Вопрос: В какой момент можно получить вычет по НДС по приобретенным объектам недвижимости: после подачи документов на госрегистрацию или после получения свидетельства о праве собственности? ("Актуальная бухгалтерия", N 4, апрель 2008 г.)

В какой момент можно получить вычет по НДС по приобретенным объектам недвижимости: после подачи документов на госрегистрацию или после получения свидетельства о праве собственности?

Вычеты сумм НДС, предъявленных продавцами компании при приобретении ОС, указанных в пунктах 2 и 4 статьи 171 Налогового кодекса, производятся в полном объеме после принятия на учет данных объектов*(1). Как мы видим, момент возникновения права на вычет НДС напрямую зависит от момента принятия имущества к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.

По общему правилу к бухгалтерскому учету в качестве основного средства имущество может быть принято только после возникновения у организации прав на него, в частности права собственности*(2). Право собственности как на вновь создаваемое недвижимое имущество, так и на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации этого права*(3).

Основные средства принимают к бухгалтерскому учету на основании надлежаще оформленных документов*(4). Именно в этот момент фактические затраты, связанные с приобретением объекта, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств. Аналогичное положение содержится в Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета*(5). В ней предусмотрено, что со счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в дебет счета 01 "Основные средства" списывается сформированная первоначальная стоимость ОС, принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке.

Однако организации вправе принять объект недвижимости к бухучету в качестве основного средства и раньше, чем на него будет оформлено право собственности. Допустим, по объекту закончены капвложения, оформлена первичка по приему-передаче, он фактически эксплуатируется, и документы переданы на госрегистрацию. Тогда его можно принять к учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету 01*(6). Эта недвижимость обладает всеми признаками основного средства.

Письмо Минфина России от 6 сентября 2006 г. N 03-06-01-02/35

"... если объект капитального строительства, первоначальная стоимость которого сформирована на дату передачи документов на государственную регистрацию прав собственности, передан по акту приема-передачи в эксплуатацию и организацией на объекте фактически ведется хозяйственная деятельность, полагаем, что данный объект недвижимого имущества, обладает всеми признаками основного средства, установленными пунктом 4 ПБУ 6/01.

Финансисты считают, что, если такой объект используют при осуществлении операций, облагаемых НДС, суммы этого налога, уплаченные продавцу, возможно принять к вычету после подачи документов на госрегистрацию прав на данное имущество*(7).

Судебной практикой подтверждается вывод о том, что фирма может зачесть НДС по приобретенной недвижимости до момента регистрации права собственности на нее*(8).

При этом следует помнить, что принятие основного средства к учету является не единственным условием вычета НДС по нему. Зачесть налог можно только при наличии выставленного продавцом счета-фактуры и соответствующих первичных документов*(9).

Счет-фактуру продавец основного средства выставляет не позднее 5 дней, считая со дня отгрузки товара*(10). Если же товар не отгружается и не транспортируется, но на него происходит передача права собственности, то она в целях НДС приравнивается к его отгрузке*(11). А передача права собственности на объекты недвижимости происходит в момент госрегистрации. В результате может получиться, что организация, приняв ОС к учету еще до регистрации права собственности, не сможет в этот момент зачесть по нему НДС из-за отсутствия счета-фактуры. Ведь до момента регистрации продавец не обязан выставлять данный документ.

Таким образом, воспользоваться разъяснением финансистов получится, только если продавец выставит счет-фактуру в момент подписания акта приема-передачи и подачи документов на госрегистрацию.

Т. Кашицына,

эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

1 апреля 2008 г.

"Актуальная бухгалтерия", N 4, апрель 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ

*(2) Пп. 21, 22 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н

*(3) Ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ

*(4) П. 27 методических указаний, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н

*(5) Утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н

*(6) П. 52 методических указаний, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н

*(7) Письмо Минфина России от 13.07.2005 N 03-04-11/158

*(8) Пост. ФАС ЗСО от 23.05.2007 N Ф04-2976/2007(34246-А27-37), от 05.10.2005 N Ф04-7025/2005(15563-А27-31), ФАС УО от 16.01.2007 N Ф09-11784/06-С2

*(9) П. 1 ст. 172 НК РФ

*(10) П. 3 ст. 168 НК РФ

*(11) П. 3 ст. 167 НК РФ