- расширен перечень военнослужащих, которые могут стать участниками накопительно-ипотечной системы;
- разрешено использовать средства целевого займа на участие в долевом строительстве и на оплату расходов, связанных с оформлением сделки по приобретению жилого помещения и оформлению кредитного договора (договора займа);
- разрешено инвестирование накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в акции российских и иностранных эмитентов и российские депозитарные расписки, допущенные к публичному обращению, инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов. Одновременно запрещено инвестирование в паи (акции, доли) иностранных индексных инвестиционных фондов;
- определены особенности ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих. Доходы от инвестирования, использованные для приобретения (строительства) жилых помещений участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, освобождены от обложения НДФЛ.
Рассмотрим некоторые из перечисленных изменений, непосредственно касающихся участников НИС.
I. Закон N 324-ФЗ внес изменения в Федеральный закон от "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ (далее - Закон о НИС), расширив перечень военнослужащих, которые могут стать участниками накопительно-ипотечной системы (НИС).
Внесение изменений обусловлено тем, что не все категории граждан оказались охвачены НИС, поскольку формы подготовки граждан к военной службе и формы подготовки состава офицеров весьма дифференцированы, что не нашло отражения в ранее действовавшем законодательстве.
Изменения внесены в ст. 9 Закона о НИС ("Участники накопительно-ипотечной системы"), ч. 1 которой дополнена пп. 5-8, согласно которым к участникам НИС с 1 января 2008 г. относятся:
- лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования в период после 1 января 2005 г. до 1 января 2008 г. и получившие первое воинское звание офицера в процессе обучения. Эти лица могут стать участниками, изъявив такое желание;
- лица, получившие первое воинское звание офицера в связи с поступлением на военную службу по контракту на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 1 января 2005 г. При этом, указанные лица, получившие первое воинское звание офицера до 1 января 2008 г., могут стать участниками, изъявив такое желание;
- военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера в связи с назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 1 января 2005 г., общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет менее трех лет. При этом, указанные лица, получившие первое воинское звание офицера до 1 января 2008 г., могут стать участниками, изъявив такое желание;
- военнослужащие, окончившие курсы по подготовке младших офицеров и получившие в связи с этим первое воинское звание офицера начиная с 1 января 2005 г., общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет менее трех лет. При этом, указанные лица, получившие первое воинское звание офицера до 1 января 2008 г., могут стать участниками, изъявив такое желание.
В трех последних случаях лица, получившие первое воинское звание офицера после 1 января 2008 г., становятся участниками НИС автоматически.
Соответствующие изменения внесены и в п. 15 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" ("Жилищные права военнослужащих"), касающийся накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
В связи с расширением состава участников НИС Законом N 324-ФЗ также определены основания для включения их в реестр участников. В частности:
а) письменная форма обращения о включении в реестр участников является основанием для следующих категорий военнослужащих:
- для лиц, окончивших военные образовательные учреждения профессионального образования в период после 1 января 2005 г. до 1 января 2008 г. и получивших первое воинское звание офицера в процессе обучения;
- для военнослужащих, не имеющих воинского звания офицера и получивших первое воинское звание офицера в связи с поступлением на военную службу по контракту на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, после 1 января 2005 г. до 1 января 2008 г.;
- для военнослужащих, получивших первое воинское звание офицера в связи с назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, после 1 января 2005 г. до 1 января 2008 г.;
- для военнослужащих, получивших первое воинское звание офицера в связи с окончанием курсов по подготовке младших офицеров после 1 января 2005 г. до 1 января 2008 г.;
б) получение первого воинского звания офицера является основанием для следующих категорий военнослужащих:
- для военнослужащих, не имеющих воинского звания офицера и получивших первое воинское звание офицера в связи с поступлением на военную службу по контракту на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 1 января 2008 г.;
- для военнослужащих, получивших первое воинское звание офицера в связи с назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 1 января 2008 г.;
- для военнослужащих, получивших первое воинское звание офицера в связи с окончанием курсов по подготовке младших офицеров начиная с 1 января 2008 г.
Законом N 324-ФЗ уточнены основания возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника (ст. 10 Закона о НИС). В частности: Законом о НИС в новой редакции предусмотрена общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, 20 лет и более (ранее - общая продолжительность военной службы 20 лет и более). Тем самым для участников НИС, проходящих службу в особых условиях (например, в районах Крайнего Севера и приравненных к ним районах; в условиях, представляющих риск, опасность для жизни и здоровья, и т.д.) срок, дающий возможность воспользоваться накопленными на именном счете средствами существенно снижается.
II. Законом N 324-ФЗ дополнены права участников НИС по использованию средств целевого займа на участие в долевом строительстве (ст. 11 Закона о НИС) и на оплату расходов, связанных с оформлением сделки по приобретению жилого помещения и оформлению кредитного договора (договора займа).
Каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года после начала его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях не только: 1) приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений; 2) погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по такому кредиту (займу), но и приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве (ст. 14 Закона о НИС в новой редакции).
Участие в долевом строительстве жилых помещений не является новой формой жилищного обеспечения. Однако узаконенную форму оно приобрело с принятием Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (далее - Закон N 214-ФЗ), который предназначен урегулировать отношения застройщиков объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и покупателей - частных инвесторов. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что Закон N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 г. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется (ст. 27 Закона).
Договор участия в долевом строительстве оформляет отношения по объекту долевого строительства, которым является жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства.
Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов.
Закон N 214-ФЗ обязал застройщиков предоставлять следующую информацию любым заинтересованным лицам:
- о наименовании, местонахождении, режиме работы;
- о государственной регистрации, об учредителях;
- о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние три года;
- о лицензии, номере и сроке ее действия, виде деятельности, подлежащем лицензированию;
- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.
Любое обратившееся лицо вправе дополнительно потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе;
- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Участником долевого строительства могут являться граждане и юридические лица, а также публичные субъекты (Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Существенные условия договора (без согласования которых договор будет считаться незаключенным): определение объекта строительства; срок передачи объекта инвестору; цена, порядок и сроки оплаты; гарантийный срок на объект.
Объект строительства должен быть идентифицирован. К идентифицирующим признакам на практике относятся: строительный адрес объекта, данные жилого помещения и его описание (предварительный номер, расположение объекта в строительных осях, этаж, размер общей и жилой площади, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.), схематическое обозначение его на плане, который прилагается к договору.
В договоре указывается цена, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате инвестором для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Она может быть выражена как общая стоимость объекта недвижимости или как стоимость одного квадратного метра. Последний вариант позволит осуществить перерасчет стоимости объекта недвижимости при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства.
Уплата цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленные договором периоды.
Застройщик не вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, для создания иного объекта. Закон N 214-ФЗ установил обязанность застройщика направлять такие денежные суммы только на тот объект строительства, который инвестор в результате хочет получить (ст. 18 Закона), т.е. допускается только целевое использование денежных средств.
Организационно-правовые вопросы участия в долевом строительстве. Моменту заключения договора долевого строительства должны предшествовать три обязательных действия застройщика:
1) получение застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство;
2) опубликование и (или) размещение проектной декларации;
3) государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Наличие выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство на имя застройщика подтверждает правомочность застройщика осуществить строительство объекта недвижимости. Разрешение на строительство в зависимости от статуса земельного участка, на котором планируется возведение объекта, выдается федеральным органом исполнительной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации либо органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
На застройщике лежит обязанность разработать и опубликовать проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (ст. 19 Закона N 214-ФЗ) в целях обеспечения возможности инвесторам заранее ознакомиться с вариантами планируемого строительства объектов недвижимости и определиться с застройщиком. Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в Интернете). Причем дата опубликования декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве. Застройщик вправе начать привлечение денежных средств под строительство недвижимости только по истечении 14 дней с момента обнародования проектной декларации.
Закон N 214-ФЗ возложил на застройщика обязанность публиковать в течение 10 дней информацию об изменениях, коснувшихся проектной декларации (ст. 20 Закона). Помимо обязательного опубликования изменений, на застройщика возложена обязанность ежеквартально обновлять проектную декларацию с информацией о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, что гарантирует постоянную осведомленность инвесторов о деятельности застройщика.
Государственная регистрация права аренды или собственности на земельный участок подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в свидетельстве или договоре территории.
Застройщик обязан предоставить заинтересованным лицам информацию о проекте строительства:
- о цели проекта строительства;
- об этапах и сроках реализации проекта;
- о разрешении на строительство;
- о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
- о местоположении строящихся (создаваемых) объектов недвижимости и об их описании;
- о количестве в составе строящихся (создаваемых) объектов недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- описание технических характеристик указанных самостоятельных объектов в соответствии с проектной документацией;
- о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) объектов недвижимости;
- о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
- перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
Помимо вышеуказанной информации и документов, которые должны быть предоставлены заинтересованным лицам, у застройщика имеется обязанность представить для ознакомления по требованию участника долевого строительства следующие документы:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- заключение государственной экспертизы проектной документации, если необходимость проведения такой экспертизы установлена федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору.
Договор долевого участия (ст. 16 Закона N 214-ФЗ), а также уступка участником долевого строительства прав требований по договору (ст. 11 Закона) подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (соответствующее подразделение Росрегистрации), обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.
Основанием для государственной регистрации права собственности инвестора на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Обязанность передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, возложена на застройщика, который не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения обязан представить указанный документ (или нотариально удостоверенную копию) для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения объектов недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором.
Расторжение договора, отказ от исполнения договора.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
- неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования в соответствии с условиями договора);
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 настоящего Закона N 214-ФЗ (незаключение застройщиком другого договора поручительства в 15-дневный срок после прекращения первоначального);
- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным для отказа от исполнения договора в несудебном порядке, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения
