Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 декабря 2013 г. N 15АП-20572/13

город Ростов-на-Дону

31 декабря 2013 г.

дело N А32-25994/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 декабря 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андриановой И.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Гречко О.А.)

от 08 октября 2013 г. по делу N А32-25994/2013

по иску Администрации г. Геленджик

к ответчику : открытому акционерному обществу "Коммерческий банк "Петрокомерц"

при участии третьего лица: Базаревой Елены Дмитриевны,

о взыскании 60 010 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Геленджик обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Коммерческий банк "Петрокоммерц" и просила взыскать с ответчика 53 282 рубля 21 копейку задолженности по договору, 6 727 рублей 16 копеек пени. Исковые требования мотивированы тем, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права 30.08.2012 осуществлена государственная регистрация перехода аренды земельного участка площадью 566 кв.м., расположенного в городе Геленджик, ул.Кирова,117, за ОАО "Коммерческий банк "Петрокоммерц". Указанное право аренды возникло на основании договора аренды от 19.06.2007, заключенного между Базаровой Е.Д. и Администрацией муниципального образования город Геленджик. Полагая, что, что банк обязан уплатить задолженность по договору, в том числе, за прежнего арендатора, Администрация муниципального образования обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с указанным иском.

Дело было рассмотрено арбитражным судом первой инстанции в порядке упрощенного производства (глава 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2013 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции установил, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, обремененный арендой, перешло к банку в день соответствующей государственной регистрации 28.09.2012. Ссылаясь на положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд первой инстанции указал, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости), а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых. Установив, что банк произвел надлежащие выплаты арендной платы за период с 29.09.2012, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с указанным решением, Администрация муниципального образования город Геленджик обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение и удовлетворить исковые требования. Апеллянт полагает толкование норм материального права неверным. Указывая, что к принудительному отчуждению прав и обязанностей по договору аренды подлежат применению положения Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации о перенайме земельного участка, заявитель апелляционной жалобы полагает, что банк, получив права арендатора земельного участка, получил и обязанности прежнего арендатора по уплате арендной платы, включая имевшуюся задолженность. В обоснование своей позиции апеллянт ссылается на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 14850/11.

На апелляционную жалобу поступил отзыв ОАО "Коммерческий банк "Петрокоммерц", в котором указывается на неправильное понимание норм закона апеллянтом. Банк обращает внимание на норму пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса, из которой следует, что в период существования ипотеки арендных прав все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени судебного заседания извещены либо считаются извещенными в силу части 6 статьи 121, статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 8 июня 2007 года N 1019 между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и Базаревой Еленой Дмитриевной был заключен договор аренды земельного участка N 4000001424 от 19 июня 2007 года площадью 566 кв.метров, расположенного по адресу: г.Геленджик, ул.Кирова, 117.

Договор зарегистрирован в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу Геленджик 29 июня 2007 года за номером 23-23-12/047/2007-033.

В связи с неисполнением Базаревой Е.Д. обязательств по уплате денежных сумм, взысканных с нее в пользу ОАО "Коммерческий банк "Петрокоммерц" по решению Октябрьского районного суда города Краснодара по делу 2-98/11, было возбуждено исполнительное производство по обращению взыскания на имущество Базаревой Е.Д. в виду здания мастерской, расположенного по адресу: г.Геленджик, ул.Кирова,117, а также право аренды земельного участка, расположенного по тому же адресу. И здание и права аренды находились в залоге названному банку.

В связи с невозможностью реализации указанного имущества судебный пристав-исполнитель Геленджикского городского отдела судебных приставов постановлением от 28.09.2012 N 99471/12/30/23 с согласия взыскателя постановил передать здание и право аренды земельного участка открытому акционерному обществу "Коммерческий банк "Петрокоммерц"

На основании постановления судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации на взыскателя права собственности на имущества должника N 4454/12/30/23 от 3008.2012, 28.09.2012 осуществлена государственная регистрация перехода права аренды земельного участка площадью 566 кв.метров, расположенного по адресу: г.Геленджик, ул.Кирова, 117, к открытому акционерному обществу "Коммерческий банк" "Петрокоммерц".

Истец ссылается на то, что ответчик не исполняет свою обязанность по оплате арендных платежей.

Апелляционный суд находит, что Арбитражный суд Краснодарского края правомерно отказал в удовлетворении иска.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник

Согласно статье 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, действовавшей во время совершения регистрационных действий) при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Таким образом, как правильно определил суд первой инстанции, применив названные нормы законов, банк получил права и обязанности арендатора после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества с одновременной регистрацией изменения в отношении личности арендатора земельного участка, то есть, 28.09.2012.

Обязанности по уплате арендной плате за период с 29.98.2012 банк исполняет, что объективно подтверждено имеющимися в деле копиями платежных поручений.

Однако банк не может нести ответственность за неисполнение прежним арендатором обязанности по уплате арендной платы, возникшей до перехода права аренды к банку.

Ссылки апеллянта на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 14850/11, апелляционный суд отклоняет, поскольку фактические обстоятельства данного дела и дела, рассмотренного Президиумом, не совпадают. В данном деле не имела место реализация имущества с публичных торгов, обуславливающая перенаем в договоре аренды. Напротив, ввиду того, что имущество не удалось в установленном законом порядке реализовать с публичных торгов, залогодержатель в соответствии с правилом абзаца второго пункта 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставил предмет залога за собой, ввиду чего в силу закона к нему перешли права и обязанности арендодателя, но только с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции апелляционный суд не установил. Поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина по его апелляционной жалобе взысканию не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.268-271,272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 октября 2013 года по делу А32-25994/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления, только по основаниям, указанным в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

В.В. Галов