Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2013 г. N 09АП-34250/13 (ключевые темы: арендная плата - нежилые помещения - субъекты малого и среднего предпринимательства - муниципальная собственность - заключение договора купли-продажи)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2013 г. N 09АП-34250/13

город Москва

24 декабря 2013 г.

Дело N А40-36990/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.А. Солоповой

судей М.Е. Верстовой, Д.Н. Садиковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Казаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "РИТМ-ЛЮКС"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2013

по делу N А40-36990/2013, принятое судьей Романенковой С.В.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "РИТМ-ЛЮКС"

(ОГРН 1027739253607, 115054, г. Москва, ул. Татарская, д. 1/7)

к Департаменту городского имущества города Москвы

о понуждении к заключению договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Опаренко О.В. (по доверенности от 27.03.2013)

от ответчика: Феофанова Н.О. (по доверенности от 27.02.2013)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РИТМ-ЛЮКС" (далее - ООО "РИТМ-ЛЮКС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 267,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Татарская, д. 1/7 (подвал, помещение I, комнаты 13, 15-20), по цене 5 674 210 руб. на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Определением суда от 29 мая 2013 года произведена замена ответчика на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2013 года в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением суда от 07 августа 2013 года, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель ссылается на то, что истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку общество соответствует установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" критериям.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является субъектом малого предпринимательства города Москвы: Выписка из базы данных Реестра субъектов малого предпринимательства от 13.03.2013 (л.д. 10 том 1).

18 августа 2006 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "РИТМ-ЛЮКС" (арендатор) заключен договор N 1-1011/06 аренды нежилого помещения 267,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Татарская, д. 1/7 (подвал, помещение I, комнаты 13, 15-20).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 01.07.2006 по 30.06.2011.

Пунктом 2.5 договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Спорные помещения площадью 267,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Татарская, д. 1/7 (подвал, помещение I, комнаты 13, 15-20), являются собственностью города Москвы, что подтверждается материалами дела (л.д. 88 том 1) и не оспаривается сторонами.

Согласно представленной истцом выписке из заключения об оценке, выполненной ООО "Классика", следует, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества площадью 267,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Татарская, д.1/7 (подвал, помещение 1, комнаты 13, 15-20) по состоянию на 12.02.2013 составила 5 674 210 руб., без учета НДС.

Департаментом городского имущества города Москвы в суде первой инстанции в материалы дела представлен Отчет об определении рыночной стоимости спорных помещений, подготовленный ООО "Аврора Консалтинг Северо-Запад", согласно которому стоимость помещений по стоянию на 12.12.2012 составляет 21 864 000 руб. без учета НДС.

Исковые требования предъявлены в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированны наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал наличие у него преимущественного права на выкуп объекта недвижимости, как субъект малого бизнеса, а также не доказал нарушения своего права со стороны ответчика.

При этом, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества площадью 267,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Татарская, д. 1/7 (подвал, помещение 1, комнаты 13, 15-20), неоднократные предложения суда предоставить отчет об оценке истцом не исполнены (определения от 01.04.2013, от 29.05.2013, от 01.07.2013), представленная истцом выписка из заключения об оценке, выполненная ООО "Классика", не принята судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку не подтверждает надлежащее проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также не является доказательством силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку никем не подписана, не заверена печатью организации.

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для проведения судебной экспертизы, поскольку Отчет независимой оценки спорного имущества истцом не представлен, доказательств наличия разногласий по рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества суду не представлено.

Суд первой инстанции указал на то, что претензия о заключении договора купли-продажи спорного имущества была направлена в адрес ответчика и получена им 01.03.2013, однако, из представленной выписки из заключения об оценке видно, что оценка проводилась в период с 11.03.2013 по 15.03.2013, дата составления отчета - 15.03.2013, в связи с чем отчет об оценке от 15.03.2013 не мог быть представлен в Департамент городского имущества города Москвы вместе с претензией от 01.03.2013.

При этом, суд первой инстанции указал на то, что отсутствие задолженности по арендной плате на момент первого обращения истца к ответчику - 12.12.2012, не позволяет считаться истцу выполнившим требования действующего законодательства, поскольку данное обращение не содержит предложения о заключении договора купли-продажи на определенных условиях и по определенной цене.

Вместе с тем, при принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения истца в суд с настоящим иском у истца имелась задолженность по арендной плате в размере 4 266 550 руб. 90 коп. и пени в размере 4 190 730 руб. 90 коп. (том 1, л.д. 102-112), а поэтому истец не соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции поддерживает указанные выводы суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены критерии, при соответствии которым в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений, не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 критериям, поскольку на дату обращения истца в суд с настоящим иском у истца имелась задолженность по арендной плате в размере 4 266 550 руб. 90 коп., о чем свидетельствует расчет ответчика по состоянию на 01 марта 2013 года (том 1, л.д. 102-112),

Представленная истцом в суд апелляционной инстанции Справка N 181-02/2013 от 17.10.2013 о состоянии на 12.12.2012 финансово-лицевого счета по договору на аренду нежилого фонда от 18..08.2006 N 01-01011/06 не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку касается иного периода - 12.12.2012, а не 01 марта 2013 года.

В обоснование иска истец ссылается на два заявления о продаже арендуемого имущества - 12.12.2012 и 01.03.2013, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

Как правильно указал суд первой инстанции, отсутствие задолженности по арендной плате на момент первого обращения истца к ответчику - 12.12.2012, не позволяет считаться истцу выполнившим требования действующего законодательства, поскольку обращение истца от 12.12.2012 не содержало предложения о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения на определенных условиях и по определенной цене (л.д. 28 том 1).

Кроме того, оснований полагать, что на дату обращения в суд с настоящим иском права истца были нарушены ответчиком (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку на дату повторного обращения истца к ответчику (01.03.2013) отчет об оценке спорного нежилого помещения от 15.03.2013 не был и не мог быть представлен истцом в Департамент городского имущества города Москвы вместе с претензией от 01.03.2013.

В данном случае суд апелляционной инстанции исходит из того, что повторная претензия истца была получена ответчиком 01.03.2013 (л.д. 29 том 1), однако, согласно Выписке из Заключения об оценке спорного нежилого помещения (л.д. 20 том 1, л.д. 93-94 том 2) следует, что оценка спорного объекта проводилась в период с 11.03.2013 по 15.03.2013, то есть после обращения истца с претензией к ответчику.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Нарушений норм процессуального права при принятии решения от 07 августа 2013 года судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда от 07 августа 2013 года.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2013 года по делу N А40-36990/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Солопова

Судьи

М.Е. Верстова Д.Н. Садикова