Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2014 г. N 07АП-10604/13

г. Томск

09 января 2014 г.

Дело N А45-13181/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 09 января 2014 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бородулиной И.И.

судей Полосина А.Л., Хайкиной С.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карташовой Н.В. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от заявителя: Мальцева И.Ю. по доверенности от 01.04.2013(на 1 год),

от заинтересованного лица: Ананьина С.В. по доверенности от 28.12.2012 (до 31.12.2013),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 16.10.2013 по делу N А45-13181/2013 (судья Хорошилов А.В.)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Фирма "СПЛАТ-Н" (ИНН 5404194255, ОГРН 1035401489155, 630054, г. Новосибирск, ул. Титова, д. 12)

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска (ИНН 5406102806, ОГРН 1025402451470, 630000, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 50)

об оспаривании отказа в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "СПЛАТ-Н" (далее - общество, ООО Фирма "СПЛАТ-Н") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска (далее - департамент) с заявлением о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 24.06.2013 N 520, в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения необходимых действий, направленных на реализацию обществом преимущественного права выкупа арендуемого помещения по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Титова, 12 (с учетом уточнения требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 16.10.2013 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе департамент просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как полагает заявитель жалобы, не имеются основания для применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), поскольку с обществом с 25.06.2007 расторгнут договор аренды спорного помещения.

Более подробно доводы департамента изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт как соответствующий нормам материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Новосибирской области в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что на основании заключенного 01.01.2006 между сторонами договора аренды ООО Фирма "СПЛАТ-Н" приняло во временное пользование сроком до 01.12.2006 нежилые помещения общей площадью 45,40 кв. м, из которых помещение площадью 25,7 кв.м на первом этаже и помещение площадью 19,7 кв.м на третьем этаже, расположенные в жилом доме по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Титова, 12.

По истечении срока действия договора аренды от 01.01.2006 общество продолжало пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны департамента и вносить арендные платежи. Новые договоры аренды в отношении нежилых помещений не заключались.

ООО Фирма "СПЛАТ-Н" обратилось 18.06.2013 в департамент с заявлением о приобретении в собственность арендуемого имущества, площадью 25,7 кв.м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Титова, 12, ссылаясь на наличие преимущественного права в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Департамент письмом от 24.06.2013 N 520 сообщил об отказе в приобретении недвижимого имущества, указав на отсутствие у общества законных оснований для реализации преимущественного права выкупа испрашиваемого им объекта, поскольку согласно направленному по всем известным адресам общества уведомлению от 27.03.2007 N 31/06-1435 договор аренды с ним прекращен с 25.06.2007.

Находя отказ в предоставлении в собственность арендуемого имущества незаконным, нарушающим права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что сложившиеся отношения между обществом и департаментом фактически являются арендными и учитывая положения Федерального закона N 159-ФЗ у департамента отсутствовали основания для отказа в реализации ООО Фирма "СПЛАТ-Н" преимущественного права выкупа нежилого помещения.

Апелляционный суд поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с частью 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие совокупности условий: несоответствие оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу абзаца 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе, при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134) при применении положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 6 информационного письма от 05.11.2009 N 134 предусматривает, что согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В соответствии с пунктом 9 информационного письма от 05.11.2009 N 134 суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение.

В силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае имущество находится в пользовании ООО Фирма "СПЛАТ-Н" непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором аренды.

Довод апелляционной жалобы о том, что на момент обращения ООО Фирма "СПЛАТ-Н" с заявлением от 18.06.2013 N 520 общество не являлось арендатором нежилого помещения площадью 25,7 кв.м на первом этаже в жилом доме 12 по улице Титова города Новосибирска в связи с прекращением действия договора аренды от 01.01.2006 N 022764-015, следует признать несостоятельным в силу следующих установленных судом обстоятельств.

Правила абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают право арендодателя отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В этом случае договор считается расторгнутым.

Реализовав свои права собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом, департамент 31.03.2007 в адрес общества направил уведомление (исх. от 27.03.2007 N 31/06-1435) со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации об отказе от договора аренды от 01.01.2006 и о прекращении его действия с 25.06.2007.

Однако, как следует из материалов дела и установлено судом, доказательств получения обществом указанного извещения не представлено, после указанной департаментом даты - 25.06.2007 ООО Фирма "СПЛАТ-Н" по настоящее время продолжает непрерывно пользоваться нежилыми помещениями (реестр арендных платежей за 2009, 2011, 2012, 2013 год с приложением платежных поручений имеющих указание на целевое назначение платежа - "за аренду помещения по договору от 01.01.2006 N 022764-015", договор обслуживания охранной сигнализации от 15.06.2012, договор об охране от 15.06.2012, договор на отпуск и потребление тепловой энергии от 01.12.2007, дополнительное соглашение от 01.07.2009 к договору участия арендатора в эксплуатационных расходах от 01.03.2007, платежные поручения об оплате услуг ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций (акты выполненных работ, счета-фактуры, выписки по банковским счетам, акт сверки расчетов), связанных с содержанием нежилого помещения за 2010, 2011, 2012, 2013 год.

В вышеуказанный период (2007-2013) арендная плата департаментом принималась, обществу не возвращалась, требований об освобождении нежилого помещения не заявлялось, помещение обществом департаменту не передано, что указывает на наличие волеизъявления департамента на возобновление договора аренды от 01.01.2006.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.

Доказательств последующего обращения к арендатору с требованием об освобождении арендуемого помещения в материалы дела не представлено, в связи с этим договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем в материалы дела не представлено доказательств обращения департамента в суд в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации после 25.06.2007, даты с которой у ООО Фирма "СПЛАТ-Н" в связи с уведомлением от 31.03.2007 возникла обязанность освободить арендуемое помещение.

Документы, подтверждающие отнесение общества к субъектам малого предпринимательства, представлялись им департаменту с заявлением от 18.06.2013 и в суд первой инстанции.

Департаментом не оспаривается, что у ООО Фирма "СПЛАТ-Н" на день подачи заявления отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), и площадь арендуемого помещения (25,7 кв.м) соответствует (действовавшему в тот период) установленным Законом Новосибирской области от 05.12.2008 N 295-ОЗ значениям площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Доказательств невозможности реализации преимущественного права на выкуп по основаниям, предусмотренным, в соответствии с позицией, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в материалы дела департаментом не представлено.

Таким образом, общество соответствует условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.

Отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, выраженный департаментом в письме от 24.06.2013 N 520 нарушает права ООО Фирма "СПЛАТ-Н" на приобретение арендуемого объекта, в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Исходя из характера требований общества и возражений департамента, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 2 статьи 65 АПК РФ), определены судом первой инстанции правильно, и получили надлежащую правовую оценку.

Довод заявителя жалобы о том, что денежные средства, поступающие от общества, не являются арендной платой и учитываются бухгалтерией на нулевом счете, был предметом исследования суда первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.

Суд апелляционной инстанции считает, что департаментом в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу по существу правильного принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом апелляционной инстанции не рассматривается.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2013 по делу N А45-13181/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Бородулина

Судьи

А.Л. Полосин С.Н. Хайкина