Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2013 г. N 11АП-19819/13

город Самара

30 декабря 2013 г.

Дело N А55-8194/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 декабря 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 декабря 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2013, принятое по делу NА55-8194/2011 (судья Рысаева С.Г.),

по иску Министерства строительства Самарской области (ИНН 6315800869, ОГРН 1056315900134), г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (ИНН 6316000209, ОГРН 1026301162887), г. Самара, о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

и по встречному иску обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" к Министерству строительства Самарской области об уменьшении размера арендной платы,

с участием в судебном заседании:

от ООО "Мелодия" - представитель Симонов И.Д. по доверенности от 25.12.2013,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (далее ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 5 053 154,70 руб., пени в сумме 628 307,54 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2011, заявленные требования удовлетворены частично, с общества в пользу Министерства взыскана задолженность в сумме 4 971 877,70 руб., пени в сумме 62 830,00 руб. В остальной части в иске отказано.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.06.2012 отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2011 и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением от 20.09.2012 производство по делу N А55-8194/2011 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А55-26201/2012.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 решение Арбитражного суда Самарской области от 02 ноября 2012 г. по делу N А55-26201/2012 отменено, принят отказ общества с ограниченной ответственностью "Мелодия", г. Самара, от заявленных требований по делу N А55-26201/2012. Производство по делу прекращено.

Ответчик обратился со встречным иском об уменьшении размера арендной платы, подлежащей уплате ООО "Мелодия" по договору аренды земельного участка от 16.11.2007 г. N 150, путем определения ее размера следующим образом:

- в период с 20.03.2010 г. по 14.07.2010 г. - в сумме 20,42 рубля;

- в период с 15.07.2010 г. по 15.11.2010 г. - в сумме 152 236,57 рубля;

- в период с 16.11.2010 г. по 31.12.2010 г. - в сумме 117 187,24 рубля;

- в период с 01.01.2011 г. по 04.05.2011 г.- в сумме 341 421,05 рубля;

- в период с 05.05.2011 г. по 31.12.2011 г.- в сумме 341 511,30 рубля;

- в период с 01.01.2012 г. по 05.03.2012 г. - в сумме 26,88 рубля.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2013 исковые требования Министерства и встречные требования общества оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Министерства. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Министерство считает вывод суда о том, что изменение зонирования арендуемого ответчиком земельного участка лишило арендатора права осуществлять строительство на предоставленной в аренду территории в соответствии с целями и задачами, неправомерным. Поскольку данный вывод суда не соответствует п.8 ст.36 Градостроительного кодекса РФ, которым установлено, что земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствии с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких участков опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Ответчиком не представлено таких доказательств. Следовательно, изменение зонирования земельного участка не могло служить препятствием для его использования арендатором. Кроме этого, заявитель жалобы не согласен с расчетом арендной платы, произведенным судом.

Решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований не обжалуется.

Представитель ответчика в судебном заседании не согласился с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, просил отказать в ее удовлетворении, решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 -123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечил.

Согласно положениям части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы городского округа Самара от 03.04.2006 N 143, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.10.2007 N 170 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мелодия" (арендатор) заключен договор аренды N 150 от 16.11.2007 года земельного участка, согласно которому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 63:01:07 37 005:0034, площадью 3419,00 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, Промышленный район, ул. Московское шоссе/ул. З.Космодемьянской, предоставленного для строительства универсального магазина. По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику.

Согласно ст.ст. 131, 164, 609 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды зарегистрирован 19.02.2008 г.

В рамках указанного договора заключено Дополнительное соглашение от 10.03.2010 г. N 1, которым продлен срок действия договора до 02.04.2014 г., установлена ответственность за нарушение сроков внесения арендных платежей, а также методика расчета арендной платы (т.1, л.д. 18). Дополнительное соглашение зарегистрировано УФРС по Самарской области 07.05.2010.

Таким образом, подписав указанное дополнительное соглашение, стороны согласились с тем, что Приложение N 2 к договору аренды "Расчет арендной платы за земельный участок" утратило силу с 01.01.2009 (т.1, л.д. 19).

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с условиями заключенного договора (пункт 4.4.) арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок не позднее десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Как указывает истец, условия договора относительно срока внесения арендной платы и полноты её внесения ответчик не исполнил надлежащим образом, в связи с этим за период с 01.02.2010 г. по 31.12.2010 г. образовалась задолженность по арендной плате в размере 5 053 154 руб. 70 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора в части своевременного внесения арендных платежей истцом в соответствии со статьями 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7.3 договора за период с 11.05.2010 г. по 01.12.2010 г. начислены пени в размере 628 307 руб. 54 коп.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по своевременной уплате арендных платежей явилось основанием для настоящего иска.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, стороны договора руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении Президиума от 17.04.2012 N 15837/11 в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Из материалов дела следует, что решением Думы городского округа Самара от 11 марта 2010 г. N 880 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской городской Думы от 26 апреля 2001 г. N61" было изменено целевое назначение земельного участка, расположенного по адресу: г.Самара, ул.Московское шоссе в границах проспекта Кирова и улицы Ташкентской в Промышленном районе, с зоны Ц-2 и Ц-3 площадью 66591,0 кв.м. на зону Р-2, в том числе земельного участка площадью 3419 кв.м., кадастровый номер 63:01:0707005:0034, арендуемого ООО "Мелодия".

Данное Решение вступило в законную силу с момента опубликования в "Самарской газете" N 47 от 20 марта 2010 г.

Апелляционный суд считает, что изменение зоны рассматриваемого участка не лишило заявителя права осуществлять строительство на предоставленной территории, в соответствии с целями для которых данный участок передан ответчику в аренду. Из материалов дела следует, что земельный участок в связи с изменением зонирования Министерству по акту приема-передачи не был возвращен.

Решением Думы городского округа Самары N 951 от 15.07.2010 г. утверждены Правила застройки и землепользования в городе Самаре, на основании которых арендуемый земельный участок был отнесен к зоне ТИ-1 (территориальная зона линейной инженерной и транспортной инфраструктуры).

Определением Судебной коллегии Самарского областного суда от 05.05.2011 г. данный нормативный правовой акт был признан недействующим

Следовательно, с этого момента вновь стали применяться Правила застройки и землепользования, утвержденные постановлением Самарской городской Думы от 26 апреля 2001 г. N 61 в редакции Решения Думы г.о. Самары от 11.03.2010 г. N 880, согласно которым спорный земельный участок был отнесен к территориальной зоне Р-2 (зона парков, бульваров, набережных), не предусматривающий осуществление какой-либо застройки.

Поскольку изменение зонирования спорного земельного участка предоставленного в аренду ответчику с зоны Ц-2 (зона деловых и коммерческих предприятий общегородского и регионального значения) и Ц-3 (зона предприятий обслуживания населения местного (районного) значения) на зону Р-2 (зона парков, бульваров, набережных), то размер уплачиваемой ответчиком арендной платы подлежал приведению в соответствии с действующим законодательством и назначением земельного участка.

Таким образом, арендная плата за период начиная с 20.03.2010 г. с учетом изменения зонирования земельного участка на зону Р-2, подлежала расчету исходя из коэффициента Скад = 0,3 руб. за 1 кв.м, установленного Постановлением Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 г. N 473.

Поскольку, в силу изменения Правил застройки и землепользования законодательство в части зонирования изменилось, соответственно, с 11.03.2010 г. удельный показатель кадастровой стоимости соответствующий категории "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания" для спорного участка не применяется.

Постановлением Правительства Самарской области N 59 от 25.04.2007 г., постановлением Самарской Губернской Думы от 22.10.2008 г. N 800 "О прогнозе социально-экономического развития Самарской области на 2009-2011 годы" и постановлением Самарской губернской Думы от 29.10.2009 г. N 1224 "О прогнозе социально-экономического развития Самарской области на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов" установлены коэффициенты инфляции. На 2009 год коэффициент инфляции составлял 1,13; на 2010 год - 1,18; на 2011 год - 1,347; на 2012 год - 1,455.

Кроме этого, постановлением Правительства Самарской области от 21.01.2009 г. N 1 "Об установлении ограничений по росту арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для строительства" установлены ограничения по росту арендной платы за использование земельных участков путем применения при расчете размера арендной платы индексов, коэффициентов и показателей, установленных законодательством по состоянию на 01.12.2008 г.

Данным постановлением установлено, что средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области, утвержденные постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 г N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", с даты вступления в силу данного постановления применяются при расчетах арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории городского округа Самара и предоставляемые для строительства, в том случае, если их применение ведет к снижению размера арендной платы.

Дополнительным соглашением N 1 от 10.03.2010 к договору аренды N 150 от 16.11.2007 также были установлены периоды и применимые к ним коэффициенты инфляции, рассчитанные следующим образом: на 2010 г. - 2,292; на 2011 г. - 2,503.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что плата за землю является регулируемой законом ценой, при том, что удельный показатель кадастровой стоимости и коэффициент инфляции устанавливается нормативным правовым актом уполномоченного органа, расчет арендной платы необходимо определять исходя из таких нормативных правовых актов.

Следовательно, размер арендной платы должен исчисляться следующим образом: до 19.03.2010 г. Скад составляет 7351,67 руб. за 1 кв.м., а с 20.03.2010 г. Скад - 0,3 руб. за 1 кв.м.

Из представленного ответчиком контррасчета (т.5, л.д.16-27) следует, что расчет произведен в соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения N 1, вышеуказанных решений, не противоречит требованиям Постановления Правительства РФ N 582, и не опровергнут истцом.

Как усматривается из материалов дела, платёжными поручениями ответчик оплатил истцу арендную плату за указанный период в размере 7001641,3 руб. (т. 4, л.д. 97-118).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 г. N 15837/11 общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса). Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 г. N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме этого, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков. При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009 г., ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты. Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, задолженности за спорный период (01.02.2010 по 31.12.2010) на стороне арендатора не имеется. В связи с этим доводы истца в апелляционной жалобе в части неверно произведенного судом расчета задолженности отклоняются судом апелляционной инстанции, как необоснованные.

При указанных обстоятельствах исковые требование о взыскании задолженности и пени за спорный период удовлетворению не подлежат.

Выводы суда первой инстанции о том, что изменение зонирования арендуемого ответчиком земельного участка лишило арендатора права осуществлять строительство на предоставленной в аренду территории в соответствии с целями и задачами, являются ошибочными. Поскольку данный вывод суда не соответствует п.8 ст.36 Градостроительного кодекса РФ, которым установлено, что земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствии с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких участков опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Следовательно, изменение зонирования земельного участка не могло служить препятствием для его использования арендатором.

Однако апелляционный суд считает, что данные выводы суда первой инстанции не привели к принятию незаконного решения.

При таких обстоятельствах, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Решение Арбитражного суда Самарской области в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Министерством не оспаривается.

Заявитель от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2013, принятое по делу N А55-8194/2011, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев