Комментарий к письму Минфина РФ от 4 апреля 2008 г. N 03-05-05-03/12 (Е.Н. Сатаев, "Нормативные акты для бухгалтера", N 9, май 2008 г.)

Комментарий к письму Минфина РФ
от 4 апреля 2008 г. N 03-05-05-03/12

Минфин в опубликованном письме отвечает на вопрос, когда требуется платить госпошлину - по окончании срока договора аренды недвижимости или при расторжении такого контракта.

Регистрируем "недвижимый" договор

Прежде всего разберем порядок оформления договора аренды недвижимого имущества. Согласно пункту 2 статьи 2 Закона от 21.07.97 N 122-ФЗ, права на недвижимость регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если недвижимость передается в аренду, то соответствующий договор также надо зарегистрировать, причем сделать это может любой участник сделки (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

Когда речь идет о госрегистрации какого-либо договора, следует помнить об уплате пошлины. И в подпункте 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса указаны размеры данного платежа за регистрацию прав на недвижимость: физические лица платят 500 рублей, организации - 7500 рублей, а органы власти - всего 100 рублей.

Если в реестре погашаются записи

Договор аренды может быть изменен или расторгнут. Да и в любом случае срок его действия рано или поздно истечет. Какие изменения тогда произойдут в реестре? В инструкции о порядке регистрации договоров аренды недвижимости, приведенной в письме Минфина, сказано, что в ЕГРП должны погашаться регистрационные записи. И финансисты сообщили, что в данном случае пошлину платить не надо.

Однако если обратиться к Налоговому кодексу, то в отношении мнения Минфина могут возникнуть вопросы. Ведь подпункт 21 пункта 1 статьи 333.33 предусматривает уплату госпошлины за внесение изменений в ЕГРП. А как уже было сказано, информация в реестре меняется как раз при прекращении договора аренды недвижимости.

Какие выводы содержатся в разъяснениях различных ведомств? Минфин России привел письмо Росрегистрации от 15.06.2007 N 9-1879-СВ, которое поддерживает позицию финансистов. Ранее Минфин в письме от 04.10.2007 N 03-05-06-03/60 также опирался на мнение "регистраторов". Даже когда названное письмо Росрегистрации еще не вышло, финансисты также сообщали, что при прекращении договора аренды недвижимости пошлина взиматься не должна. Подобный вывод сделан, например, в письме Минфина России от 25.05.2007 N 03-05-06-03/27. Однако в данном документе мнение чиновников не имело четких доказательств. Финансисты приводили цитату из пункта 7 статьи 3 Налогового кодекса, согласно которой все неустранимые сомнения должны решаться в пользу налогоплательщиков. Значит, Минфин допускал, что при прекращении договора аренды недвижимости вполне могут возникнуть неясности по поводу уплаты госпошлины.

А что говорят ФНС и суды?

Противоречия усугубляются письмом ФНС России от 03.05.2005 N 04-3-08/470. Специалисты налогового ведомства выразили однозначную позицию, что при истечении срока действия или расторжении договора аренды недвижимого имущества основания для уплаты пошлины возникают точно такие же, что и при вводе в действие данного контракта. А значит, платить надо согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса. Минфин ранее также высказывал подобную точку зрения (письмо от 07.10.2005 N 03-06-03-04/98).

Если предположить, что ФНС права, то получается довольно странная ситуация. Ведь участникам договора аренды в любом случае придется уплачивать пошлину в двойном размере: сначала - при оформлении контракта, затем - по окончании срока действия либо в случае расторжения. Можно даже прийти к мысли, что данный порядок уплаты госпошлины приводит к двойному налогообложению одного и того же объекта, что противоречит принципам законодательства.

Теперь разберем арбитражную практику. ФАС Центрального округа в своем постановлении от 14.12.2007 по делу N А68-1153/07-66/10 указал, что за прекращение договора аренды недвижимости госпошлина взиматься не должна. Значит, регистрационная служба обязана оформлять такое действие без взимания денег. Судебных же вердиктов, содержащих противоположную позицию, нет.

Таким образом, можно сделать вывод, что в разбираемом нами случае пошлину платить не надо. Ведь документы, в которых высказано иное мнение, опубликованы в 2005 году, то есть задолго до выхода разъяснений Росрегистрации. А вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, входят в компетенцию Минюста, которому Росрегистрация подотчетна. Но лица, готовящиеся прекратить договор аренды недвижимости, все равно на всякий случай должны быть готовы отстаивать свою точку зрения в суде.

Регистрируем дополнительное соглашение

В комментарии мы уже упомянули о госпошлине за внесение изменений в ЕГРП. Так в каком же случае действует подпункт 21 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса? Согласно письму Минфина России от 15.10.2007 N 03-05-06-03/79, данная норма действует при регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости. Размер пошлины в данном случае существенно меньше, чем при оформлении первоначального договора: граждане платят 100 рублей, организации - 300, а органы власти - 50. Но при этом исходный контракт должен быть ранее зарегистрирован. Кроме того, соглашение не может повлечь существенного изменения объекта недвижимости, а также прекращения или перехода прав на него. Росрегистрация подтверждает слова финансистов в письме от 15.06.2007 N 9-1879-СВ.

Е.Н. Сатаев,

эксперт "НА"

"Нормативные акты для бухгалтера", N 9, май 2008 г.