Вопрос: Общество имеет в собственности нежилое помещение площадью 101,7 кв.м. в многоквартирном доме. Общая площадь дома - 8049,4 кв.м. площадь земельного участка - 2008,44 кв.м., кадастровая стоимость - 18012995,4 руб. разрешенное использование жилой дом. В нежилом помещении, расположен абонентский отдел Общества. Просим разъяснить (с учетом позиции Минфина, изложенной в письмах от 26.12.2006 г. N 03-06-02-02/154 и от 17.05.2007 г. N 03-05-05-02/33) какую ставку применить при исчислении земельного налога по нежилому помещению, исходя из доли в праве общей долевой собственности. Приведите пример расчета налога с учетом вводных данных. (ООО "Аудит-новые технологии", март 2008 г.)

В целях исключения налоговых рисков, просим разъяснить порядок расчета налога на землю под объектами недвижимости, расположенными в жилом фонде.

Общество имеет в собственности нежилое помещение площадью 101,7 кв.м., расположенное в многоквартирном доме. Общая площадь жилого дома по данным БТИ - 8049,4 кв.м. площадь земельного участка, согласно кадастрового плана - 2008,44 кв.м., кадастровая стоимость - 18012995,4 руб. разрешенное использование жилой дом. В нежилом помещении, расположен абонентский отдел Общества.

Ставки земельного налога установлены Постановлением Волгоградского горсовета народных депутатов от 21.11.2005 г. N 24/464 (в ред. от 23.11.2006 г.) в частности:

0,02 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, занятых жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или представленных для жилищного строительства, 1,5 процента от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков

Просим разъяснить какая ставка должна быть применена при исчислении земельного налога по нежилому помещению, исходя из доли в праве общей долевой собственности, и привести пример расчета налога с учетом вводных данных.

Ответ просим дать с учетом позиции Минфина, изложенной в письмах от 26.12.2006 г. N 03-06-02-02/154 и от 17.05.2007 г. N 03-05-05-02/33.

1. В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (ст. 391 НК РФ).

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 391 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.

В соответствии с п. 1 ст. 392 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Пунктом 1 ст. 394 НК РФ предусмотрено, что налоговые ставки по земельному налогу устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), при этом, в отношении земельных участков занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) налоговые ставки не должны превышать 0,3 процента.

Постановлением Волгоградского горсовета народных депутатов от 21.11.2005 г. N 24/464 (в ред. Решения Волгоградской городской Думы от 23.11.2006 г.) для земельных участков, занятых жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) устанавливается налоговая ставка 0,02 процента, а для прочих земельных участков 1,5 процента.

Под жилищным фондом, в силу ст. 19 ЖК РФ понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Соответственно, в связи с тем, что нежилые помещения не предназначены для проживания людей, они не относятся к жилищному фонду.

В соответствии с п. 2 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиками признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки.

В связи с тем, что нежилое помещение, принадлежащее организации, не относится к объектам жилищного фонда, в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на такое помещение, подлежит применению ставка налога на землю, установленная для прочих земельных участков. Последний довод подтверждает Минфин РФ в своем письме от 17 мая 2007 г. N 03-05-05-02/33.

2. Приводим пример расчета суммы земельного налога:

Из письма БТИ следует, что общая площадь жилого дома, в котором находится нежилое помещение, принадлежащее обществу, составляет 8049,4 кв.м.

Следует отметить, что для расчета земельного налога необходимо знать не общую площадь дома, а общую площадь всех жилых (нежилых) помещений, находящихся в таком доме.

Из представленного письма БТИ не следует, что общая площадь дома является именно площадью всех помещений в таком доме, в связи, с чем обществу рекомендуется снова обратиться в БТИ за уточнением данного вопроса.

Дальнейший расчет производится исходя из того, что площадь дома соответствует площади всех помещений находящихся в таком доме, а также учитывая то обстоятельство, что в государственном реестре, а, соответственно, и у общества отсутствуют сведения о доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а именно на межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и др. (ст. 36 ЖК РФ).

Для собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве собственности на земельный участок, на котором находится такой дом, соответствует доле площади помещений, которые находятся у таких лиц в собственности, в общей площади всех помещений в здании.

Определим долю площади помещения, находящегося в собственности общества, в общей площади всех помещений в здании:

101,7 кв. м./ 8049, 4 кв.м. = 0,01.

Рассчитаем налоговую базу по земельному налогу, для этого кадастровую стоимость земельного участка умножим на долю общества в праве собственности на земельный участок:

18012995,4 руб. х 0,01 = 180129,9 руб.

Установим сумму земельного налога, подлежащего уплате, для этого налоговую базу умножим на налоговую ставку:

180129,9 руб. х 1,5 % = 2701,9 руб.

Вывод:

На основании вышеизложенного, в связи с тем, что нежилое помещение, принадлежащее организации не относится к объектам жилищного фонда, в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на такое помещение, подлежит применению ставка налога на землю, установленная для прочих земельных участков, а не для земельных участков, занятых жилыми домами.

15 марта 2008 г.

ООО "Аудит-новые технологии", март 2008 г.