Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 09АП-39630/13

г. Москва

23 декабря 2013 г.

А40-54912/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.12.2013.

Дело N А40-54912/2013

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Савенкова О.В., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы, Департамента культурного наследия города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.09. 2013 г., принятое судьей Михайловой Е.В., по делу N А40-54912/2013 по иску Межрегиональной общественной организации содействия охране памятников археологии "Наследие" (ИНН 7701335350 ОГРН 1037746003448) к Департаменту культурного наследия города Москвы (ИНН 7705021556, ОГРН 1027700151170) и Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) третье лицо: Государственное унитарное предприятие города Москвы "Московское имущество" о признании одностороннего отказа от исполнения договора, оформленного уведомлениями от 22.03.2013 и 17.07.2013 года недействительными

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гавриленко Б.Б. по доверенности от 03.06.2013 г.; Титова А.В., по доверенности от 03.06.2013 г.; Храбрых М.А. протокол N 7 от 29.10.2013 от ответчиков: от Департамента культурного наследия города Москвы - Дугинов Д.Е., по доверенности от 18.08.2013; от Департамента городского имущества города Москвы - Родионова А.А. по доверенности от 27.02.2013 г.; Мягких Д.К., по доверенности от 27.02.2013

от третьего лица: Бутырина А.Н. по доверенности от 01.03.2013 г. N 36,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация содействия охране памятников археологии "Наследие" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту культурного наследия города Москвы, Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчики, госорган) о признании недействительными односторонних отказов от исполнения договора аренды от 23.06.2010 года N 1-164/10, оформленных уведомлениями от 22.03.2013 и от 17.07.2013 NДГИ-1-66770/13-2. а также о признании упомянутого договора аренды действующим, ссылаясь на статьи 10,12,153,154,168,209,310,405, 609,612 Гражданского кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие города Москвы "Московское имущество".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.09.2013 исковые требования удовлетворены полностью; односторонние действия ответчиков по отказу от исполнения договора признаны судом недействительными, а договор аренды действующим. Удовлетворяя иск, суд, сославшись на отсутствие у ответчиков правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, сделал вывод о том, что ответчиками не представлены в материалы дела доказательства нарушения истцом условий охранного обязательства, поскольку объект аренды был передан с существенными недостатками (отсутствие энергоснабжения), а также без передачи относящихся к имуществу документов, а именно, разработанной проектно-сметной документации, предусмотренной распоряжением Правительства Москвы от 11.12.2009 N 3177-РП, в отсутствие которых выполнить в указанные в охранном обязательстве сроки работы по сохранению объекта культурного наследия не представляется возможным.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчики обратились в арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы заявители ссылаются на то обстоятельство, что истец до настоящего времени не приступил к выполнению работ в соответствии с актом технического состояния, являющимся неотъемлемой частью охранного обязательства, и не сдал указанные работы в срок до 28.02.2013 года Департаменту культурного наследия.

Причины, по которым, как считает истец, он не смог приступить к выполнению работ, ответчики считают недоказанными, поскольку договор на осуществление технологического присоединения объекта недвижимости к электрическим мощностям был заключен организацией еще в 2011 году и в период с июля 2011 по июль 2013 у истца отсутствовали основания по невыполнению принятых обязательств.

По мнению заявителей жалобы, суд пришел к ошибочному выводу о необходимости предоставления истцу разработанной проектно-сметной документации по спорному объекту, поскольку Распоряжением Правительства Москвы от 11.12.2009 N 3177-РП не предусмотрена передача разработанной за счет города Москвы проектно-сметной документации МОО "Наследие", о чем истец был неоднократно проинформирован; однако истцом обязанность по разработке проектно-сметной документации была выполнена лишь после одностороннего отказа от исполнения договора.

Истец в письменных возражениях на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании против доводов апелляционных жалоб возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Третье лицо письменный отзыв на жалобы не представило, однако представитель в судебной заседании правовую позицию ответчиков поддержал.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 23.06.2010 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и МОО "Наследие" (арендатор) во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 24.04.2009 г. N 767-РП "О дальнейшем использовании объекта культурного наследия "Жилой дом XVIII в." по адресу: ул. Пятницкая, д. 15 и нежилого здания по адресу: ул. Малая Ордынка, д. 6, стр. 3А", а также распоряжения Правительства Москвы 11.12.2009 г. N 3177-РП "О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 24 апреля 2009 г. N 767-РП" был заключен договор N 1-164/10 аренды нежилого здания (т.1, л.д.21-25).

Во исполнение указанного договора арендатору во временное владение и пользование на срок 10 лет, с 11.12.2009 г. по 10.12.2019 по акту приема (передачи) нежилого помещения 27.07.2010 г. было передано здание, являющееся объектом культурного наследия регионального значения "Жилой дом XVIII в.", площадью 1030,1 кв.м, расположенное по адресу: Москва, ул. Пятницкая, д. 15

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.08.2010 года.

Во исполнение названных распоряжений Правительства Москвы, а также пункта 10.5 спорного договора аренды между МОО "Наследие" (арендатором) и Комитетом по культурному наследию города Москвы было заключено охранное обязательство от 03.11.2010 г. N 16-23/005-1017/10 пользователя объекта культурного наследия по указанному адресу ( т.1, л.д.28-30).

Пунктами 10.4,10.5 договора аренды определено оформление охранных обязательств МОО "Наследие" с Департаментом по культурному наследию возложение на истца обязательств по проведению комплекса ремонтно-реставрационных работ по объекту в соответствии с плановыми заданиями и разрешением Мосгорнаследия за счет средств организации либо за счет привлеченных средств силами специализированных организаций в срок не более 5 лет со дня выхода распорядительного документа- распоряжения Правительства Москвы N 3177-РП от 11.12.2009.

Разделом 4 акта технического состояния к охранному обязательству определено пользователю в срок до 30.04. 2011 г. выполнить техническое обследование фундаментов и конструкций здания; в срок до 31.08.2011 г. выполнить проект противоаварийных работ; в срок до 31.12. 2011 г. выполнить проект реставрации фасадов и интерьеров по плановому (реставрационному) заданию Москомнаследия; в срок до 30.03.2012 г. выполнить противоаварийные работы; в срок до 31.12.2012 г. выполнить комплекс ремонтно-реставрационных работ по заданию; в срок до 28.03.2013 г. сдать работы приемной комиссии Москомнаследия; в срок до 30.10.2015 г. выполнять текущий поддерживающий ремонт здания.

Пунктом 8.3 договора предусмотрен односторонний отказ арендодателя от исполнения договора на основании п.3 ст.450 ГУК РФ в случае неисполнения охранных обязательств арендатором с момента направления арендатору соответствующего уведомления, в том числе по основанию: невыполнение арендатором полностью или частично обязательств, предусмотренных условиями настоящего договора.

Распоряжением Департамента имущества города Москвы от 25 июля 2011 г. N 1759-р спорное здание передано в хозяйственное ведение ГУП города Москвы "Московское имущество". Право хозяйственного ведения зарегистрировано 22.11.2011 г. (запись в ЕГРП N 77-77-11/089/2011-386). В связи со сменой арендодателя между Истцом и Третьим лицом было заключено дополнительное соглашение от 20.12.2011 г. к договору аренды, которое также зарегистрировано в установленном порядке 28.03.2012 г. (запись в ЕГРП N 77-77-11/134/2012-355).

Распоряжением Департамента имущества города Москвы 07.02.2013 г. N 287-р объект аренды закреплен на праве оперативного управления за Департаментом культурного наследия города Москвы, а право хозяйственного ведения ГУП города Москвы "Московское имущество" прекращено.

Государственная регистрация прекращения права хозяйственного ведения произведена 29.03.2013 г. Право оперативного управления Департамента культурного наследия зарегистрировано 14.08.2013 г. (запись в ЕГРП N 77-77-12/032/2013-896).

22.03.2013 г. ответчики направили истцу односторонний отказ от исполнения договора в виде оспариваемого уведомления N ДГИ-И-6593/13.

В процессе рассмотрения настоящего дела Ответчики направили в адрес Истца письмо от 17.07.2013 г. N ДГИ-1-66770/13-1, которым отзывается ранее направленное в адрес МОО "Наследие" уведомление от 22.03.2013 г. N ДГИ-И-6593/13 о расторжении договора аренды.

17.07.2013 года Департамент городского имущества г.Москвы направил в адрес истца односторонний отказ от исполнения договора в виде второго оспариваемого уведомления от 17.07.2013 г. N ДГИ-1-66770/13-2.

Односторонний отказ арендодателя от исполнения договора основан на нарушении пунктов 8.3 и 10.7 договора аренды и мотивирован тем, что арендатором не выполнен перечень работ, определенный актом технического состояния, являющимся неотъемлемой частью охранного обязательства, установленные сроки их проведения истекли, а также тем, что обязанности арендатора по проведению ремонтных работ, по содержанию и сохранению объекта являются существенными условиями охранного обязательства.

Полагая, что действия ответчиков по одностороннем у отказу от исполнения договора аренды не правомерны, нарушают права и законные интересы арендатора, последний и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании отказа от исполнения договора недействительным и признании договора действующим.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, третьего лица, обсудив доводы апелляционных жалоб, письменного возражения, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ ( статья 4 ).

Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.

По смыслу п.2 ст.407, п.3 ст.450, п.2 ст.453 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым; при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Истолковав по правилам, предусмотренным ст.431 ГК РФ, условия договора, в совокупности и во взаимосвязи оценив условия договора аренды (пункты 8.3, 10.4), пункта 4.2 охранного обязательства, акта технического осмотра судебная коллегия считает, что до истечения пяти лет со дня выхода распоряжения Правительства Москвы N 1377-РП от 11.12.2009 года по мотивам, указанным в оспариваемых уведомлениях, ответчики не вправе отказываться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке. Если арендатор не выполняет взятые обязанности по сохранению объекта культурного наследия, совершает иные действия, угрожающие его сохранности, сторонами согласован только судебный порядок расторжения договора.

При таких условиях госорганом в рассматриваемой ситуации неправомерно избран способ самозащиты права, возможность выбора которого до истечения определенного периода времени ограничена соглашением сторон.

Согласно ст.45 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", ремонтно-реставрационные работы (работы по сохранению объекта культурного наследия) проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной таким органом.

Согласно ст.14 ГК РФ допускается самозащита гражданских прав; способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

При таких обстоятельствах, обращаясь к такому способу самозащиты нарушенного права, как односторонний отказ от исполнения долгосрочного договора аренды объекта недвижимости, обремененного как охранно-арендными обязанностями арендатора, так и обязанностями арендодателя (госоргана) по выдаче письменных разрешения и задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласования проектной документации, то арендодатель должен представить доказательства, подтверждающие, что нарушение договора арендатором влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а также доказать, что отсутствовали обстоятельства, препятствующие арендатору в разумный срок осуществить действия по ремонту арендуемого объекта недвижимости.

По смыслу ч.1 ст.65 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Между тем, в рассматриваемой ситуации бремя доказывания обстоятельств, препятствующих арендатору в сроки, согласованные в договоре, осуществить действия по ремонту арендуемого объекта недвижимости, исходя из доводов заявителей апелляционных жалоб, возлагается заявителями на истца.

Доводы жалобы о том, что, если при приемке помещений арендатор претензий по состоянию помещений не имел, то и обстоятельства, препятствующие арендатору в разумный срок осуществить действия по ремонту арендуемого объекта недвижимости, отсутствовали, основаны на предположениях.

Как правильно установлено судом первой инстанции, после заключения спорного договора аренды арендатор обнаружил недостаток сданного в аренду имущества, а именно, отсутствие подключения к спорному зданию электрических мощностей, обеспечивающих объект аренды электроэнергией. Указанный недостаток препятствовал арендатору не только использовать помещение по назначению (под офис), но и приступить к выполнению ремонтно-реставрационных работ, предусмотренных охранным обязательством, что подтверждалось самим органом по охране памятников Комитетом по культурному наследию города Москвы в письме от 03.12.2010 г. N 16-02-2269/8-4 в адрес ОАО "МОЭСК".

В целях устранения указанных недостатков, Истцом был заключен договор от 07.07.2011 N ИА-11-302-2541(913272) на осуществление технологического присоединения объекта культурного наследия регионального значения "Жилой дом XVIII в." к электрическим сетям.

Согласно дополнительного соглашения к указанному договору размер платы за технологическое присоединение для электроснабжения объекта аренды по адресу: ул. Пятницкая, д. 15 составил 1 838 826, 66 руб.

Кроме того, МОО "Наследие" заключило договор от 27.06.2012 г. N 28/2012 на проведение комплекса работ по прокладке кабельных линий 0,4 кВ для объекта по указанному адресу общей стоимостью 2 600 000 руб. Оплата по вышеуказанным договорам по присоединению объекта аренды к электрическим сетям и прокладке кабельных линий произведена Истцом, что подтверждается платежными поручениями от 08.08.2011 г., 24.11. 2011 г., 27.07.2012 г.

Однако, отказавшись в (марте) июле 2013 года от исполнения договора в связи с нарушением арендатором промежуточных сроков проведения ремонтных работ, определенного вида, а именно: 30.04.2011, 31.08.2011, 31.12. 2011, 30.03.2012, 31.12.2012, 28.03.2013, ответчики доказательств того, что с момента заключения договора, в 2010 году, госорганом осуществлялся контроль за их соблюдением, направлялись соответствующие претензии, применялись меры гражданско-правовой ответственности за просрочку исполнения обязательств, предусмотренные пунктом 4.1 охранного обязательства, в суд не представили.

При таких обстоятельствах вопреки требованиям ст.65 АПК РФ ни Департамент культурного наследия города Москвы, ни Департамент городского имущества города Москвы не обосновали соразмерность допущенного арендатором нарушения выбранному способу самозащиты, направленному на досрочное прекращение правоотношений, на лишение арендатора возможности использовать вложенные в ремонт помещения денежные средства в своих интересах.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 3) с учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ.

Поскольку спорный договор заключен сторонами на 10 лет, его существенным условием являлось сохранение объекта культурного наследия, а пунктами 10.4, 10.5 договора на истца возложено обязательство по проведению комплекса ремонтно-реставрационных работ по объекту в соответствии с плановыми заданиями и разрешением Мосгорнаследия в срок не более 5 лет со дня выхода распорядительного документа; вплоть до 30.10.2015 г. ответчик обязан выполнять текущий поддерживающий ремонт здания, то отказ госоргана от исполнения договора в одностороннем порядке до истечения упомянутого срока признается судебной коллегией незаконным, преждевременным и не направленным на то, на что арендодатель вправе был рассчитывать при заключении договора.

При таких условиях действия ответчиков выходят за пределы действий, необходимых для пресечения нарушения права в виде проведения ремонта объекта культурного наследия с нарушением сроков, согласованных в охранно-арендном обязательстве, и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционные жалобы ответчиков удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт; государственная пошлина с ответчиков в доход федерального бюджета взысканию не подлежит, поскольку последние освобождены от ее уплаты на основании подпункта 1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.09.2013 г. по делу N А40-54912/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

А.П. Тихонов О.В. Савенков