Вопрос: Я не зарегистрирован в качестве ПБОЮЛ. У меня в собственности офисное помещение, которое я сейчас хочу сдавать в аренду. Могу ли я это сделать? Какова в таком случае будет ставка подоходного налога? ("Практический бухгалтерский учет", N 5, май 2008 г.)

Я не зарегистрирован в качестве ПБОЮЛ. У меня в собственности офисное помещение, которое я сейчас хочу сдавать в аренду. Могу ли я это сделать? Какова в таком случае будет ставка подоходного налога?

Вы имеете на это право в силу прямого указания ГК РФ - право сдачи в аренду имущества, в том числе и нежилых помещений, имеет его собственник (ст. 608 ГК РФ). Поскольку закон не увязывает это право с фактом регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, то гражданин может быть арендодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. В таком случае уплата НДФЛ от сдачи в аренду имущества регулируется главой 23 НК РФ. Плательщиками НДФЛ признаются в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ). К доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Доходы налогоплательщика (физического лица), полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13%. Если доход получен от организации, то исчисление и уплату налога производит налоговый агент (ст. 226 НК РФ). Аналогичная точка зрения высказана в письме Минфина России от 02.10.06 N 03-05-01-04/277. Если доход получен от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, то НДФЛ уплачивает само физическое лицо (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Однако все эти выкладки будут правомерными только в том случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не является предпринимательской.

Напомним, что, согласно ГК РФ, предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицом, зарегистрированным в качестве предпринимателя в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ). Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (п. 2 ст. 11 НК РФ). О том, что гражданин осуществляет именно предпринимательскую деятельность, может свидетельствовать, в частности, следующее: c изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок; устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

И если эти или другие признаки имеют место, то физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Специалисты Минфина придерживаются аналогичной точки зрения (см., например, письма Минфина от 07.11.06 N 03-01-11/4-82, от 22.09.06 N 03-05-01-03/125).

Полагаем, что в вашем случае об осуществлении предпринимательской деятельности может свидетельствовать, в частности, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. И в том случае, если вы как арендодатель будете признаны ПБОЮЛ, то помимо НДФЛ вы будете обязаны уплатить НДС как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду (ст. 143, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), а также и ЕСН (подп. 2 п. 1 ст. 235, п. 3 ст. 237 НК РФ). Поэтому следует серьезно подумать над тем, чтобы зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Эксперты "ПБУ"

1 мая 2008 г.

"Практический бухгалтерский учет", N 5, май 2008 г.