Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2014 г. N 15АП-20877/13

город Ростов-на-Дону

17 января 2014 г.

дело N А32-15791/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андриановой И.Б.,

при участии:

от ответчика: представитель Чахмахов Константин Борисович (доверенность N 1 от 09.01.2014), представитель Шандро Татьяна Ивановна (доверенность N 1 от 09.01.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тоннельдорстрой"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Куликов О.Б.)

от 19 ноября 2013 года по делу N А32-15791/2013

по иску обществу с ограниченной ответственностью "Тоннельдорстрой" (ИНН 2319001080)

к Краснодарскому краевому объединению организаций профсоюзов (общественная организация) (ИНН 2308006898, ОГРН 1022300005232),

о взыскании 108 939 020 рублей,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Тоннельдорстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Краснодарскому краевому объединению организации профсоюзов (далее - объединение) о расторжении договора купли-продажи незавершенных строительством объектов недвижимости ПЛОУ "Санаторий "Кавказ" от 30.03.2012 и взыскании с организации 101 000 000 рублей задолженности и 7 939 020 рублей 83 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.06.2012 по 17.05.2013 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 ноября 2013 года требование о расторжении договора купли-продажи незавершенных строительством объектов недвижимости ПЛОУ "Санаторий "Кавказ" от 30.03.2012 N 03/03 оставлено без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд пришел к выводу о том, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие неисполнение или ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, не соблюден претензионный порядок по требованию о расторжении договора.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы апеллянт указал, что в нарушение требований пункта 3.1 договора продавец не представил необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности, не обеспечил покупателя документами для оформления права аренды на земельный участок площадью 23 289 кв. м.

В отзыве ответчик против доводов жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали соответствующую позицию.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направил.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28 июля 2008 года между организацией (продавец) и обществом (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи незавершенных строительством объектов недвижимости ПЛОУ "Санаторий "Кавказ" (предварительный договор), в соответствии с пунктом 1.1 предметом которого является намерение сторон заключить основной договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает незавершенные строительством объекты недвижимости ПЛОУ "Санаторий "Кавказ" (далее - имущество) согласно приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Шоссейная, 9.

30 марта 2012 года между организацией (продавец) и обществом (покупатель) подписан договор купли-продажи незавершенных строительством объектов недвижимости ПЛОУ "Санаторий "Кавказ" N 03/03 (далее - договор).

В пункте 1.1 договора указано, что на основании заключенного сторонами предварительного договора и в соответствии с условиями настоящего договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить незавершенные строительством объекты недвижимости ПЛОУ "Санаторий "Кавказ" (далее - имущество) согласно приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Шоссейная, 9.

Согласно пункту 1.2 договора продаваемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании следующих документов:

- документы-основания (указаны в свидетельстве) и свидетельство о государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 23-АИ N 682918, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

- документы-основания (указаны в свидетельстве) и свидетельство о государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 23-АИ N 682799, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

- документы-основания (указаны в свидетельстве) и свидетельство о государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 23-АИ N 682925, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

- документы-основания (указаны в свидетельстве) и свидетельство о государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 23-АИ N 682917, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

- документы-основания (указаны в свидетельстве) и свидетельство о государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 23-АИ N 682916, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

- документы-основания (указаны в свидетельстве) и свидетельство о государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 23-АИ N 682921, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

- документы-основания (указаны в свидетельстве) и свидетельство о государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 23-АИ N 682915, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

- документы-основания (указаны в свидетельстве) и свидетельство государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 23-АИ N 682920, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

- документы-основания (указаны в свидетельстве) и свидетельство о государственной регистрации права от 25.11.2011 серии 23-АК N 138802, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Пунктами 2.1 и 2.2 договора предусмотрено, что цена имущества определена сторонами в сумме 140 млн. (сто сорок миллионов) рублей, включая НДС, является окончательной и изменению не подлежит. Оплата имущества производится покупателем путём перечисления денежных средств на расчётный счёт продавца в следующем порядке:

- 91 млн. (девяносто один миллион) рублей перечислен покупателем на расчетный счет продавца по предварительному договору от 28.07.2008 в качестве авансового платежа в зачет оплаты по настоящему договору (платежные поручения от 07.08.2008 N 413, от 16.09.2008 N 162, от 03.12.2010 N 449, от 29.12.2010 N 105, от 16.05.2011 N 185, от 02.11.2011 N 447, от 16.02.2012 N 1117);

- 10 млн. (десять миллионов) рублей - перечисляется покупателем не позднее 5 (пяти) банковских дней со дня подписания настоящего договора;

- 4 млн. (четыре миллиона) рублей - перечисляется покупателем не позднее 5 (пяти) банковских дней со дня приема Хостинским отделом города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - отдел Росреестра) всех документов, необходимых для государственной регистрации перехода на покупателя прав на вышеуказанное имущество, расположенное на земельном участке согласно приложению N 2, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора;

- 35 млн. (тридцать пять миллионов) рублей - перечисляется покупателем не позднее 3 (трех) банковских дней со дня сдачи документов для регистрации на покупателя договора долгосрочной аренды земельного участка согласно приложению N 2 к настоящему договору в отделе Росреестра.

Обязанность по уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на имущество возлагается на покупателя (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 3.1 договора продавец обязуется: предоставить покупателю необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на имущество; передать покупателю в собственность по акту приёма-передачи указанное в пункте 1.1 договора имущество и техническую документацию на него не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты перечисления на расчетный счет продавца денежных средств в полном объеме за отчуждаемое имущество; обеспечить покупателя необходимыми документами, достаточными для оформления права аренды на земельный участок, указанный в приложении N 2 к настоящему договору.

Покупатель обязуется: оплатить продавцу оставшуюся стоимость имущества в сумме 49 млн. (сорок девять миллионов) рублей, предусмотренную предварительным договором, в установленные настоящим договором сроки; нести все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на имущество (пункт 3.2 договора).

В случае не предоставления продавцом необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на имущество, или возникновения объективных обстоятельств, препятствующих регистрации такого права, настоящий договор расторгается. При этом стороны возвращают все полученное ими по предварительному договору купли-продажи и настоящему договору. В случае невозможности регистрации на покупателя прав на земельный участок согласно приложению N 2, настоящий договор расторгается. При этом стороны возвращают друг другу все полученное ими по предварительному договору купли-продажи и по настоящему договору (пункты 4.1, 4.2 договора).

В приложении N 1 к договору указан перечень незавершенных строительством объектов подлежащих передаче по договору, а приложением N 2 к договору является план земельного участка под незавершенными строительством объектами недвижимости ПЛОУ "Санаторий "Кавказ" (т. е. имущество), расположенными по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Шоссейная, 9.

Обществом произведены платежи по договору на общую сумму 101 млн. рублей, что подтверждается представленными с материалы дела копиями платежных поручений от 07.08.2008 N 3413, от 16.09.2008 N 4162, от 03.12.2010 N 7449, от 29.12.2010 N 8105, от 16.05.2011 N ДС0000185, от 02.11.2011 N ДС0001447, от 16.02.2012 N 1117, от 04.04.2012 N 2051.

19 апреля 2013 года общество направило в адрес организации претензию с требованием о возврате оплаченных сумм (101 млн. рублей) в срок до 30.04.2013 в связи с нарушением договорных обязательств.

Неисполнение организацией указанных требований послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Согласно условиями договора (пункт 2.2) обязанность общества по оплате 4 млн. рублей возникает со дня приема Хостинским отделом города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю документов на государственную регистрацию.

В силу положений статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании совместного заявления сторон договора.

Как обосновано указал суд первой инстанции, доказательств, подтверждающих совместное обращение сторон договора в отдел Росреестра, истцом не представлено. Также в материалах дела отсутствует отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (отдела Росреестра) в государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Таким образом, истцом не представлены доказательства, подтверждающие неисполнение или ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору.

При таких обстоятельствах, возможность применения на настоящий момент положений пунктов 4.1 и 4.2 договора отсутствует.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении такого спора.

Истец в качестве доказательства подтверждающего соблюдение досудебного порядка урегулирования спора ссылается на претензию от 19.04.2013 N 692 о возврате оплаченных сумм, ввиду неисполнения принятых продавцом на себя обязательств по договору, со ссылкой на пункты 4.1 и 4.2 договора.

Вместе с тем в тексте указанной претензии не содержится требование о расторжении договора.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что требование о расторжении договора должно быть выражено прямо и недвусмысленно.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Учитывая указанное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, в суд апелляционной инстанции ответчиком были представлены документы, подтверждающие формирование земельного участка под объектами недвижимости, являющимися предметом договора, а также расписка, подтверждающая совершение ответчиком действий по заключению договора аренды в отношении такого земельного участка.

Представители ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции указали, что ответчик не уклоняется от исполнения договорных обязательств и готов их исполнять, в то же время, исполнение таких обязательств сопряжено с волеизъявлением обеих сторон договора. В подтверждение указанных утверждений ответчик представил апелляционному суду копию постановления Администрации города Сочи от 19.11.2013 N 2503, согласно которому сформирован земельный участок, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся объектом договора купли-продажи, и предписано передать земельный участок в аренду сроком на 49 лет Краснодарскому краевому объединению организаций профсоюзов ( пункт 6), а также копию расписку МАУ МФЦ города Сочи о принятии документов от ответчика для заключения договора аренды земельного участка на основании названного постановления. Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка стороны договора купли-продажи могут подать заявление регистратору, тем самым, завершив исполнение договорных обязательств по договору купли-продажи.

Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 ноября 2013 года по делу N А32-15791/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов