Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2014 г. N 13АП-20030/13

г. Санкт-Петербург

17 января 2014 г.

Дело N А21-5983/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Шестаковой М.А.

судей Кашиной Т.А., Мельниковой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тутаевым В.В.

при участии:

от истца: Кожемякин В.А. по дов.от 14.ю01.14 г.,

от ответчика: Брискин П.Ю. по дов.от 15.11.13 г. от ООО "Свободные инвестиции"; Бердова Н.С. по дов.от 09.01.14 г. от УФССП по Калининградской области;

от 3-х лиц: не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20030/2013) ООО Морская звезда на решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.07.2013 года по делу N А21-5983/2011 (судья Педченко О.М.), принятое

по иску (заявлению) ООО Морская звезда к

- Управлению ФССП по Калининградской области,

- ООО Экспертно-консалтинговый центр Дока - право,

- ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области,

- ООО Свободные инвестиции,

- АКБ Сбербанк РФ Калининградское отделение,

- Управление Федерального Казначейства по Калининградской области,

- Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 9 по городу Калининграду

3-е лица:

- Ясулбуттаев Радим Арсенович,

- Газимагомедов Магомедрасул Курбанович,

- Сериков Александр Владимирович,

- Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград",

- Администрация ГО "Город Калининград",

- Куртиков Михаил Сергеевич,

- Король Ольга Хазгалиевна,

- Слепцов Максим Викторович,

- Ясулбуттаев Радим Арсенович

о признании недействительными торгов, применении последствий недействительности

установил:

В арбитражный суд Калининградской области обратилось ООО "Морская звезда" (далее - истец) с иском к Управлению ФССП по Калининградской области (далее - ответчик 1, УФССП), ООО Экспертно-консалтинговый центр Дока - право (далее - ответчик 2, Общество), ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (далее - ответчик 3, ТУ ФАУГИ), ООО Свободные инвестиции (далее - ответчик 4, Покупатель), АКБ Сбербанк РФ Калининградское отделение (далее - ответчик 5, КБ Сбербанк), Управление Федерального Казначейства по Калининградской области (далее - ответчик 6, УФК), Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 9 по городу Калининграду (далее - ответчик 7, МИ ФНС)

- о признании недействительными торгов, и протокола по результатам торгов от 11.07.2011 г. имеющего силу договора, проведенные 11.07.2011 г. ООО "ЭКЦ "Дока-Право" действующим от имени и по поручению на реализацию арестованного имущества, выданного ТУ ФАУГИ от 30.05.2011 г. ДВ-2754, и на основании государственного контракта N 39 от 09.02.2011 г., по продаже принадлежащего ООО "Морская звезда" имущества: - одноэтажное нежилое складское здание литер А общей площадью 938,6 кв. м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Суворова, д. 44; право аренды на 49 лет земельного участка площадью 18116 кв. м с кадастровым номером 39:15:15 05 16:0017, расположенного по адресу: Калининград, ул. Суворова, д. 44;

- а также о применении последствий недействительности ничтожного протокола от 11 июля 2011года имеющего силу договора по продаже арестованного недвижимого имущества и обязании ООО "Свободные инвестиции" возвратить в собственность ООО "Морская звезда" нежилое складское здание (литер А) площадью 938,6 кв. м, кадастровый N 39:15:15 05 16:0001:17673/А, расположенное по адресу: Калининград, ул. Суворова, д. 44, и права аренды земельного участка сроком на 49 лет, общей площадью 18116 кв. м, кадастровый N 39:15:15 05 16: 0017. место расположение: Калининград, ул. Суворова, д. 44;

- применении последствий недействительности ничтожного протокола от 11 июля 2011года имеющего силу договора по продаже арестованного недвижимого имущества: одноэтажное нежилое складское здание литер А общей площадью 938,6 кв. м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Суворова, д. 44; с правом аренды на 49 лет земельного участка площадью 18116 кв. м с кадастровым номером 39:15:15 05 16:0017, расположенного по адресу: Калининград, ул. Суворова, д. 44, и обязать ООО "Морская звезда" и обязать ООО "Морская звезда" возвратить ООО "Свободные инвестиции" 8 190 000 руб.

Решением арбитражного суда от 22.07.2013 г. в удовлетворении требований ООО "Морская звезда" отказано.

Указанное решение суда первой инстанции обжаловано ООО "Морская звезда" в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе указано, что судом при исследовании материалов дела и принятии судебного акта не учтены следующие доводы истца:

- торги проведены были с существенными нарушениями порядка их проведения, что затрагивает интересы истца как собственника спорного имущества и арендатора спорного земельного участка.

Указанные нарушения порядка выразились в следующем.

В информации о проведении торгов не содержалось сведений о форме проведения торгов, неправильно определен был предмет торгов, с искажением информации о предмете.

Также указано, что в материалах исполнительного производств, на момент ознакомления с ними представителя истца, отсутствовали документы на земельный участок: договор аренды от 12.12.1998 г. с дополнительными соглашениями и акт приема-передачи.

Истец заявил о фальсификации доказательств, подтверждающих передачу указанных документов - акта от 20.05.11 г. между ТУ ФАУГИ и ответчиком 2. Указанное ходатайство, по мнению подателя жалобы, было незаконно отклонено судом.

При этом даже их акта видно, что пять дополнительных соглашений к договору аренды, существенно изменяющие его условия, не были переданы.

Отсутствие этих документов и ссылок на них в извещении о проведении торгов и соответствующей публикации, свидетельствует об отсутствии при проведении торгов полной и достаточной информации о предмете торгов.

Указанное нарушает положения ст. 89 ФЗ "Об исполнительном производстве".

При этом, продавая с публичных торгов право аренды, фактически следует исходить из того, что возникнут отношения перенайма, что приводит к необходимости согласия или уведомления арендодателя.

Указанные сведения также не внесены в информацию о торгах.

Несоблюдение указанных правил влечет нарушение прав и законных интересов истца, заинтересованного в привлечении к торгам возможно большего количества арендаторов и повышение конкурентной цены торгов.

Отсутствие достоверной информации о предмете и его существенных свойствах также выразилось в том, что в извещении о проведении торгов указано было на право аренды в течении 49 лет, в то время как такое право, возникшее в 1998 году, на момент продажи составило уже 36 лет.

Судебные приставы-исполнители, в нарушение ст. 350 ГК РФ, не дали возможности должнику прекратить взыскание на заложенное имущество и его реализацию, путем исполнения обеспеченного залогом обязательства, поскольку не уведомили о проведении торгов истца.

В нарушение положений ст.80 ФЗ "Об исполнительном производстве" судебные приставы-исполнители наложили арест на имущество склада и земельного участка, принадлежащее не должнику Серикову, а иному лицу, в соответствии с Постановлением о наложении ареста 30.03.11 г. и передали последнему на ответственное хранение.

Указанное постановление о наложении ареста также неправомерно не направлено истцу, который являлся заинтересованным лицом, поскольку осуществлял эксплуатацию имущества.

Это лишило истца возможности своевременно обжаловать арест.

Также на торгах было продано право аренды на 49 лет земельного участка площадью 18116 кв.м. по ул. Суворова 44 в г. Калининграде.

При этом не учтено не только существование арендных отношений с 1998 года, но и нахождение на спорном земельном участке 3-х объектов недвижимости, принадлежащих истцу, один из которых являлся предметом залога.

15.04.11 г. в отношении истца введена процедура наблюдения, в силу чего, в соответствии с положениями ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" реализация имущества истца на торгах, в нарушение установленных законом процедур, является незаконным.

25.01.2012 г. вступило в законную силу решение Светлогорского городского суда Калининградской области о признании незаконным постановления судебного пристава от 04.05.11 г. о передаче арестованного имущества на торги.

Таким образом, совокупность нарушений процедуры проведения торгов, нарушения положений законодательства о банкротстве, наличие судебного акта по признанию незаконным постановления о передаче имущества на торги, свидетельствует о недействительности торгов и заключенной по их результатам сделки.

В заседание суда апелляционной инстанции Общество, ТУ ФАУГИ, Управление ФК, МИ ФНС, третьи лица - не явились.

Выслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, установлено судом, ООО "Морская звезда" являлось залогодателем по заключенному со КБ Сбербанком договору залога от 25.09.2006 N 8626/06/09847-01714, по условиям которого в обеспечение исполнение обязательств по кредитным договорам, заключенным КБ Сбербанк с Ясулбуттаевым Р.А. и Газимагомедовым М.К. ООО "Морская звезда" предоставило в залог недвижимое имущество: одноэтажное нежилое складское здание общей площадью 938,6 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Суворова, д. 44, лит. А, и право аренды на 49 лет земельного участка площадью 18 116 кв.м с кадастровым номером 39:15:15 05 16:0017, находящегося по адресу: Калининград, ул. Суворова, д. 44.

Вступившим в законную силу решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 12.04.2010 г. с Газимагомедова М.К., Серикова А.В., Куртикова М.Е. в пользу КБ Сбербанк взыскано солидарно 2 459 985,29 руб. долга по кредитному договору.

При этом обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, определен способ его реализации: публичные торги, установлена начальная продажная цена спорного имущества: 8 165 000 руб., в том числе складское здание - 7 191 000 руб. и право аренды - 974 000 руб.

Вступившим в законную силу решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 01.11.2010 г. с Ясулбуттаева Р.А., Короля О.Х., Слепцова М.В. в пользу КБ Сбербанк взыскано солидарно 1 903 680,20 руб. задолженности.

При этом также обращено взыскание на заложенное спорное имущество, определен способ его реализации: публичные торги, установлена начальная продажная цена спорного имущества в размере залоговой стоимости имущества 8 165 000 руб., в том числе складское здание - 7 191 000 руб. и право аренды - 974 000 руб.

ООО "Морская звезда" по названным делам привлечено к участию в делах в качестве ответчика.

Для исполнения указанных решений суда взыскателю КБ Сбербанк были выданы исполнительные листы ВС N 007667686, ВС N 007667687, ВС N 007667688, ВС N 007672074, ВС N 007672072, ВС N 007672073, которые переданы были на исполнение Отделу по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области.

Судебный пристав-исполнитель Отдела по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области 16.07.2010 г. вынес три постановления о возбуждении исполнительных производств на основании исполнительных листов ВС N 007667687, ВС N 007667686, ВС N 007667688 по каждому из солидарных ответчиков - Газимагомедов М.К., Сериков А.В., Куртиков М.Е.

Постановлением судебного пристава-исполнителя указанные исполнительные производства по исполнительным листам 30.08.2010 г. объединены в сводное исполнительное производство N 27/23/5026/8/2010-СВ.

Судебный пристав-исполнитель 14.03.2011 г. вынес также три постановления о возбуждении исполнительных производств на основании исполнительных листов ВС N 007672074, ВС N 007672072, ВС N 007672073 - по каждому из солидарных ответчиков - Ясулбуттаев Р.А., Король О.Х., Слепцов М.В., которые также постановлением 25.03.2011 г. объединены в сводное исполнительное производство N 300/11/23/39-СВ.

Сводные исполнительные производства N 27/23/5026/8/2010-СВ и 300/11/23/39-СВ объединены 30.03.2011 в одно сложное сводное исполнительное производство N 2/11/23/39-СС.

Судебный пристав-исполнитель 29.03.2011 г. вынес постановление о наложении ареста на спорное имущество, 30.03.2011 составил акт о наложении ареста (описи имущества) и 04.05.2011 г. вынес постановление о передаче арестованного имущества на торги - реализацию путем проведения торгов в ТУ ФАУГИ, в котором указано, что оценка имущества произведена судом.

Между ООО "ЭКЦ "Дока-Право" (исполнитель) и ТУ ФАУГИ (заказчик) заключен государственный контракт от 09.02.2011 г. N 39 на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

На основании государственного контракта ТУ ФАУГИ 30.05.2011 г. по заявке УФССП от 10.05.2011 N 39/15-4438-АХ выдало ООО "ЭКЦ "Дока-Право" поручение на реализацию спорного имущества.

Во исполнение данного поручения ООО "ЭКЦ "Дока-Право" - организатор торгов, 04.06.2011 г. сообщило в региональной газете "Калининградская правда" N 98 (17755), что торги по продаже спорного имущества назначены на 13.06.2011 г. в 12 часов, указано место проведения торгов, а также, что торги являются открытыми по составу и закрытыми по форме подачи предложения цены.

Объявление содержало сведения о времени подачи документов, начальной цене, сумме задатка и реквизитах для его перечисления.

Торги, назначенные на 13.06. 2011 г., не состоялись по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

Организатор торгов направил 13.06.2011 г. в ТУ ФАУГИ (получено 14.06.2011) и УФССП (получено 14.06.2011) уведомления о снижении цены, переданного на реализацию имущества на 15%.

Судебный пристав-исполнитель 15.06.2011 г. вынес постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15%.

Организатором торгов были назначены повторные торги по продаже спорного имущества, о чем была сделана публикация 23.06.2011 г. в региональной газете "Калининградская правда" N 110 (17767) о проведении повторных торгов 11.07.2011 г. в 12 часов, а также указано место проведения торгов, и то, что торги являются открытыми по составу и закрытыми по форме подачи предложения цены.

Объявление содержало сведения о времени подачи документов, начальной цене - 6 940 250 руб., сумме задатка и реквизитах для его перечисления.

Организатор торгов направил ТУ ФАУГИ (получено 23.06.2011) и УФССП (получено 23.06.2011) уведомления о публикации информационного сообщения.

Торги проведены 11.07.2011 г., победителем аукциона, предложившим наибольшую цену за спорное имущество признано ООО "Свободные Инвестиции", с которым 11.07.2011 г. подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества, имеющий силу договора купли-продажи.

Спорное имущество передано организатором торгов покупателю (ООО "Свободные Инвестиции") 11.07.2011 г. по акту приема-передачи и оплачено покупателем в полном объеме.

ООО "Морская звезда", ссылаясь на то, что торги проведены с нарушением порядка их проведения, что затрагивает его права как собственника спорного имущества и арендатора спорного земельного участка, залогодателя спорного имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что нарушения порядка (процедуры) проведения торгов не допущены. Так суд указал, что извещение о проведении торгов, опубликованное организатором торгов 23.06.2011 г. в региональной газете "Калининградская правда" N 110(17767) соответствует положениям п.3 ст.57 Закона N 102-ФЗ, так как в нем имеются, предусмотренные законом дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Довод истца о том, что организатор торгов не указал в извещении сведения о форме проведения торгов, являются несостоятельными. В извещении указано, что торги являются открытыми по составу и закрытыми по форме подачи предложения цены. Срок публикации извещения также не нарушен, так как извещение опубликовано за 18 дней до проведения торгов. Содержание извещения соответствует требованиям статьи 448 ГК РФ. Организатор торгов также направил соответствующие уведомления 23.06.2011 г. ТУ ФАУГИ и УФССП о публикации информационного сообщения в газете "Калининградская правда" 23.06.2011 г. как это и предусмотрено законом.

Оценив доводы апелляционной жалобы в отношении нарушения порядка, процедуры проведения торгов, апелляционный суд приходит к следующему.

Доводы о том, что в информации о проведении торгов не содержалось сведений о форме проведения торгов, неправильно определен был предмет торгов, с искажением информации о предмете, в том числе в отношении срока права аренды, и при передаче на торги имущества в составе необходимой документации отсутствовали документы на земельный участок: договор аренды от 12.12.1998 г. с дополнительными соглашениями и акт приема-передачи, отклоняются, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ в извещении о проведении торгов должны быть указаны сведения о форме, месте и времени проведения торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении выигравшего лица, сведения о начальной цене.

Указанные данные извещения о торгах содержали.

Исходя из тезисов апелляционной жалобы, истец полагает недостаточной информацию о предмете торгов, имея ввиду отсутствие информации о наличии 5-ти дополнительных оглашений к договору аренды земельного участка, изменяющих существенные условия договора аренды и отсутствие информации о наличии срока аренды 36 лет, вместо 49.

Исходя из положений ст.606,607 ГК РФ существенными для договоров аренды являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на длительный срок, более одного года, также существенным в данном случае является указание на срок аренды более одного года.

Указанные данные были указаны и имелись у участников торгов.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Таким образом, исходя их смысла вышеизложенного в данной норме, указание на право аренды 49 лет, вместо оставшихся 36, не может считаться нарушением порядка проведения торгов, в виде неполноты содержания извещения, поскольку указание срока 49 лет не имеет правовых последствий иных, кроме заключения договора на предельный срок оставшийся срок.

Кроме того, указанное обстоятельство прав истца не нарушает, поскольку первоначально объявленные торги были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия покупателей, выигравший повторно объявленные торги Покупатель с условиями аренды, в том числе необходимыми документами был ознакомлен, о чем им указано в отзывах на иск и апелляционную жалобу, а иных сведений и доказательств, свидетельствующих в том, что кто либо из физических или юридических лиц, желавших участвовать в торгах, прекратил свое участие по указанным причинам - не имеется.

Напротив, из материалов дела следует, что победителем торгов признан покупатель, предложивший наибольшую цену.

Из материалов дела следует, что в материалах исполнительного производства имелись документы о правах аренды истца, что подтверждается кроме акта передачи от 20.05.11 г. и объяснениями представителей участвующих в деле лиц, показаниями свидетеля - бывшего судебного пристава.

Оснований считать данные пояснения и показания недостоверными, отнестись к ним критически, у суда не имеется.

В отношении доводов жалобы о том, что решением от 25.01.2012 г. Светлогорского городского суда Калининградской области признано незаконным постановления судебного пристава от 04.05.11 г. о передаче арестованного имущества на торги, суд приходит к следующему.

Из содержания данного судебного акта следует, что допущенные судебным приставом нарушения выразились в нарушении положений законодательства о банкротстве при реализации имущества должника-банкрота.

В отношении данного довода следует согласиться с выводами суда первой инстанции, который указал на отсутствие доказательств нарушений прав истца указанными обстоятельствами.

В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, отраженной в Информационном письме от 22.12.2005 г. N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении данной категории исков судам следует исходить из того, что не могут быть удовлетворены иски лиц, чьи права и интересы не могут считаться нарушенными и не восстанавливаются путем признания недействительными торгов и сделок, заключенных по результатам торгов.

В данном случае из материалов дела следует, что 30.01.12 г. определением арбитражного суда по делу А21-3863/2010 прекращено производство по делу о банкротстве истца.

В этой связи, доводы самого истца, и выводы, содержащиеся в судебном акте Светлогорского суда, свидетельствующие о нарушении норм законодательства о банкротстве при вынесении постановления об аресте должника, хотя и являются объективно правомерными и обоснованными, но на момент вынесения решения удовлетворение настоящего иска о признании недействительными торгов и применении последствий недействительности, прав и законных интересов истца не могут восстановить.

Кроме того, на основании п.6 Информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005 г., о котором указано выше, доводы о нарушении со стороны судебных приставов законодательства об исполнительном производстве при производстве ареста, не являются основанием для признания торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

Поскольку с торгов подлежало реализации именно заложенное истцом имущество, доводы о нахождении на земельном участке еще двух объектов недвижимости не имеют правового значения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.07.2013 года по делу N А21-5983/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Шестакова

Судьи

Т.А. Кашина Н.А. Мельникова