Ставрополь.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.2013 исковые требования закрытого акционерного общества "Краевой клинический диагностический центр", г. Ставрополь, ОГРН 1022601932011 удовлетворены. Суд решил урегулировать разногласия по договору купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, изложив пункты 1.1, 1.5, 2.1, а так же главу "Особые условия" договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края - нежилое здание (диагностический центр) (литера А) общей площадью 8564,5 кв.м.; гараж (литера Г) общей площадью 92,0 кв.м.; гараж (литера Г1) общей площадью 54,3 кв.м.; сооружения: ограждение (38 секций) протяженностью 114 м.; ограждение (решетка- 2 штуки) протяженностью 16,4 м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, б/н, б/д, между закрытым акционерным обществом "Краевой клинический диагностический центр" и министерством имущественных отношений Ставропольского края в следующих редакциях: пункт 1.1.: "Продавец продает, а Покупатель с использованием преимущественного права приобретает арендуемое недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304: - часть нежилого здания - помещения N N 1-3,5-45,73-255,291-554, площадью 7947,2 кв.м. (диагностический центр) (литера А) общей площадью 8564,5 кв.м., кадастровый номер 26:12:000000:0000:10720/192:1001-101 О/А; - гараж (литера Г) общей площадью 92,0 кв.м., кадастровый номер 26:12:000000:0000:10 720/192:1001-1005/Г; - гараж (литера Г1) общей площадью 54,3 кв.м., кадастровый номер 26:12:000000:0000:10720/192:1001/Г1; - сооружения: ограждение (38 секций) протяженностью 114 м.; ограждение (решетка - 2 штуки) протяженностью 16,4 м., (далее - имущество)." пункт 1.5.: "Цена продажи продаваемого по настоящему договору имущества равна ее рыночной стоимости и составляет 159 749 783 рублей, на основании заключения эксперта N 175/02-13Э от 25.03.2013, выполненного судебно-экспертной лабораторией некоммерческого партнерства "Независимая Экспертно-Консультационная Служба", в том числе: - часть нежилого здания (диагностического центра) - 158 408 953 рублей; - гараж: (литера Г) - 759 714 рублей; - гараж: (литера Г1) - 479 756 (рублей;

- сооружение: ограждение (38 секций) - 86 63 рублей; - сооружение: ограждение (решетка - 2 штуки) - 14 729 рублей." пункт 2.1.: "сумму в размере 159 749 783 рублей и начисленные проценты на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (начисление процентов производится исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования информационного сообщения о продаже арендуемого имущества) перечисляет с рассрочкой платежа 5 лет согласно графику, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора, на счет, указанный в пункте 2.2." - глава "Особые условия": "Имущество, указанное в части 1 пункта 1.1. (нежилое здание (диагностический центр) (литера А) общей площадью 8564,5 кв.м.) передается Продавцом Покупателю с обременением: нежилые помещения 4,47-72,557,558 площадью 514,9 кв.м. подвального этажа нежилого здания, являющиеся защитным сооружением гражданской обороны, подлежат хранению и использованию в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими и устанавливающими порядок эксплуатации и пользования объектами гражданской обороны.". Судебный акт мотивирован законностью и обоснованностью исковых требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд. В жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем принят незаконный и необоснованный судебный акт.

В отзыве на жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалоб без удовлетворения за законностью и обоснованностью принятого решения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не направили.

В судебном заседании представители истца просили решение оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, о причинах неявки суд не известили. От Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, выслушав представителей истца, исследовав материалы дела, считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в соответствии с Федеральными законами "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", "О приватизации государственного и муниципального имущества", Законом Ставропольского края "Об установлении предельного значения площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края или муниципальной собственности муниципальных образований Ставропольского края", распоряжением Правительства Ставропольского края от 21.03.2012 N 122-рп "О приватизации объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304" распоряжением министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1808 от 14.09.2012 утверждены условия приватизации путем предоставления преимущественного права приобретения обществом по рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и включенных в казну Ставропольского края, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул.Ленина, 304: нежилого здания (диагностический центр) (литера А) общей площадью 8564,5 кв.м; гаража (литера Г) общей площадью 92,0 кв.м; гаража (литера Г1) общей площадью 54,3 кв.м; сооружений: ограждение (38 секций) протяженностью - 114 м; ограждение (решетка - 2 штуки.) протяженностью 16,4 м.

Этим же распоряжением министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1808 от 14.09.2012 утверждена цена продажи объектов недвижимости в размере 263 389 000 рублей на основании отчета независимого оценщика N 015/2012 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Ставропольского края и включенных в казну Ставропольского края, расположенного по адресу: РФ, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, для консультирования заказчика относительно величины рыночной стоимости по состоянию на 03.09.2012", выполненного индивидуальным предпринимателем Косенко Евгением Алексеевичем.

14.09.2012 министерство направило обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края - нежилого здания (диагностический центр) (литера А) общей площадью 8564,5 кв.м; гаража (литера Г) общей площадью 92,0 кв.м; гаража (литера Г1) общей площадью 54,3 кв.м; сооружений: ограждение (38 секций) протяженностью 114 м.; ограждение (решетка- 2 штуки) протяженностью 16,4 м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304.

15.10.2012 общество направило министерству протокол разногласий и письмо, в котором сообщило о намерении заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, но на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Эти разногласия заключаются:

1. в несогласии общества с выкупной (рыночной) стоимостью арендуемого имущества находящегося в государственной собственности Ставропольского края, которая, по мнению общества, определена неверно, что подтверждается альтернативным отчетом "Об определении рыночной недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 304" N 84/10/12-1 от 11.10.2012, подготовленным ООО "Деловой партнер";

2. в необоснованном включении в проект договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, подвальных помещений здания, которые являются объектом гражданской обороны (убежищем) и не могут быть приватизированы.

Отклонение министерством протокола разногласий явилось основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

Частью 3 статьи 3 Закона о приватизации предусмотрено, что приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2.1.37 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284, был установлен запрет на приватизацию защитных сооружений гражданской обороны.

Пунктом 2 Положения о порядке использования объектов и имущества гражданской обороны приватизированными предприятиями, учреждениями и организациями, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.04.1994 N 359 предусмотрено, что объекты и имущество гражданской обороны, приватизация которых запрещена в соответствии с пунктом 2.1.37 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, исключаются из состава имущества приватизируемого предприятия и передаются в установленном порядке его правопреемнику на ответственное хранение и в пользование.

Согласно пункту 2 раздела 3 (объекты оборонного производства) приложения 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление N 3020-1) объекты связи и инженерной инфраструктуры, предназначенные для использования в особый период, относятся исключительно к федеральной собственности.

На основании пункта 3 Постановления N 3020-1 объекты государственной собственности, не указанные в его приложениях 1 - 3 передаются в государственную собственность субъектов федерации на основании предложений их компетентных органов власти, но до момента определения соответствующего собственника таких объектов они относятся к федеральной собственности.

Объекты в виде "защитных сооружений гражданской обороны" в приложениях 1 - 3 прямо не указаны.

Общее понятие и классификация подобных объектов определяются исходя из положений иных законодательных и нормативных актов.

Так, статья 1 Федерального закона от 12.02.1998 N 28-ФЗ "О гражданской обороне" определяет гражданскую оборону как систему мероприятий по подготовке к защите и защите населения, материальных и культурных ценностей на территории Российской Федерации от опасностей, возникающих при ведении военных действий или вследствие этих действий, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Пунктом 2 Порядка создания убежищ к объектам гражданской обороны отнесены в том числе убежища и иные объекты, предназначенные для обеспечения проведения мероприятий по гражданской обороне.

Согласно ГОСТу Р22.0.02-94 "Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Термины и определения основных понятий", утвержденному постановлением Госстандарта Российской Федерации от 22.12.1994 N 327, под защитным сооружением понимается инженерное сооружение, предназначенное для укрытия людей, техники и имущества от опасностей, возникающих в результате последствий аварий и катастроф на потенциально опасных объектах, либо стихийных бедствий в районах размещения этих объектов, а также от воздействия современных средств поражения.

Пунктами 1.2, 2.1 и 2.2 Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны, утвержденных приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 15.12.2002 N 583, предусмотрено, что статус защитного сооружения гражданской обороны как объекта гражданской обороны определяется наличием паспорта убежища, заверенного организацией, эксплуатирующей сооружение, и органом управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям. Учет защитного сооружения гражданской обороны ведется в федеральных органах исполнительной власти, региональных центрах по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, органах исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органах управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям субъектов Российской Федерации и органах местного самоуправления, а также в организациях, имеющих на балансе защитное сооружение гражданской обороны, в журнале учета защитных сооружений гражданской обороны. Документальным основанием для ведения учета защитного сооружения гражданской обороны является паспорт сооружения, в котором указываются его основные технические характеристики и перечень оборудования систем жизнеобеспечения. Паспорт защитного сооружения гражданской обороны оформляется после ввода защитного сооружения в эксплуатацию или по итогам инвентаризации защитного сооружения гражданской обороны.

Из представленного в материалы дела паспорта убежища от 28.03.1991 и выписки из журнала учета защитных сооружений гражданской обороны города Ставрополя следует, что подвальное помещение нежилого здания диагностического центра (литер А), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, имеет особый статус и отнесено к объектам гражданской обороны.

В соответствии с заключением эксперта некоммерческого партнерства "Независимая Экспертно Консультационная Служба" Душина В.В. N 175/02-13Э от 25.03.2013 подвальные помещения, согласно техническому паспорту N 4, 47-72, 557, 558 нежилого здания (литер А) Диагностический центр, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, имеют признаки объекта защитного сооружения гражданской обороны в объеме, позволяющем использовать указанные помещения по назначению объекта защитного сооружения гражданской обороны.

В пояснении от 17.12.2012 Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Ставропольскому краю подтвердило факт наличия объекта гражданской обороны в здании диагностического центра, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304.

Таким образом, подвальные помещения диагностического центра, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, являются объектом гражданской обороны - убежищем. Эти подвальные помещения при разграничении государственной собственности в государственную собственность субъекта Российской Федерации (Ставропольского края) не передавались. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Поскольку приватизация защитных сооружений гражданской обороны (убежищ) запрещена действующим законодательством, и эти сооружения являются ограниченными в обороте и относятся к федеральной собственности, то площадь защитного сооружения гражданской обороны (подвальные помещения диагностического центра, согласно техническому паспорту помещения N 4, 47-72, 557, 558, общей площадью 514,9 кв. м) подлежит исключению из общей площади приватизируемого объекта: нежилого здания диагностического центра, общей площадью 8 462,1 кв.м (8 462,1 - 514,9 = 7 947,2).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял пункты договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, касающиеся уточнения предмета договора (исключения подвального помещения здания, являющегося объектом гражданской обороны) в редакции истца.

Также между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, касающиеся цены приватизации недвижимого имущества.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Включая в проект договора цену продажи объектов недвижимости в размере 263 389 000 рублей, министерство руководствовалось отчетом независимого оценщика N 015/2012 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Ставропольского края и включенных в казну Ставропольского края, расположенного по адресу: РФ, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, для консультирования заказчика относительно величины рыночной стоимости по состоянию на 03.09.2012", выполненного индивидуальным предпринимателем Косенко Евгением Алексеевичем.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество представило альтернативный отчет "Об определении рыночной недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, 304" N 84/10/12-1 от 11.10.2012, подготовленный ООО "Деловой партнер", содержащий в себе иную стоимость имущества, которая существенно ниже предложенной министерством.

Оценщик в силу статьи 15 Закона N 135-ФЗ обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона N 135-ФЗ).

В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Ввиду разногласий сторон относительно определенной спорным отчетом рыночной стоимости нежилых помещений, и, учитывая наличие в материалах дела альтернативного отчета с иной рыночной стоимостью недвижимого имущества и то, обстоятельство, что в отчете, которым руководствовалось министерство, определялась рыночная стоимость всего здания в целом (без исключения подвальных помещений, являющихся объектом гражданской обороны), судом была назначена комплексная строительно-техническая и судебно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено некоммерческому партнерству "Независимая Экспертно Консультационная Служба" в составе эксперта Душина В.В.

В соответствии с заключением эксперта некоммерческого партнерства "Независимая Экспертно Консультационная Служба" Душина В.В. N 175/02-13Э от 25.03.2013 действительная рыночная стоимость, с учетом НДС, недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304, на момент проведения экспертизы составляет:

нежилое здание: диагностический центр (титер А), этажность 7, с подвалом: с учетом площади: нежилых помещений N 4, 47-72, 557, 558 подвального этажа: 165 189 993 рублей

без учета площади: нежилых помещений N 4, 47-72, 557, 558 подвального этажа: 158 408 953 рублей;

нежилое здание: гараж (литер Г), этажность 1: 759 714 рублей;

нежилое здание: гараж (литер ГТ) этажность 1: 479 756 рублей;

сооружение: ограждение (38 секций): 86 631 рублей;

сооружение: ограждение (решетка 2 шт.): 14 729 рублей.

Суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, и то, обстоятельство, что в отчете, которым руководствовалось министерство, определялась рыночная стоимость всего здания в целом (без исключения подвальных помещений, являющихся объектом гражданской обороны), пришел к правильному выводу о необходимости заключения между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 304: части нежилого здания - помещения N N 1-3, 5-45, 73-255, 291-554, площадью 7 947,2 кв. м (диагностический центр); гаража (литера Г) общей площадью 92,0 кв.м; гаража (литера Г1) общей площадью 54,3 кв.м; сооружения: ограждение (38 секций) протяженностью 114 м.; ограждение (решетка - 2 штуки) протяженностью 16,4 м. по цене, определенной судебной экспертизой.

Таким образом, спорные пункты договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, судом правильно приняты в редакциях истца.

Ответчик возражения в связи с исключением из договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, подвальных помещений, являющихся объектом гражданской обороны (убежищем), не выразил, несогласия с выводами судебной экспертизой не заявил. В соответствии с пунктом 3.1 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильным вводам об обоснованности требованиям истца в полном объеме.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.

Выводы суда соответствуют установленным им обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательств в обоснование доводов апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и судебной экспертизы отнесены на истца согласно его ходатайству.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение от 26.09.2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции при проверке дела в апелляционном порядке, не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.2013 по делу N А63-16884/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.М. Сулейманов

Судьи

Г.В. Казакова И.Н. Егорченко