Вопрос: Несколько объектов недвижимого имущества расположены в пригороде, отдельно от организации. Каковы особенности налогообложения этого имущества? Как определить состав и стоимость объекта недвижимого имущества для включения его в состав основных средств? Включается ли в него оборудование, смонтированное после государственной регистрации прав? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2008 г.)

Несколько объектов недвижимого имущества расположены в пригороде, отдельно от организации. Каковы особенности налогообложения этого имущества?

Как определить состав и стоимость объекта недвижимого имущества для включения его в состав основных средств? Включается ли в него оборудование, смонтированное после государственной регистрации прав?

Организация, учитывающая на балансе объекты недвижимого имущества, находящиеся вне местонахождения организации или ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимого имущества. Сумма налога по каждому месту определяется как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта РФ, и налоговой базы (средней стоимости имущества), определенной за налоговый (отчетный) период в соответствии со ст. 376 НК РФ, в отношении каждого объекта недвижимого имущества (ст. 385 НК РФ).

Активы принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при единовременном выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств". Затраты на восстановление (модернизацию и реконструкцию) объекта основных средств после их окончания увеличивают первоначальную стоимость такого объекта, если в результате модернизации и реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.) объекта основных средств (п. 27 ПБУ 6/01).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).

Объекты капитального строительства, техническая инвентаризация которых не проводилась, подлежат первичной технической инвентаризации. По ее результатам на каждый объект учета оформляется технический паспорт, который является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (п. 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921).

Кроме того, возможна и внеплановая техническая инвентаризация объектов учета. Согласно п. 9 вышеуказанного Положения она проводится по заявлению собственников в случаях:

изменения технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос);

представления плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Правилами ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (утверждены Приказом Госстроя России от 31.05.2001 N 120) установлено, что запись об объекте градостроительной деятельности в данном Едином реестре устанавливает факт наличия объекта по конкретному адресу, в определенных границах, фиксированном составе, с определенными техническими характеристиками (п. 6 Правил). Эта запись производится на основании технического паспорта и градостроительной документации на объект (в том числе, проектной документации).

Поэтому состав объекта недвижимого имущества (признаваемого в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета основным средством, в отношении которого отдельно уплачивается налог на имущество организаций по месту его нахождения) должен определяться по данным проектной документации и технического паспорта на объект с учетом последующих капитальных вложений.

В тоже время на основании п. 27 ПБУ 6/01 можно сделать следующий вывод. Даже если внеплановая техническая инвентаризация не проводилась, в состав объекта недвижимого имущества включаются не внесенные в технический паспорт результаты выполненных на объекте и принятых в установленном порядке капитальных работ, изменяющие технические или качественные характеристики данного объекта. Стоимость таких работ учитывается при формировании остаточной стоимости объекта недвижимого имущества.

Н. Гаврилова,

заместитель начальника отдела Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

1 мая 2008 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2008 г.