Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2014 г. N 18АП-13472/13

г. Челябинск

21 января 2014 г.

Дело N А07-11106/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Башкортостан Центральная городская больница города Нефтекамск на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2013 по делу N А07-11106/2013 (судья Проскурякова С.В.).

Индивидуальный предприниматель Емантаева Людмила Александровна (далее - ИП Емантаева, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к государственному бюджетному учреждению здравоохранения Республики Башкортостан Центральная городская больница города Нефтекамск (далее - ГБУЗ ЦГБ, ответчик), Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, ответчик) о государственной регистрации договора аренды от 04.06.2007 N 2331 и дополнительного соглашения от 15.06.2012 к договору аренды от 04.06.2007 N 2331 с учетом кадастрового паспорта от 06.09.2012 на нежилые помещения N N 1, 3, 4, 5 площадью 45,9 кв. м в здании патолого-анатомического отделения (инвентарный N 4761) литер Е1, расположенные по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, 31, и справки государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" (далее - ГУП "БТИ") от 14.09.2012 N 776 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 27-31).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росрееестра, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.10.2013 (резолютивная часть объявлена 17.10.2013) исковые требования ИП Емантаевой удовлетворены частично: суд вынес решение о регистрации договора аренды от 04.06.2007 N 2331 и дополнительного соглашения от 15.06.2012 к указанному договору. В удовлетворении остальной части требований отказано.

С вынесенным решением не согласилось ГБУЗ ЦГБ и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ГБУЗ ЦГБ (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору аренды от 04.06.2007 N 2331, не имеется. По указанию в договоре "нежилые помещения на 1-м этаже 1-этажного здания (литер Е1, этаж N 1, помещения NN 26-29)" не представляется возможным установить какие помещения переданы в аренду ИП Емантаевой. Также отсутствует и акт приема-передачи имущества к договору аренды от 04.06.2007 N 2331.

Кроме того, податель жалобы считает неверным вывод суда о том, что ответчик - ГБУЗ ЦГБ уклоняется от государственной регистрации договора аренды от 04.06.2007 N 2331 и дополнительного соглашения от 15.06.2012 к нему. При этом податель жалобы отмечает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.

До начала судебного заседания ИП Емантаева представила письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала на законность и обоснованность обжалуемого решения. Сослалась на согласованность предмета аренды.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. До начала судебного заседания ГБУЗ ЦГБ представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.12.2005 между Комитетом по управлению собственностью г. Нефтекамска (арендодатель), Нефтекамской центральной районной больницей (балансодержатель) и ИП Емантаевой (арендатор) заключен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 2331 (т. 1, л. д. 12-15).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель совместно с балансодержателем передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты: нежилые помещения на 1 этаже 1-этажного здания, расположенные по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, 31, общей площадью 45,8 кв. м для использования в целях: траурный зал для прощания с усопшими. Характеристики объектов нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 28.10.1999 N 4761.

В соответствии с выкопировкой из технического паспорта в аренду предоставлены помещения N N 26, 27, 28, 29 общей площадью 45,8 кв. м (т. 1, л. д. 45-48).

В силу пункта 1.2 договора он действует по 25.11.2006.

Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 17).

22 января 2007 года между Комитетом (арендодатель), муниципальным учреждением здравоохранения Центральная городская больница городского округа город Нефтекамск (далее - МУЗ ЦГБ) (балансодержатель) и ИП Емантаевой (арендатор) заключен договор N 2331 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (т. 1, л. д. 135-138).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель совместно с балансодержателем передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты: нежилые помещения на 1 этаже 1-этажного здания, расположенные по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, 31, общей площадью 45,8 кв. м, для использования в целях: траурный зал для прощания с усопшими. Характеристики объектов нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 28.10.1999 N 4761.

В силу пункта 1.2 договора он действуют по 01.11.2007.

04 июня 2007 года между Комитетом (арендодатель), МУЗ ЦГБ (балансодержатель) и ИП Емантаевой (арендатор) заключен договор N 2331 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (т. 1, л. д. 19-22).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель совместно с балансодержателем передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты муниципального нежилого фонда: нежилые помещения на 1 этаже 1-этажного здания (литер Е1, этаж N 1, помещения N N 26-29), расположенные по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, 31, общей площадью 45,8 кв. м, для использования в целях: траурный зал для прощания с усопшими. Характеристики объектов нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 28.10.1999 N 4761.

В силу пункта 1.2 договора он действуют по 25.05.2020.

27 июля 2007 года Управление Росреестра уведомлением N 13/019/2007-456 сообщило об отказе в государственной регистрации договора аренды. Причиной отказа явилось отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск и права оперативного управления МУЗ ЦГБ (т. 1, л. д. 31, 32).

Согласно распоряжению Правительства Республики Башкортостан от 19.09.2011 N 1194-р (т. 1, л. д. 141) МУЗ ЦГБ было передано в государственную собственность Республики Башкортостан. МУЗ ЦГБ было переименовано в ГБУЗ ЦГБ.

Дополнительным соглашением от 15.06.2012 к договору аренды от 04.06.2007 N 2331 в договор были внесены изменения в части указания арендодателя: преамбула была изложена в следующей редакции: "ГБУЗ ЦГБ (арендодатель) и ИП Емантаева (арендатор) по согласованию с Комитетом (собственник), а вместе именуемые "стороны", заключили договор о нижеследующем" (т. 1, л. д. 25, 26).

В Управление Росреестра представлена справка ГУП "БТИ" от 14.09.2012 N 776, из которой следует, что при проведении технической инвентаризации 07.12.2007 по объекту, расположенному по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, 31 (инвентарный N 4761), литер Е1 помещения с 26 по 29 перенумерованы на номера 1, 3, 4, 5 в связи с упорядочением нумерации, а также выявлено изменение общей площади с 45,8 кв. м на 45,9 кв. м в связи с уточнением инвентаризационных данных (т. 1, л. д. 37).

При повторном обращении в Управление Росреестра регистрирующим органом уведомлением N 13/044/2012-670 вновь вынесено решение об отказе в государственной регистрации спорного договора аренды (т. 1, л. д. 33-35). Основанием для отказа в проведении государственной регистрации явилось то, что сведения о регистрации права оперативного управления за ГБУЗ ЦГБ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют. При этом имеется запись о государственной регистрации права оперативного управления МУЗ ЦГБ. Кроме того, в договоре в качестве предмета аренды указаны иные помещения, отличные от указанных в справке ГУП "БТИ".

Для устранения причин, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации спорного договора, ИП Емантаева обратилась с письмом от 25.02.2013 N 10 к ответчикам, в котором просила ответчиков совместно подготовить и направить в ее адрес дополнительное соглашение с указанием в нем произошедших изменений в предмете аренды, а также зарегистрировать право оперативного управления ГБУЗ ЦГБ (т. 1, л. д. 38, 39).

22 апреля 2013 года ИП Емантаева повторно обратилась к ответчикам с претензией, в которой отметила, что меры, способствующие государственной регистрации договора, со стороны ответчиков не предприняты. В претензии истец просил до 30.04.2013 изготовить и направить в его адрес дополнительное соглашение к договору аренды от 04.06.2007 N 2331 либо изготовить и направить новый договор аренды сроком до 2020 года на действующих условиях с учетом всех произошедших изменений (т. 1, л. д. 40, 41).

11 июня 2013 года ИП Емантаева вновь обратилась к ГБУЗ ЦГБ с указанием на создание препятствий в осуществлении истцом предпринимательской деятельности по указанным выше причинам (т. 1, л. д. 42).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.10.2013 N 13/006/2013-737 (т. 2, л. д. 52) следует, что на здание патолого-анатомического отделения литеры Е, Е1 зарегистрированы право собственности Республики Башкортостан и право оперативного правления ответчика - подателя жалобы.

Считая, что бездействие ответчиков создало препятствия для государственной регистрации спорного договора аренды, истец обратился в суд с указанными выше требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что существенные условия договора (в том числе в части предмета) сторонами согласованы, договор сторонами исполняется, арендные платежи арендатором вносятся. Суд пришел к выводу о наличии со стороны ГБУЗ ЦГБ уклонения от государственной регистрации спорного договора и дополнительного соглашения к нему.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного спорный договор аренды, срок действия которого установлен по 25.05.2020, подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом подателя жалобы о том, что с его стороны отсутствует уклонение от государственной регистрации договора аренды от 04.06.2007 N 2331 и дополнительного соглашения от 15.06.2012 к нему. Приводя названный довод, ГБУЗ ЦГБ ссылается на то, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.

Действительно, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Между тем, из материалов дела следует, что после подписания сторонами спорного договора имели место изменения обстоятельств, связанных с правоотношениями сторон, вызванные действиями ответчиков, что, в том числе послужило причиной для двух отказов истцу в государственной регистрации спорного договора аренды.

Так, изменилось правовое положение МУЗ ЦГБ, которое было передано в государственную собственность Республики Башкортостан. Кроме того, была проведена техническая инвентаризация здания, в котором находится занимаемое истцом помещение, в результате чего изменилось описание помещения, которое стало отличным от указанного в спорном договоре аренды.

При этом истец неоднократно обращался к ответчикам с просьбой о приведении в соответствие с изменившимися обстоятельствами спорного договора аренды, а также записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правообладателях помещения.

Об уклонении ГБУЗ ЦГБ от государственной регистрации свидетельствует и его правовая позиция по настоящему делу, в частности, возражения против удовлетворения исковых требований со ссылкой на то, что данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору аренды от 04.06.2007 N 2331, не имеется.

На отсутствии идентифицирующих признаков предмета спорного договора аренды ГБУЗ ЦГБ настаивает и в апелляционной жалобе.

Между тем, с указанным доводом согласиться нельзя.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 указанной статьи).

Исследовав содержание спорного договора аренды на предмет определения сторонами переданного истцу помещения, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о согласовании сторонами предмета договора аренды.

Правомерность указанного вывода следует из пункта 1.1 договора, в котором не только указано передаваемое в аренду помещение, но и имеется ссылка на документ технического учета, также представленный в материалы дела.

Факт изменения в результате технической инвентаризации номеров переданных в аренду помещений, а также незначительное изменение площади этих помещений в результате уточнения инвентаризационных данных не свидетельствует о несогласованности предмета аренды.

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции верно указал, что договор аренды сторонами исполняется на протяжении длительного периода, арендные платежи арендатором вносятся.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Ссылка подателя жалобы на отсутствие акта приема-передачи имущества к договору аренды от 04.06.2007 N 2331 также является необоснованной как в силу изложенного выше, так и по причине того, что акт передачи был составлен сторонами к договору аренды от 16.12.2005 N 2331 (л. д. 17), при этом доказательства того, что помещение выбывало из пользования ИП Емантаевой после 25.11.2006 (дата окончания действия указанного договора), ответчик не представил.

Из протокола судебного заседания арбитражного суда первой инстанции от 17.10.2013 (т. 2, л. д. 85) следует, что представитель Комитета не возражал против удовлетворения заявленных истцом требований. Таким образом, собственник помещений не возражал против сохранения арендных правоотношений с ИП Емантаевой.

В силу изложенного арбитражным судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные исковые требования.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене и изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2013 по делу N А07-11106/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Башкортостан Центральная городская больница города Нефтекамск - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева