Кто отвечает за недостатки предоставляемого военнослужащему жилого помещения (о некоторых проблемах управления жилищным фондом в Вооруженных Силах Российской Федерации) (А.А. Абрамов, "Право в Вооруженных Силах", N 1, январь 2008 г.)

Кто отвечает за недостатки предоставляемого военнослужащему
жилого помещения (о некоторых проблемах управления жилищным фондом
в Вооруженных Силах Российской Федерации)

Понятие "управление жилищным фондом" можно рассматривать с двух позиций.

С одной стороны, понятие "управление жилищным фондом" включает в себя деятельность уполномоченных органов по организации жилищного фонда. К ней можно отнести: создание и пополнение жилищного фонда (строительство новых жилых помещений); учет жилищного фонда; распределение жилых помещений; сохранение жилищного фонда; контроль за распределением, использованием и сохранением жилищного фонда. С таким пониманием рассматриваемого понятия связаны вопросы компетенции органов государственной и муниципальной власти.

С другой стороны, понятие "управление жилищным фондом" касается непосредственного обслуживания самого объекта жилищных правоотношений - жилого помещения (эксплуатации его полезных свойств) и вытекающих из этого обязательств нанимателя и наймодателя, т.е. фактически по своему смыслу совпадает с понятием "управление многоквартирным домом", хотя и не полностью тождественно ему.

В соответствии с данным в ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) понятием "управление многоквартирными домами" к его задачам можно отнести:

- обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

- решение вопросов пользования указанным имуществом;

- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Содержание понятия "управление жилищным фондом" как надлежащее содержание имущества и обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан раскрыто в постановлении Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" от 27 сентября 2003 г. N 170*(1). Согласно указанному постановлению управление жилищным фондом включает в себя: 1) организацию эксплуатации; 2) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; 3) все виды работы с нанимателями и арендаторами; 4) техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, которое, в свою очередь, включает: а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное; б) осмотры; в) подготовку к сезонной эксплуатации; г) текущий ремонт; д) капитальный ремонт; 5) санитарное содержание, включающее в себя: а) уборку мест общего пользования; б) уборку мест придомовой территории; в) уход за зелеными насаждениями.

В настоящее время на практике возникает достаточное количество споров между нанимателем, наймодателем и управляющей организацией по вопросам, связанным с управлением жилищным фондом.

При этом, основными и самыми болезненными вопросами являются вопросы, связанные с осуществлением капитального и текущего ремонта жилых помещений.

На примерах судебной практики автор в настоящей статье остановится на проблемах правового регулирования указанных вопросов.

Решениями Ленинского районного суда г. Смоленска с Министерства обороны Российской Федерации взыскивались суммы в счет возмещения убытков нанимателей - военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы, связанных с необходимостью текущего и капитального ремонта жилых помещений, а также суммы в счет компенсации морального вреда*(2).

При этом, суд исходил из того, что при предоставлении жилья Министерство обороны Российской Федерации взяло на себя обязательство предоставить жилое помещение, отвечающее всем техническим нормам. В связи с тем что это обязательство надлежащим образом выполнено не было, наниматель вынужден будет понести убытки по устранению дефектов строительства. При этом, взыскивая моральный вред и освобождая истцов от уплаты государственной пошлины, суд исходил из позиции, предусматривающей распространение на договор найма (социального найма) законодательства о защите прав потребителей.

Можно ли согласиться с указанной позицией? Можно, но только при определенных условиях*(3):

В п. 1 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 29 сентября 1994 г. N 7 (в редакции от 11 мая 2007 г.) отмечается, что отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 Гражданского кодекса Российской Федерации) (ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Как видно из вышеназванной статьи ГК РФ, речь идет о возмездных отношениях между нанимателем и наймодателем, возникающих при эксплуатации жилищного фонда.

Данная статья, указывающая на возмездность отношений, сочетается с законодательством о защите прав потребителей, которым регулируются отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В структуру указанной платы входят: 1) плата за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плата за содержание и ремонт жилого помещения (текущий); 3) плата за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника и в структуру платы не входит.

В связи с изложенным, по мнению автора, к спорным отношениям, связанным с проведением капитального ремонта, законодательство о защите прав потребителей применено быть не может.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным требованиям*(4).

Следует учесть, что в отношении дома, в котором находились спорные помещения, имелся Акт приемки законченного строительства и постановление Главы администрации г. Смоленска от 31 декабря 2000 г. N 2503, в соответствии с которыми жилые помещения признавались отвечающими установленным требованиям.

Таким образом, взыскание с ответчика расходов, возможно в будущем произведенных нанимателем, связанных с расхождением сданной в эксплуатацию квартиры и существовавшим первоначальным строительным проектом (например, "...в результате некачественного строительства мне не были установлены дополнительные туалет и ванная: установлены бракованные (не проектные. - Прим. автора) дверные блоки"*(5)), представляется юридически невозможным. Как уже указывалось выше, все конструктивные особенности здания, в том числе наличие санузлов и дверные блоки, должны рассматриваться с точки зрения обеспечения потребительских свойств жилого помещения. Так, дверные блоки включены в СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий", устанавливающие требования к входным и балконным дверям в части их теплопроводимости, поэтому не могут быть удовлетворены требования нанимателя о замене внутренних дверных блоков в связи с их несоответствием проекту самого дома, т.е. "состоящих из многочисленных клееных брусков..."*(6). То же самое касается и требования об установлении дополнительного санузла.

Однако в то же время п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ предоставляет нанимателю право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Кроме того, п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, устанавливает, что если производство текущего ремонта*(7) вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им.

Таким образом, наниматель имеет право требовать возмещения расходов, связанных не только с капитальным ремонтом, но в определенных случаях и с текущим.

Статья 66 ЖК РФ устанавливает ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Так, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением указанных обязанностей наймодателя.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)*(8).

Таким образом, действительно наниматель имеет право требовать возмещения предстоящих убытков, связанных с проведением текущего ремонта, но если произошло нарушение его прав действиями наймодателя по ненадлежащему содержанию здания (несвоевременным проведением капитального ремонта). Однако при этом необходимо установить причинную связь между действиями наймодателя, связанными с неустранением конструктивных недостатков здания, и причинением убытков нанимателю, связанных с необходимостью текущего ремонта. Было бы логично предположить, что наниматель, несмотря на уже произведенный им текущий ремонт раньше установленного времени из-за действий (бездействия) наймодателя, снова вынужден его производить. В противном случае, если наниматель длительное время этого не делал (например, не красил оконные рамы и они сгнили), взыскиваемые им в суде убытки могли возникнуть и по его вине, а не по вине наймодателя. При этом, заключение эксперта о непригодности того либо иного конструктивного элемента жилого помещения может не иметь значения.

Однако возникает основной вопрос: а может ли наниматель взыскивать деньги, предназначенные для устранения конструктивных недостатков жилого помещения? По мнению автора, нет.

Удовлетворение таких требований противоречит самой природе "вещного права". Наймодатель, ограниченный в своих правах как собственник жилого помещения, в силу публичной природы самого социального найма жилого помещения тем не менее несет ответственность за принадлежащее ему имущество. А права нанимателя лишь вытекают из "обязательственных" прав, связанных с пользованием указанным имуществом, устанавливаемых договором социального найма жилого помещения. Поэтому взыскание с собственника вещи средств на улучшение ее основных потребительских свойств нелогично и неправильно. За качество и безопасность произведенных нанимателем работ, даже без согласия или уведомления наймодателя, все равно будет в ответе собственник здания, и указанные работы будут влечь для него определенные гражданско-правовые последствия. Однако это противоречит общему принципу обязательственного права, что обязательство самого нанимателя (подрядчика, нанятого нанимателем) о выполнении работ с определенным качеством не может создать обязанности для лиц, не участвующих в этом обязательстве в качестве сторон (для третьих лиц).

Данная правовая природа заложена и в Типовой договор социального найма жилого помещения, в котором определен перечень работ, которые может осуществлять наниматель самостоятельно, а также перечень работ, которые он может осуществлять лишь с согласия наймодателя.

Автор прилагает к настоящей статье рекомендации по составлению кассационной жалобы на решения судов по аналогичным спорам и выражает надежду, что они помогут военным юристам отстоять интересы Министерства обороны Российской Федерации и подведомственных ему организаций.

Рекомендации

1. При подаче кассационных жалоб на судебные решения по указанной категории споров следует обращать внимание на применение сроков исковой давности и привлечение Министерства обороны Российской Федерации в качестве ответчика.

Например, при рассмотрении вопросов по применению срока исковой давности необходимо исходить из даты сдачи дома в эксплуатацию и возможности установления нанимателем имеющихся дефектов строительства. При этом, в суде должны быть исследованы следующие документы: акты приема дома в эксплуатацию; постановления глав местной администрации о введении дома в эксплуатацию; ордера на заселение помещения; документы, устанавливающие первичную дату обращения нанимателя к наймодателю о необходимости проведения капитального ремонта, и иные документы, свидетельствующие о том, когда нанимателю стало известно об имеющихся в квартире недостатках.

К указанным правоотношениям должны применяться общие сроки исковой давности.

2. При рассмотрении вопроса о привлечении в качестве ответчика Министерства обороны Российской Федерации и прекращении производства в отношении организации, в оперативном управлении которой находится само здание, необходимо обратить внимание на следующие документы: договор строительного подряда на дом; акты приема дома в эксплуатацию; постановления глав местной администрации о введении дома в эксплуатацию и определении управляющей организации; выписку из реестра федерального имущества.

Указанные выше обстоятельства при неправильной оценке их в судебном решении должны быть отражены в тексте кассационной жалобы.

3. Следует указывать, что Министерство обороны Российской Федерации как юридическое лицо не является заказчиком строительства дома, не принимало дом в эксплуатацию. Заказчиком строительства и принимающей завершенный строительством дом являются, как правило, самостоятельные юридические лица, подведомственные Министерству обороны Российской Федерации.

В соответствии с требованиями приказа Министра обороны СССР "О введении в действие Положения о квартирно-эксплуатационной службе и квартирном довольствии Советской Армии и Военно-Морского Флота" 1977 г. N 75 именно КЭС (КЭЧ) отвечает за проведение текущего и капитального ремонта жилых домов Министерства обороны Российской Федерации, а также осуществляет прием платежей от нанимателей жилых помещений в указанных домах.

4. Кроме того, важно обратить внимание на причинную связь между бездействием ответчика и необходимостью дополнительных затрат на проведение текущего ремонта. Так, например, необходимость замены окон может быть вызвана и неисполнением обязанностей самого нанимателя по проведению текущего ремонта (их окраски). Важно грамотно ставить вопросы эксперту, а также обращать внимание суда на недостатки проведения экспертизы.

А.А. Абрамов,

помощник начальника Военной академии войсковой ПВО

Вооруженных Сил Российской Федерации по правовой работе

- начальник юридической службы, подполковник юстиции

"Право в Вооруженных Силах", N 1, январь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Российская газета. 2003. 23 октября (дополнительный выпуск). Указом Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. N 314 Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу преобразован в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

*(2) В настоящее время вынесено 71 подобное решение, а общий размер взыскиваемых денежных сумм составил более 14 млн руб.

*(3) Министерство обороны Российской Федерации как юридическое лицо в рассматриваемой категории дел не могло быть привлечено в качестве ответчика, а следовательно, решение вынесено в отношении ненадлежащего ответчика, в связи с чем уже незаконно и подлежит отмене. В соответствии с п. 12 ст. 1 Федерального закона "Об обороне" от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ имущество Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов является федеральной собственностью и находится у них на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. О некорректности изложения указанной нормы говорилось и писалось много. В то же время все исследователи приходят к закономерному выводу: законодатель имел в виду, что имущество, являющееся федеральной собственностью, находится на правах хозяйственного ведения или оперативного управления у военных организаций - юридических лиц, входящих в состав Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов. С учетом того, что Смоленская КЭЧ является юридическим лицом, в оперативном управлении, которого и находится спорное имущество, она и является надлежащим ответчиком по делу (см. постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 ноября 2000 г. N А62-2005/2000). Министерство обороны Российской Федерации могло быть привлечено к участию в деле лишь в случае недостаточности средств для удовлетворения требований истцов у Смоленской КЭЧ, что не было предметом исследования в ходе судебных заседаний (см. постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 октября 2000 г. N А 64-1404/00-12).

*(4) Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания" от 28 января 2006 г. N 47.

*(5) Из искового заявления Т. - нанимателя жилого помещения в вышеназванном доме. В настоящее время гражданское дело по указанному иску находится в производстве Ленинского районного суда г. Смоленска и автор статьи участвует в указанном деле в качестве представителя Министерства обороны Российской Федерации как юридического лица по доверенности.

*(6) Из объяснений представителя истца в ходе судебного заседания.

*(7) К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

*(8) Пункт 2 ст. 15 ГК РФ.