Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2014 г. N 15АП-20249/13

город Ростов-на-Дону

13 января 2014 г.

дело N А32-28325/2010

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинов Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

при участии:

от ответчиков:

от ИП Ференчука Г.П. - представителя Собищанского И.С. (доверенность от 09.01.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Краснодарский ЗИП"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 14 октября 2013 года по делу N А32-28325/2010

по иску ОАО "Краснодарский ЗИП"

к индивидуальным предпринимателям Ференчуку Геннадию Петровичу, Нестеренко Александру Леонидовичу, администрации муниципального образования город Краснодар

о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности,

принятое судьей Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Краснодарский ЗИП" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям Ференчук Г.П., Нестеренко А.Л., администрации муниципального образования город Краснодар о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301001:212 площадью 9154 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 12/4, от 24.12.2009 N 719, заключенного ответчиками, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, существовавшее до момента совершения сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что основания для заключения оспариваемого договора отсутствуют, поскольку постановление апелляционной инстанции, обязавшей заключить договор, отменено кассационной инстанцией, при новом рассмотрении дела производство было прекращено в связи с отказом предпринимателей от заявленных требований. В границах спорного земельного участка находится объект недвижимости, принадлежащий истцу. За истцом зарегистрировано право собственности на станцию перемешивания (литер Г172), расположенную по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 5. На основании заявления истца об установления местоположения здания литер Г172 проведены кадастровые работы, по результатам которых установлено, что здание литер Г172 находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301001:212. Оспариваемой сделкой нарушаются право истца на приобретение земельного участка в соответствии со ст. 36 ЗК РФ. Истец также указал на нахождение в границах спорного земельного участка дороги асфальтобетонной площадью 2 087 кв.м., на которую зарегистрировано право собственности истца, площадки асфальтобетонной площадью 1528 кв.м., линейного сооружения - теплотрассы протяженностью 1309 кв.м., а также части строения литер Г172.

Решением арбитражного суда от 14.10.2013 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд не принял во внимание довод о том, что договор купли-продажи земельного участка был заключен на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2009 по делу N А32-12202/2009, впоследствии отмененного кассационным судом, при новом рассмотрении дела истец отказался от требований к администрации о заключении договора купли-продажи земельного участка. Поскольку договор был заключен на основании решения суда, впоследствии отмененного, такой договор является недействительной сделкой. В границах территории, огороженной истцами, расположены объекты недвижимости истца, доступ к которым предприниматели обязаны обеспечить на основании решения суда общей юрисдикции. Суд признал отсутствующим право собственности истца на объекты недвижимого имущества литер CCXXXXI, литер ССLX, литер Тс. Данные литеры обладают стационарностью, неподвижностью, материальностью, долговечностью. Физический износ объектов не является ограничением на реализацию прав, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ. Суд по одним только фотографиям пришел к выводу об отсутствии у теплотрассы признаков недвижимости. При вынесении решения суд вынес за предела исковых требований, признав отсутствующим право собственности на объекты недвижимости ОАО, учитывая, что ответчик подобных требований не заявлял.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика Ференчука Г.П. просил решение суда оставить без изменения, в жалобе отказать. Остальные лица явки представителей в судебное заседание не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отношении в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя стороны, апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3) требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. В ранее действовавшей редакции это положение звучало следующим образом: "Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом". Таким образом, истец должен доказать наличие у него законного интереса (заинтересованности) в оспаривании сделки, то есть нарушение сделкой его прав и интересов, которое может быть устранено в результате признания сделки недействительной.

Истец должен доказать, какие его права и законные интересы были нарушены в результате продажи администрацией спорного земельного участка в собственность ответчиков - предпринимателей. Сама по себе отмена постановления апелляционной инстанции, во исполнение которого был заключен договор купли-продажи, не является единственно достаточным свидетельством заинтересованности истца в оспаривании договора продажи земельного участка. Как указал в постановлении от 06.05.2010 по делу N А32-12202/2009 кассационный суд, доводы предпринимателей, содержащиеся в отзыве на кассационную жалобу, об отсутствии в границах спорного земельного участка объектов недвижимости общества в связи с их уничтожением (сносом) следует отклонить, поскольку документы, представленные обществом и предпринимателями, содержат противоречивые сведения относительно обстоятельств, связанных с гибелью принадлежащего обществу имущества, устранение таких противоречий возможно только путем реализации процессуальных полномочий, предоставленных суду первой инстанции (т. 1, л.д. 46).

Таким образом, вопрос о наличии и состоянии объектов истца на спорном земельном участке в деле N А32-12202/2009 окончательно разрешен не был. Однако выяснение этого обстоятельства имеет существенное значение, поскольку свою заинтересованность в оспаривании сделки продажи земельного участка истец мотивирует наличием у него исключительного права на приватизацию земельного участка под объектами недвижимости, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ.

В целях проверки доводов истца о нахождении на спорном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости суд первой инстанции назначил экспертизу, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы: имеется ли на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0301001:212 площадью 9154 кв. м объект литер Г172 - станция подмешивания площадью 34,7 кв. м.; если имеется, сообщить суду, является ли существующее строение тем строением, которое имело место как литер Г172 на дату его приватизации в 1993 году или является другим строением (новым строением), возведенным на месте ранее существовавшего литера Г172, обосновать тот или иной вывод; являются ли дорога асфальтобетонная - литер ССХХХХI площадью 2 087 кв.м (свидетельство о праве собственности 23-АЕ N 908423 от 03.08.2009 г.); площадка асфальтобетонная - литер CCLX площадью 1528 кв.м объектами недвижимого имущества или представляют собой улучшение поверхности земли.

Экспертом установлено следующее. На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0301001:212 площадью 9 154 кв. м. имеется объект капитального строительства в виде строения, расположенного на месте ранее существовавшего литера "Г 172" - станция подмешивания площадью 34,7 кв. м., указанного в данных технической инвентаризации и на дату его приватизации в 1993 году. Существующее на момент проведения экспертного осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301001:212 площадью 9 154 кв.м. строение, расположенное в границах указанного земельного участка, по своему архитектурно-планировочному решению отличается от строения, которое имело место как литер "Г 172" на дату его приватизации в 1993 году. Ранее существующее здание литер "Г172" - станция подмешивания площадью 34,7 кв.м. могло быть разрушено в результате длительной технической эксплуатации без выполнения требуемого комплекса технических мероприятий по производству текущих и капитальных ремонтов или снесено. Дорога асфальтобетонная - литер "CCXXXXI" площадью 2 087 кв.м., площадка асфальтобетонная литер "CCLX" площадью 1 528 кв.м. обладают родовыми признаками объекта недвижимого имущества, а именно: стационарностью и неподвижностью (признак, характеризующий прочную физическую связь строения или сооружения с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования), материальностью (признак, характеризующий натурально-вещественные и стоимостные формы строений, сооружений и земельных участков), долговечностью. При этом дорога асфальтобетонная - литер "CCXXXXI" площадью 2 087 кв.м. и площадка асфальтобетонная - литер "CCLX" площадью 1 528 кв.м. должны обеспечивать чистую, ровную и твёрдую поверхность, но не обладают самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором они находятся. Ранее они использовались совместно со зданиями, строениями и сооружениями, дополняли их полезные свойства при осуществлении производственной и иной экономической деятельности ранее существовавшего предприятия или собственников зданий и сооружений. Твёрдое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой ранее существовавший имущественный комплекс. Определить и указать составляющие части дороги асфальтобетонной литер "CCXXXXI" площадью 2 087 кв.м., площадки асфальтобетонной - литер "CCLX" площадью 1 528 кв.м. технически невозможно по следующим основаниям: в составе представленной технической документации отсутствует проектная документация на указанные выше дорогу и площадку; в составе представленной технической документации отсутствует исполнительная документация на указанные выше дорогу и площадку; фактические сроки технической эксплуатации дороги и площадки, соответственно 43 года и 40 лет, при нормативном сроке службы без капитального ремонта 20 и 8 лет соответственно; за время технической эксплуатации произошел переход дорожной конструкции дороги и площадки в предельное состояние, то есть состояние, при котором дорожная конструкция перестает удовлетворять предъявляемым к ней требованиям.

В результате анализа экспертного заключения суд первой инстанции пришел к следующим выводам. Приватизированное истцом строение литер Г172 разрушено, на его месте установлено иное сооружение, отличающееся от первоначального конструктивными элементами, параметрами и разной степенью износа, которое представляет собой железобетонную блок-комнату, предназначенную для строительства многоэтажных блочных домов, в верхней части конструкции установлены проушины, которые используются для переноса и монтажа имущества посредством крана.

Суд пришел к выводу, что эта конструкция не является недвижимым имуществом, ввиду отсутствия ее неразрывной связи с землей и возможности перемещения в отрыве от земельного участка, в связи с чем суд указал, что наличие на спорном земельном участке конструкции блок-комнаты не является основанием для приобретения истцом земельного участка по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Относительно части асфальтобетонной площадки и дороги, расположенных на спорном земельном участке, суд указал, что они являются лишь улучшением качественных характеристик поверхности земли, а не самостоятельными, отличными от поверхности земельного участка, недвижимыми объектами. Кроме того, площадка и дорога в силу износа фактически утратили признаки недвижимой вещи.

Суд установил, что на представленных экспертом фотографиях отображены части теплотрассы, представляющие собой трубы в термоизоляции, расположенные на металлических решетчатых конструкциях, под земельным участком находится также подземная часть теплотрассы.

Суд пришел к правильному выводу о том, что наличие под участком подземной части теплотрассы не влияет на законность оспариваемого договора, поскольку земельным участком является поверхность земли, описанная в соответствии с законом о кадастре объектов недвижимости.

Наземная часть теплотрассы может быть перемещена без причинения несоразмерного ущерба ее назначению, поскольку связь труб с землей осуществляется посредством металлических конструкций. Представитель истца пояснил суду первой инстанции, что теплотрасса обществом не используется в силу отсутствия надобности в ее использовании и ненадлежащего технического состояния.

На этом основании суд сформулировал следующий вывод: наличие у истца свидетельств о государственной регистрации прав на утраченный объект недвижимого имущества - строение, на объекты, недвижимым имуществом не являющиеся, а также на объекты, расположенные под поверхностью земли, не предоставляют истцу право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду по правилам статьи 36 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, нарушение прав истца наличием оспариваемой сделки отсутствует.

Таким образом, истцом не доказано фактическое наличие на спорном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости, при отсутствии недвижимого имущества в натуре сама по себе регистрация прав на несуществующие объекты не является основанием для признания у реестрового собственника права на приватизацию земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции признал право собственности истца отсутствующим, несостоятелен, поскольку такой вывод в резолютивной части решения не сделан, а в рамках спора о признании недействительной сделки продажи земельного участка суд должен был оценить наличие у истца интереса в приобретении земельного участка, для чего проверить наличие на участке принадлежащих истцу объектов и установить, являются ли они недвижимостью. Поскольку расположенные на спорном участке объекты истца признаками недвижимости не обладают, либо расположены под поверхностью земельного участка, суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 октября 2013 года по делу N А32-28325/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко