Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2014 г. N 13АП-25314/13

г. Санкт-Петербург

16 января 2014 г.

Дело N А56-40201/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,

при участии:

от истца: Тиунов Б.В. (доверенность от 27.12.2013 г.)

от ответчика: Югай Г.Л. (доверенность от 16.12.2013 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25314/2013) Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2013 г. по делу N А56-40201/2013 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к ЗАО "Гостиничный комплекс "Астория"

о внесении изменений в договор аренды,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Гостиничный комплекс "Астория" (далее - Общество) о внесении изменений в договор аренды N 00-(V)003419(14) от 10.09.1997 в части пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, которые Комитет просит изложить в следующей редакции:

"3.1. Арендная плата за пользование Объектом оценки - нежилое здание и закрепленный за ним земельный участок, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская улица, дом 39, литера А, устанавливается в рублях и ее размер за 1 кв.м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 12 495.45 (двенадцать тысяч четыреста девяносто пять целых и сорок пять сотых) руб.;

Плата за аренду Объекта в 2013 году с учетом НДС составляет в месяц 17 700 000 руб.

Справочно:

Плата за аренду Объекта без учета НДС составляет в месяц 15 000 000 руб.;

Ставка НДС равна 18%, что составляет 2 700 000 руб.

3.2. С 01.01.2014 Арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю, по формуле:

Атек = Апред*I, где

Атек - плата за аренду Объекта с учетом НДС в квартал в текущем году;

Апред - плата за аренду Объекта с учетом НДС в квартал в предыдущем году;

I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

Арендная плата без учета НДС перечисляется Арендатором в порядке, предусмотренном пп. 3.4 Договора.

3.3. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

3.4. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого месяца.

НДС и иные налоги Арендатор уплачивает в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

Арендатор перечисляет арендную плату за январь до 31 января".

В судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Общество, возражая против удовлетворения исковых требований, указало на отсутствие предусмотренной ст. 451 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) совокупности условий для изменения спорного договора аренды.

Решением от 02.10.2013 г. в иске отказано.

В апелляционной жалобе, поданной Комитетом, истец просит решение отменить и удовлетворить исковые требования. По мнению подателя жалобы, факт существенного изменения, в том числе экономических обстоятельств, в связи с которыми спорный договор аренды может быть изменен по решению суда в части приведения размера арендной платы по договору в соответствие со ставками, предусмотренными действующим законодательством и объективной ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, доказан.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представитель Комитета апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, на основании распоряжения губернатора от 03.09.1997 N 924-р, распоряжения Комитета от 09.09.1997 N 975-р, плана приватизации от 19.10.1995 между сторонами заключен договор аренды от 10.09.1997 N 00-(V)003419(14), в соответствии с которым Обществу на условиях аренды предоставлен объект нежилого фонда - здание общей площадью 29 114 кв.м (в т.ч. лит. А - 15 776,1 кв.м, лит. Б - 13 337,9 кв.м), расположенное по адресу: Вознесенский пр. 10-12 (Б. Морская ул., 39), лит. А - памятник федерального значения, лит. Б - рядовое (далее - здание).

Согласно п. 1.1 договора здание предоставлялось для использования под гостиницу (20 327,6 кв.м), производственные цели, кафе, ресторан (6 731,4 кв.м), казино, банковские цели (685,6 кв.м), торговлю (184,9 кв.м), медицинские, культурно-просветительские цели (525,5 кв.м), иные цели (659 кв.м).

Пунктом 1.3. договора установлено, что договор заключен сроком до 01.07.2046 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора произведена в установленном законом порядке 10.09.1997.

Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01.07.1997.

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе 3 Договора.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата состоит из платы за помещение здания и платы за земельный участок, закреплённый за зданием (земельная составляющая арендной платы).

Размер квартальной арендной платы за здание установлен в долларах США и без учёта НДС составляет 609 076 долларов США, в том числе за лит. А - 330 042 доллара США, за лит. Б - 279 034 доллара США. Плата производится в рублёвом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день фактического внесения платежа.

Размер земельной составляющей арендной платы рассчитывается по действующей на момент внесения платежа Методике определения арендной платы за земельные участки.

Кроме того, названным пунктом установлено, что размер арендной платы не может быть изменён арендодателем в одностороннем порядке.

Согласно п. 3.3 арендная плата, указанная в п. 3.1 договора, может быть изменена по соглашению сторон один раз в пять лет.

Письмом от 07.03.2013 N 1069 Комитет направил Обществу предложение о заключении дополнительного соглашения к договору в части изменения размера арендной платы, установив ее в размере 15 000 000 руб. без учёта НДС. Письмом от 09.04.2013 Общество отказалось от внесения таких изменений в договор, не согласившись с предложенной Комитетом суммой арендной платы.

Комитет, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался положениями ст.ст. 450, 451 ГК РФ, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав недоказанным наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, так и совокупности условий, установленных ст. 451 ГК РФ.

Доводы Комитета отклонены судом первой инстанции со ссылкой на то, что изменение рыночных цен в сторону увеличения является естественным следствием экономических процессов, которые не могут быть признаны обстоятельствами, не позволяющими их предвидеть при заключении договора. Кроме того, суд указал, что размер арендной платы за здание поставлен в зависимость от курса рубля по отношению к доллару США, а земельная составляющая арендной платы рассчитывается по формуле с учётом коэффициента динамики рынка недвижимости, что свидетельствует о влиянии инфляционных и макроэкономических процессов на размер арендной платы.=

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Такие обстоятельства судом первой инстанции не установлены.

Оснований для переоценки выводов суда, изложенных в решении, апелляционный суд не установил.

Доводы подателя жалобы о том, что арендная плата за объекты нежилого фонда неоднократно изменялась законодательными актами Санкт-Петербурга, предписывающими произвести перерасчет арендной платы по действующим договорам аренды и арендная плата за объект, рассчитанная в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 г. N 387-58 должна быть рассчитана методом индивидуальной оценки, противоречат условиям договора, не предусматривающим возможности изменения арендной платы в случае изменения действующего законодательства РФ и Санкт-Петербурга.

Также отсутствуют обстоятельства, указанные в п. 2 ст. 424 ГК РФ, для изменения цены договора.

Представленный отчет Санкт-Петербургского ГУП "ГУИОН" от 11.12.2012 об оценке, согласно которому рыночная арендная плата за объект оценки (спорное нежилое здание и закреплённое за ним земельный участка) составляет 15 000 000 руб. в месяц, сам по себе не влечёт изменение порядка определения арендной платы и её размера при отсутствии названных оснований для изменения договора в судебном порядке. Кроме того, отчёт не учитывает затраты арендатора на капитальный и текущий ремонт.

При таких обстоятельствах оснований для отмены оспариваемого судебного акта и удовлетворения иска не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2013 г. по делу N А56-40201/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова