Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 декабря 2013 г. N 01АП-6922/13 (ключевые темы: общая долевая собственность - арендная плата - многоквартирный дом - объекты недвижимости - плата за пользование)

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 декабря 2013 г. N 01АП-6922/13

31 декабря 2013 г.

А11-320/2013

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Соловьевой М.В.,

судей Логиновой О.А., Вечканова А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория", г. Владимир, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 18.09.2013 по делу N А11-320/2013, принятое судьей Митрофановой Л.А.,

по иску администрации города Владимира, г. Владимир, (ОГРН 1033302009146), к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория", г. Владимир, (ОГРН 1123328000872),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", г. Москва в лице филиала по Владимирской области, 2) Управления муниципальным имуществом администрации города Владимира, о взыскании 403 434 руб. 92 коп.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Владимира обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ООО "Виктория") о взыскании 278 583 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2012 по 09.12.2012, 103 881 руб. 02 коп. пени за период с 26.03.2013 по 31.12.2012, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", г. Москва в лице филиала по Владимирской области, Управление муниципальным имуществом администрации города Владимира.

Решением от 18.09.2013 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил. Взыскал с ООО "Виктория" в пользу администрации города Владимира 278 583 руб. 61 коп. задолженности, 103 881 руб. 02 коп. пени. Взыскал с ООО "Виктория" в доход федерального бюджета 10 649 руб. 29 коп. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Виктория" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права; неприменением закона, подлежащего применению, а именно статей 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации; статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации; статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии у ООО "Виктория" права общей долевой собственности на спорный участок.

По мнению заявителя жалобы, взимание администрацией города Владимира арендной платы за пользование спорным земельным участком и пени за просрочку платежа с ООО "Виктория" является необоснованным, так как администрация города Владимира с 01.03.2005 не обладает полномочиями по сдаче в аренду спорного земельного участка, являющегося общей долевой собственностью помещений многоквартирного дома и, как следствие, у администрации города Владимира отсутствует право на взыскание с ООО "Виктория" платы за пользование спорным участком.

Стороны явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Истец представил в материалы дела отзыв, в котором просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене, а жалобу подлежащей удовлетворению исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела 27.10.1994 администрацией города Владимира (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью ресторан "Душанбе" (арендатор) заключен договор N 574 аренды земельного участка площадью 1042 кв.м (38 кв.м - в совместное пользование с ЖРУ N 1), расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Луначарского, 35, с разрешенным использованием - для эксплуатации ресторана.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора арендная плата устанавливается в размере 443 087 руб. в квартал. Размер арендной платы, указанный в пункте 2.1 настоящего договора, не является постоянным и изменяется при индексации или изменении ставок земельного налога.

Данный договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Владимира.

Срок аренды установлен в пункте 1.4 договора - 20 лет.

Также между арендодателем и арендатором подписаны дополнительные соглашения от 26.05.1998 N 4, от 03.06.2003 N 7, от 26.10.2009 N 8 к вышеуказанному договору аренды.

В пунктах 2.2, 2.4 дополнительного соглашения от 26.05.1998 N 4 к договору аренды земельного участка от 27.10.1994 N 574 установлено, что арендная плата вносится арендатором без дополнительных уведомлений или требований два раза в год по срокам: 25 июня и 25 декабря текущего года. Договор аренды земельного участка дополняется пунктами 2.4, 2.5 следующего содержания: после индексации Правительством Российской Федерации или другими соответствующими органами власти ставок земельного налога арендатор самостоятельно производит перерасчет и оплачивает индексированную арендную плату с перерасчетом с начала года без внесения изменений и дополнений к настоящему договору. Исчисление и уплата индексированной арендной платы производится с квартала, следующего за кварталом, в котором принято постановление Правительства или других соответствующих органов власти об индексации или изменении ставок земельного налога.

Пунктом 1.1 дополнительного соглашения от 03.06.2003 N 7 к договору аренды земельного участка от 27.10.1994 N 574 согласовано, что арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок до 22.10.2014 долю 1023 кв.м в земельном участке общей площадью 1042 кв.м, с кадастровым номером 33:22:24069:0010 ( в настоящее время номер 33:22:024069:8), расположенном по адресу: г. Владимир, ул. Луначарского, д. 35.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 19.06.2012 N 01/031/2012-113 от ООО ресторан "Душанбе" к ООО "Виктория" 01.03.2012 перешло право собственности на нежилое помещение общей площадью 1384,9 кв.м, местоположение объекта: Владимирская область, г. Владимир, ул. Луначарского, д. 35.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2012 N 1 ООО "Виктория" продало ООО "Душанбе" нежилое помещение общей площадью 1384,9 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Владимирская область, г. Владимир, ул. Луначарского, д. 35; общее имущество в многоквартирном доме по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир. ул. Луначарского, д. 35; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: содержание многоквартирного жилого дома, общая площадь 1498 кв.м.

10.12.2012 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Администрация города Владимира полагает, что у ООО "Виктория" возникла обязанность по внесению арендных платежей по договору от 27.10.1994 N 574 за период с 01.03.2012 по 09.12.2012.

Неисполнение ООО "Виктория" обязанности по внесению арендных платежей в спорный период послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 33:22:024069:8, площадью 1042 кв.м не входит в состав земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: г. Владимир, ул. Луначарского.35.Спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем им распоряжается в соответствии с действующим законодательством администрация города Владимира.

Поскольку, ООО "Виктория" с 01.03.2012 по 09.12.2012 являлось собственником объекта недвижимости (нежилое помещение), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 33:22:024069:8, то общество обязано уплачивать арендную плату за земельный участок под объектом недвижимости.

Апелляционная инстанция считает решение суда подлежащим отмене исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 33:22:024069:8 под многоквартирным домом и помещением ответчика, расположенный по адресу: г. Владимир, ул. Луначарского, д.35, сформирован и поставлен на кадастровый учет 27.10.1994.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 названной статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона N 189-ФЗ следует, что названным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка (если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 33:22:024069:8 является сформированным на дату введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку материалами дела подтверждается, что он поставлен на кадастровый учет 27.10.1994. Объект недвижимости, доля в праве на который принадлежит ответчику, является встроено-пристроенным помещением к многоквартирному дому N 35 по улице Луначарского города Владимира.

Наличие сформированного для содержания многоквартирного дома земельного участка N 33:22:024069:4 и для содержания объектов торговли земельного участка с кадастровым номером 33:22:024069:8 не изменяет и не исключает переход их с введением в действие Жилищного кодекса в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с встроенно-пристроенными помещениями, поскольку оба участка сформированы для содержания одного объекта недвижимости.

Согласно статье 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего закона или в переходный период его применения, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре (ранее учтенными объектами недвижимости).

Кроме того, согласно части 6 статьи 4 Закона о кадастре истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению.

Таким образом, с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие ЖК РФ, спорный земельный участок как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу вышеизложенного, вывод суда первой инстанции об отсутствии у ООО "Виктория" права общей долевой собственности на спорный участок не соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Договор аренды, на основании которого истец просит взыскать с ответчика плату за пользование земельным участком, прекратил свое действие и администрация города Владимира не обладает полномочиями по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности владельцев помещений в этом доме, в связи с чем у суда отсутствовали правовые основания для взыскания арендной платы и пени за пользование спорным земельным участком.

При таких обстоятельствах решение суда от 18.09.2013 подлежит отмене, на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по делу на основании статей 106 - 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Владимирской области от 18.09.2013 по делу N А11-320/2013 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория" - удовлетворить.

2. В иске отказать.

3. Взыскать с администрации города Владимира в пользу общества с ограниченной ответственностью "Виктория" 2000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

А.И. Вечканов О.А. Логинова