Вопрос: В настоящее время через выставление на торги продаются без определения их принадлежности (общее долевое имущество или нет (ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ)) нежилые помещения многоквартирных домов. Логично было бы определить сначала их принадлежность. Меня как председателя ТСЖ интересует: каковы ответственность за такое нарушение и срок исковой давности? Каков механизм регистрации нежилых помещений в общую долевую собственность? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2008 г.)

В настоящее время через выставление на торги продаются без определения их принадлежности (общее долевое имущество или нет (ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ)) нежилые помещения многоквартирных домов. Логично было бы определить сначала их принадлежность.

Меня как председателя ТСЖ интересует: каковы ответственность за такое нарушение и срок исковой давности? Каков механизм регистрации нежилых помещений в общую долевую собственность?

Не совсем понятно, что значит "без определения их принадлежности (общее долевое имущество или нет)". Наверно, вы не совсем правильно истолковали положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Дело в том, что в этой норме говорится о правах лиц, являющихся "собственниками помещений в многоквартирном доме". То есть собственниками всех помещений - и жилых, и нежилых. И в остальных статьях этого раздела говорится именно о собственниках помещений, а не о собственниках именно только жилых помещений. Следовательно, собственники нежилых помещений в многоквартирных домах в лице соответствующих комитетов по управлению имуществом органов местного самоуправления или органов государственной власти согласно указанной выше норме жилищного законодательства также являются участниками общей долевой собственности.

Данные нежилые помещения могли перейти в муниципальную собственность в 90-е гг. (до принятия Гражданского и Жилищного кодексов РФ). Порядок передачи имущества в муниципальную и государственную собственность определялся некоторыми нормативно-правовыми актами, изданными в то время*(1). Именно в этот период некоторые нежилые помещения в многоквартирных домах и могли быть отнесены к муниципальной или государственной собственности.

Проверить законность отнесения этого имущества к муниципальной или государственной собственности возможно. Для этого необходимо получить в соответствующем подразделении Федеральной регистрационной службы выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Эта информация является общедоступной.

Указанный документ будет содержать все интересующие вас сведения, в том числе и сведения о правовых основаниях включения этого имущества в состав муниципального или государственного.

Ознакомившись с данной информацией, вы сможете определить, законно или нет данный собственник распоряжается нежилым помещением посредством его продажи на торгах.

О замеченных фактах нарушений закона следует сообщить в правоохранительные органы. Целесообразнее обратиться в прокуратуру. При этом в заявлении необходимо указать, какие именно нарушения допущены при решении вопроса об отнесении данного имущества к муниципальному или государственному.

Также можно сообщить о нарушениях, имевших место при организации и проведении торгов. Органы прокуратуры внимательно рассмотрят такое заявление и дадут необходимую правовую оценку действиям конкретных государственных или муниципальных служащих. Уголовная ответственность за преступления против интересов государственной службы и службы в органах местного самоуправления предусмотрена главой 30 УК РФ.

В свою очередь, нет ничего противозаконного в том, что нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, приватизируются посредством их продажи на аукционах (именно такая форма установлена законом). Это предусмотрено Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Другой вопрос: имеют ли место при проведении таких аукционов нарушения соответствующих положений указанного выше Федерального закона? Порядок проведения аукционов по продаже муниципального и государственного имущества установлен ст. 18 Закона N 178-ФЗ. В частности, заметим, что аукцион является открытым и ТСЖ также имеет право на участие в нем.

Общие правила проведения торгов указаны в статьях 447 и 448 ГК РФ. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (ст. 499 ГК РФ). Признание торгов недействительными влечет в свою очередь недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, если вы располагаете сведениями о каких-либо нарушениях, допущенных при организации и проведении данных торгов, ТСЖ сможет обратиться в суд. При этом в исковом заявлении необходимо указать, что ТСЖ является заинтересованным лицом.

В вопросе об исковой давности по таким искам имеется некоторая неопределенность. Однако суды при рассмотрении дел данной категории руководствуются постановлением Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Содержащиеся в нем разъяснения судьи воспринимают как указание на исковой способ защиты права лица, оспаривающего торги, и применение к искам о признании публичных торгов недействительными сокращенного (годичного) срока исковой давности, установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ.

Теперь о механизме регистрации права общей долевой собственности на нежилые помещения.

Если вы имеете в виду порядок регистрации права общей долевой собственности на имущество, указанное в ст. 36 ЖК РФ, то согласно положениям ст. 23 Федерального закона от 21.07.1993 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. То есть собственнику помещения (как жилого, так и нежилого) в многоквартирном доме достаточно зарегистрировать свое право на жилое или нежилое помещение в этом доме в общем порядке. Регистрация этого права будет являться одновременно и государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество дома, указанное в ст. 36 ЖК РФ.

А. Блинов,

эксперт "ЭЖ"

1 мая 2008 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 5, май 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) К ним относятся указ Президента РФ от 10.01.1993 N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий"; распоряжение Президента РФ от 18.03.1992 N 114-рп "Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядок оформления прав на нее"; распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 05.02.1993 N 217-р; постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".