Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2014 г. N 20АП-8336/13

г. Тула

22 января 2014 г.

Дело N А54-2641/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15.01.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.01.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Стахановой В.Н., судей Еремичевой Н.В. и Тиминской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие заявителя - администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН 6227000292, ОГРН 1026201270260), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ИНН6234010728, ОГРН 1046209031384), третьих лиц - открытого акционерного общества "Рязанская финансово-строительная компания" (г. Рязань, ИНН 6227004593, ОГРН 1026200869914), Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань, ИНН 6231008551, ОГРН 1026201263725), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.10.2013 по делу N А54-2641/2013 (судья Шишков Ю.М.), установил следующее.

Администрация города Рязани (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - заинтересованное лицо, управление) от 07.03.2013 N 01/431/2012-223 в государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:29:070034:45, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп.1, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязании управления осуществить государственную регистрацию прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:29:070034:45, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1 (с учетом уточнения заявленных требований от 05.07.2013).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Рязанская финансово-строительная компания" (далее - ОАО "РФСК"), Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.10.2013 заявленные обществом требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из того, что требование управления о представлении администрацией документов, подтверждающих расторжение договора аренды земельного участка или его прекращения, является неправомерным, поскольку оснований для расторжения договора аренды от 30.11.2001 N С 170-01 не имеется в связи с прекращением его действия в порядке статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Управление подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных обществом требований, ссылаясь на непредставление администрацией в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации соглашения с арендатором о досрочном расторжении договора аренды, либо решения суда о досрочном прекращении аренды, а также документов, подтверждающих, что арендатор прекратил пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя и договор не возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, податель жалобы указывает на отсутствие документов о формировании спорного земельного участка и проведении его государственного кадастрового учета, что подтверждается уведомлением ФГБУ "ФКП Росреестра по Рязанской области" от 09.08.2013 N 6200/301/13-141138.

Вместе с тем заинтересованное лицо отмечает, что документы, необходимые для государственной регистрации, заявитель представил лишь в арбитражный суд, несмотря на приостановление управлением государственной регистрации для предоставления дополнительных доказательств (сведений, документов).

Управление обращает внимание на то, что оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения аренды на спорный земельный участок соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку третье лицо исправно уплачивает арендную плату по договору аренды.

Администрация и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, администрация города Рязани (арендодатель) 30.11.2001 заключила с акционерным обществом открытого типа "Рязанская финансово-строительная компания" (арендатор) договор аренды земельного участка N С 170-01, согласно которому арендодатель передал на основании постановлений администрации г. Рязани от 15.11.1999 N 5980, от 21.11.2001 N 4263, а арендатор принял в аренду сроком с 16.11.1999 по 31.12.2001 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070034:45 общей площадью 5 343, 6 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная (Железнодорожный округ), для строительства жилого комплекса в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом.

Договор аренды от 30.11.2001 N С 170-01 зарегистрирован Управлением Росреестра по Рязанской области 29.12.2001, о чем в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись за номером 62-01.29-14.2001-572.

Постановлением администрации от 03.06.2002 N 1880 срок аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070034:45 общей площадью 5 343, 6 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная (Железнодорожный округ) продлен до 30.09.2002.

Соглашением от 13.09.2002, подписанным между администрацией и акционерным обществом открытого типа "Рязанская финансово-строительная компания", срок действия договора аренды от 30.11.2001 N С 170-01 продлен по 30.09.2002.

Указанное соглашение зарегистрировано управлением 23.09.2002, о чем в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись за номером 62-01/29-364/2002-43.

Распоряжениями администрации от 31.12.2002 N 1682р, N 1683р решено зарегистрировать факт ввода в эксплуатацию законченных строительством жилых домов, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1, а также г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп.2

23.04.2003 зарегистрировано право собственности на 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1 (собственник Разуваева Н.Е.).

Администрация 03.12.2012 обратилась в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением входящий N 01/431/2012-223 о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070034:45, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1.

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию от 03.12.2012 к заявлению приложена доверенность представителя администрации от 10.01.2012 N 01-42/1.

Уведомлением от 20.12.2012 N 01/431/2012-223 управление сообщило администрации о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070034:45, в связи с непредставлением заявителем документов, подтверждающих расторжение договора аренды от 30.11.2001 N С 170-01 или его прекращения.

Администрация 21.01.2013 обратилась в управление с заявлением о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды спорного земельного участка, в связи с дооформлением документов.

Уведомлением от 21.01.2013 N 01/431/2012-223 управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070034:45 до 21.04.2013.

Администрация 20.02.2013 обратилась в управление с заявлением о возобновлении государственной регистрации.

Сообщением от 07.03.2012 N 01/431/2012-223 управление уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070034:45 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с непредставлением администрацией необходимых для регистрации документов.

Полагая, что отказ управления от 07.03.2012 N 01/431/2012-223 является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Положениями части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствие с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из анализа изложенных норм права следует, что для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) требованиям законодательства и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

Право заинтересованного лица обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав закреплено пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Закона N 122-ФЗ. Данный перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Так, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав (абзац 10 пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Как установлено судом, согласно уведомлению от 20.12.2012 N 01/431/2012-223, сообщению от 07.03.2012 N 01/431/2012-223 основанием для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070034:45 послужили выводы Управления Росреестра по Рязанской области о непредставлении заявителем документов, подтверждающих расторжение договора от 30.11.2001 N С 170-01 или его прекращения; отсутствие доказательства строительства арендатором земельного участка жилого комплекса "Мечта" домов N 3, 4 (1-я очередь); земельный участок с кадастровым номером 62:29:070034:45 не поставлен на кадастровый учет. Иных оснований для отказа в государственной регистрации указанные документы не содержат.

При этом в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Системный анализ указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона N 122-ФЗ, статьи 16 от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а следовательно, с указанного момента администрация утрачивает право на распоряжение данным земельным участком.

С учетом положений статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся ввиду совпадения в одном лице должника и кредитора (статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Как следует из материалов дела, 23.04.2003 зарегистрировано право собственности на 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1 (собственник Разуваева Н.Е.), что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.08.2013 N 01/230/2013-252.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома на спорный земельный участок возникла с 23.04.2003, то есть с момента государственной регистрации права собственности физического лица на квартиру, расположенную в многоквартирном доме на спорном земельном участке.

На основании изложенного суд первой инстанции обосновано указал, что расторжение заключенного между администрацией и ОАО "Рязанская финансово-строительная компания" договора аренды от 30.11.2001 N С 170-01, как путем заключения соответствующего соглашения (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) невозможно.

Аналогичный правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, а также по аналогичному спору в судебных актах по делу N А54-7019/2012.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование Управления Росреестра по Рязанской области о представлении администрацией документов, подтверждающих расторжение договора аренды земельного участка или его прекращения, является неправомерным, поскольку оснований для расторжения договора аренды от 30.11.2001 N С 170-01 не имеется в связи с прекращением его действия в порядке статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные администрацией требования и обязал управление устранить допущенные при государственной регистрации нарушения.

Отклоняя довод управления о непредставлении заявителем на регистрацию доказательства строительства ОАО "Рязанская финансово-строительная компания" на спорном земельном участке двух жилых домов N 3, N 4 жилого комплекса "Мечта", суд первой инстанции обоснованно отметил, что в материалы дела представлены распоряжения администрации от 31.12.2002 N 1682р, N 1683р о регистрации факта ввода в эксплуатацию законченных строительством жилых домов по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1, а также г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 2, к распоряжениям приложены акты государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

При этом суд первой инстанции правомерно усмотрел из указанных актов строительство арендатором жилых домов N 3 с присвоением адреса: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 2, N 4 - адрес: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1.

Согласно выпискам из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.08.2013 N 01/230/2013-252, от 09.08.2013 N 01/230/2013-251 первая государственная регистрация права собственности на квартиру в жилом доме, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1, произведена управлением 23.04.2002, в жилом доме, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 2 - 03.04.2003.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что производя регистрацию права собственности на квартиры по спорным жилым домам, управление должно было располагать сведениями о вводе указанных домов в эксплуатацию.

Признавая несостоятельным довод заинтересованного лица о том, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070034:45 не сформирован, сведения о постановке его на кадастровый учет отсутствуют, суд первой инстанции обоснованно отметил, что осуществляя регистрацию договора аренды от 30.11.2001 N С 170-01, у управления отсутствовали сомнения относительно присвоения земельному участку кадастрового номера.

В материалы дела представлен план спорного земельного участка с указанием кадастрового номера, выданный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Рязани.

При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.08.2013 N 01/230/2013-252 в отношении жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1, содержится указание на наличие обременения в отношении земельного участка, на котором расположен жилой дом, а именно аренда ОАО "Рязанская финансово-строительная компания", указан кадастровый номер участка 62:29:0070034:45, договор аренды от 30.11.2001 N С 170-01.

С учетом изложенного суд первой инстанции справедливо отметил, что наличие обременения на спорный земельный участок приводит к невозможности собственников жилых помещений дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 47, корп. 1, на реализацию своего права на регистрацию общей долевой собственности на земельный участок под домом.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а сводятся к несогласию с оценкой, установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.10.2013 по делу N А54-2641/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Стаханова

Судьи

Н.В. Еремичева О.А. Тиминская