Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2014 г. N 06АП-6449/13

г. Хабаровск

24 января 2014 г.

Дело N А04-2800/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.

в отсутствие лиц, участвующих в деле

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области на решение от 2 октября 2013 года по делу N А04-2800/2013 Арбитражного суда Амурской области принятое судьей Фадеевой С.М.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области (ОГРН 1022801062954, ИНН 2814000564)

к обществу с ограниченной ответственностью "Тепловик" (ОГРН 1122813000639, ИНН 2814004720)

о взыскании 211 515,08 руб.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Тепловик"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области

о взыскании 219 390 руб., юридическую помощь в сумме 37 000 руб., и уменьшении арендной платы по договору аренды имущества

третьи лица Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 1 по Амурской области

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тепловик" о взыскании 161 099,12 руб. задолженности по договору аренды от 16.08.2013 N 22 и 50 415,96 руб. задолженности по договору аренды от 16.08.2013 N 23.

В обоснование иска комитет по управлению муниципальным имуществом ссылается на обязанность арендатора уплатить задолженность по арендной плате на основании положений ст.ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражая против заявленных требований, ООО "Тепловик" ссылается на незаключенность дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы ввиду отсутствия доказательств их государственной регистрации. И, в свою очередь заявляет встречный иск о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области 219 390 руб. стоимости капитального ремонта в с. Антоновка, уменьшении арендной платы на 23 502,95 руб. в месяц (8,57%) с 22.11.2012 по 31.12.2012 по договору аренды от 16.08.2012 N 22, и на 25 594,71 руб. в месяц с 01.01.2013 до момента проведения капитального ремонта либо полной замены котла КВр-0,7 котельной в с. Иннокентьевка. Кроме того, общество просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 37 000 руб. и государственной пошлины в размере 7 387,80 руб. Арендатор ссылается на выполнение капитального ремонта арендуемых сетей теплоснабжения и просит удовлетворить встречный иск, отказав комитету по управлению муниципальным имуществом в удовлетворении основного иска. Правовым основанием встречных исковых требований указаны нормы ст.ст. 433, 452, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда от 2 октября 2013 года встречные требования ООО "Тепловик" удовлетворены в сумме 263 777,80 руб., в том числе 219 390 руб. стоимость капитального ремонта, 7387,80 руб. расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску и 37 000 руб. по оплате услуг представителя. Арендная плата по договору аренды от 16.08.2012 N 22 уменьшена на 8,57 % в период с 22.11.2012 по 31.12.2012 до 23 502,95 руб. в месяц, с 01.01.2013 до момента проведения капитального ремонта либо полной замены котла КВр-0,7 котельной с. Иннокентьевка - до 25 594,71 руб. в месяц.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области удовлетворены частично. С ООО "Тепловик" решено взыскать 100 202,17 руб., в том числе 73 920, 25 руб. основного долга по договору аренды от 16.08.2012 N 22 за период с 16.08.2012 по 31.03.2013 и 26 281,92 руб. основного долга по договору аренды от 16.08.2012 N 23 за период с 16.08.2012 по 31.03.2013. В остальной части в иске комитету отказано.

В связи с этим, судом произведен зачет встречных однородных требований и окончательно взыскано с Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области в пользу ООО "Тепловик" 163 575,63 руб. С ООО "Тепловик" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3425,25 руб.

Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда по встречному иску отменить, ООО "Тепловик" в удовлетворении требований отказать.

В апелляционной жалобе комитет ссылается на приведенные в суде первой инстанции доводы о том, что в соответствии с Положением о комитете по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области комитет не вправе принимать решения в отношении объектов муниципальной собственности в отсутствии распорядительных актов собственника - Завитинского района Амурской области. Главой Завитинского района Амурской области распоряжение об освобождении арендатора от арендной платы на сумму затрат на капитальный ремонт не принято. В отношении доводов о незаключенности дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы ввиду отсутствия доказательств их государственной регистрации комитет считает, что дополнительные соглашения не зарегистрированы по вине арендатора. Согласно п. 2 соглашений N 22-2 и 23-1 к договорам аренды соглашения об изменении арендной платы на основании постановления главы Завитинского района Амурской области от 14.11.2012 N 371 об увеличении арендной платы вступают в силу с момента их подписания и распространяются на отношения, возникшие с 01.01.2013. В связи с этим у суда отсутствовали основания для удовлетворения встречного иска. Считает, что основной иск следует удовлетворить полностью.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители участвующих в деле лиц участие не принимали, ООО "Тепловик" представил письменный отзыв, в котором просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу отклонить.

Проверив в порядке и пределах ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) применение судом норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона на основании решений Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области (арендодатель) от 16.08.2012 N N 225, 226 в тот же день с ООО "Тепловик" (арендатор) заключены договоры аренды имущества, являющегося муниципальной собственностью, NN 22, 23 на срок с 16.08.2012 по 15.08.2015.

По условиям указанных договоров аренды N N 22, 23, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату недвижимое имущество согласно приложению N 1 (п.1.1. договора).

В соответствии с п. 5.2 договоров N N 22, 23 расчеты по оплате арендной платы производятся арендатором за каждый месяц до двадцать пятого числа оплачиваемого месяца.

Договоры аренды от 16.08.2012 N N 22, 23 зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы 30.08.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана регистрационная запись за номерами 28-28-04/004/2012-755, 28-28-04/004/2012-157.

Факт передачи недвижимого имущества подтверждается актами приема - передачи недвижимого имущества, подписанными сторонами (Приложение N 2 к договорам аренды от 16.08.2012 NN 22, 23).

Величина годовой арендной платы согласно пункту 5.1 договоров аренды составляет по договору N 22 - 308 471,45 руб. (по 25 705,95 руб. ежемесячно), по договору N 23 - 96 536,08 руб. (по 8044,67 руб. ежемесячно). Размер арендной платы может быть изменён арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в соответствии с изменением индекса потребительских цен, который определяется на основании официальных данных федерального органа государственной статистики Российской Федерации. Об изменении арендной платы арендатор должен быть уведомлен письменно.

Постановлением главы Завитинского района Амурской области от 14.11.2012 N 371 размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом Завитинского района увеличен с 1 января 2013 года на 8,9 %, о чем ООО "Тепловик" уведомлено уведомлением от 29.11.2012 N 861.

В связи с этим, между комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО "Тепловик" подписаны соглашения от 30.01.2013 N 22-2 и от 30.01.2013 N 23-1 об изменении размера арендной платы. Указанные соглашения зарегистрированы 17.05.2013 (регистрационный номер 28-28-04/400/2013-933 и 28-28-04/400/2013-932).

Пунктом 2 вышеуказанных соглашений определено, что настоящие соглашения вступают в силу с момента подписания и их действие распространяется на отношения, возникшие с 01.01.2013.

Таким образом, стороны определили, что величина годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом с 01.01.2013 по договору от 16.08.2012 N 22 составляет 335 925,41 руб. (ежемесячно по 27 99378 руб.) и по договору от 16.08.2012 N 23 составляет 105 127,79 руб. (ежемесячно 8 760,65 руб.).

По договору от 16.08.2013 N 23 ООО "Тепловик" ненадлежащим образом выполняет обязанности по оплате арендной платы, с августа 2012 года по 01.04.2013 задолженность составила 50 415,96 руб.; по договору от 16.08.2013 N 22 с 16.08.2012 по 01.04.2013 - 161 099,12 руб. (01.01.2013 арендная плата рассчитана с учетом увеличения ее размера).

В претензионном письме от 21.01.2013 арендодатель обратился к арендатору с просьбой произвести оплату арендных платежей в добровольном порядке в 10-дневный срок со дня получения претензии.

Претензия оставлена арендатором без удовлетворения.

Уклонение арендатора от уплаты задолженности по арендной плате послужило основанием для предъявления в арбитражный суд основного иска.

В свою очередь, ООО "Тепловик", не оспаривая размер задолженности по арендной плате, во встречном иске просит взыскать стоимость капитального ремонта и уменьшить арендную плату в связи с необоснованным ее увеличением. Дополнительные соглашения к договорам считает незаключенными, не прошедшими государственную регистрацию.

Суд первой инстанции, принимая решение, пришел к выводу о законности требований арендатора по встречному иску о взыскании стоимости капитального ремонта в сумме 219 390 руб.

Суд правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Частью 3 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В рассматриваемом случае, на основании ст. 421 ГК РФ сторонами в договоре согласовано условие об освобождении арендатора от обязанности вносить арендную плату в пределах суммы и времени, затраченных на проведение такого ремонта.

Так, п. 3.2 договоров предусмотрена обязанность арендатора обеспечивать содержание в исправном состоянии инженерных сетей для обеспечения нормального функционирования имущества, своевременно производить текущий ремонт арендуемого имущества (пп. "ж"), не производить неотделимые улучшения, капитальный ремонт без письменного разрешения арендодателя; освобождение от арендной платы в отношении арендованного имущества на определенный период в пределах суммы и времени, затраченных на проведение капитального ремонта проводится в соответствии нормативными правовыми актами Завитинского района (пп. "з").

Работы по капитальному ремонту фактически с арендодателем согласованы, в суд представлен акт обследования участка тепловой сети от 03.09.2012 с выводами комиссии с участием председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области о необходимости проведения капитального ремонта участка тепловой сети, план-график работ и локальная смета, подтверждающая стоимость таких работ.

Факт выполнения капитального ремонта участка тепловой сети протяжённостью 250 м подтвержден документально, о чем свидетельствует акт приёмки выполненных работ от 22.11.2012, подписанный арендодателем, что им не отрицается.

30.01.2013 ООО "Тепловик" обращалось к главе Завитинского района Амурской области и к председателю Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области с просьбой освободить от уплаты арендной платы по котельной с. Антоновка по договору аренды от 16.08.2012 N 71 042,24 руб.

К заявлению приложены документы: заявление на разрешение модернизации тепловых сетей от 03.09.2012, акт обследования участка тепловой сети от 03.09.2012 с выводами комиссии, в том числе председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области, о необходимости проведения капитального ремонта участка тепловой сети, план-график работ и локальная смета.

Оценив представленные арендатором доказательства, суд второй инстанции считает, что требования истца по встречному иску о взыскании стоимости капитального ремонта заявлены обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, собственником муниципального имущества не принято решение об освобождении арендатора от арендной платы на сумму произведенного ремонта, а комитет не уполномочен принимать такого рода решения, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, и обоснованно отклонены.

Согласно Положению о комитете (в действовавшей на тот момент редакции) Комитет является органом (структурным подразделением) администрации Завитинского района (п. 1.3 Положения), осуществляет от имени района управление и распоряжение муниципальным имуществом (п. 2.1.1 Положения), выступает арендодателем муниципального имущества (п. 1.1 договоров аренды).

Следовательно, отсутствие у арендодателя полномочий принимать решения о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы не может возлагать обязанность несения таких расходов на капитальный ремонт муниципального имущества на арендатора.

Фактически по тем же основаниям суд уменьшил по требованию арендатора размер арендной платы по договору аренды от 16.08.2012 N 22 на 8,57 % в период с 22.11.2012 по 31.12.2012 до 23 502,95 руб. в месяц и в период с 01.01.2013 до момента проведения капитального ремонта либо полной замены котла Квр-0,7 котельной в с. Иннокентьевка до 25 594,71 руб. в месяц.

Статьей 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Согласно п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из акта обследования от 22.11.2012 следует, что по его результатам комиссия с участием представителя арендатора приняла решение о необходимости проведения капитального ремонта и в дальнейшем замены котла на аналогичный, либо равный по мощности.

Письмом от 26.11.2012 N 845 комитет не возражал против капитального ремонта этого имущества.

Дополнительно, в подтверждение доводов о том, что котёл находился на момент передачи арендатору в неисправном состоянии и общая производительность арендованного имущества уменьшена на 8,57%, арендатор представил в суд экспертное заключение ООО "Энергоаудит". Указанные обстоятельства арендодателем не опровергнуты.

То обстоятельство, что письмом от 23.04.2013 N 246 комитет отказал ООО "Тепловик" в приобретении котла в счет арендной платы, не является основанием для отказа в удовлетворении встречных требований, связанных с уменьшением арендной платы.

Подлежат удовлетворению и требования общества по встречному иску о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 37 000 руб.

Договор на оказание юридических услуг по делу о взыскании задолженности по договору аренды муниципального имущества от 07.05.2013N 003/13, заключенный между ООО "Тепловик" (заказчик) и Головиным Русланом Сергеевичем (исполнитель), исполнен.

Выставленный счёт от 07.05.2013 N 3 на сумму 37 000 руб. оплачен платежными поручениями от 13.05.2013 N 124 на сумму 15 000 руб., от 07.06.2013 N 146 на сумму 22 000 руб.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, как указано в статье 106 АПК РФ, в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 2 ст. 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных предела.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (ст. 65 АПК РФ).

Таких доказательств ответчиком по встречному иску не приведено. В апелляционной жалобе комитетом также не приведены мотивы, по которым он обжалует решение суда о взыскании судебных расходов.

Учитывая юридическую сложность рассматриваемого спора, длительность судебного разбирательства, количество проведённых заседаний, объём представленных представителем общества документов, что установлено судом первой инстанции, судебные расходы на оплату услуг представителя подлежат удовлетворению в заявленном размере 37 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 7387,80 руб.

Таким образом, встречный иск подлежит удовлетворению в сумме 219 390 руб. стоимости проведенного капитального ремонта тепловых сетей в с. Антоновка, 7387,80 руб. расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску, 37 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, всего: 263 777,80 руб.

Предметом первоначального иска является требования о взыскании задолженности по договорам аренды муниципального имущества: по договору от 16.08.2013 N 23 в сумме 50 415,96 руб. и по договору от 16.08.2013 N 22 в сумме 161 099,12 руб.

Частично оплачена задолженность платёжными поручениями от 22.02.2013 N 40 на сумму 51 170,37 руб., от 23.08.2013 N 187 на сумму 101 251,65 руб.

Акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 26.08.2013, подписаны сторонами без возражений, с указанием наличия задолженности ООО "Тепловик" перед Комитетом по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области по договору N 22 в размере 83 981,55 руб., по договору N 23 - 26 281,92 руб.

Задолженность по договору от 16.08.2012 N 23 в сумме 26 281,92 руб. общество не оспаривает. Задолженность по договору от 16.08.2012 N 22 в сумме 83 981,55 руб. следует уменьшить с 22.11.2012 на 8,57 % в виду неисправности котла в с. Иннокентьевка, приняв расчет суммы, подлежащий взысканию, представленный ООО "Тепловик" на сумму 190 011,43 руб. (за период с августа 2012 по март 2013).

Принимая во внимание, что встречный иск арендатора о взыскании стоимости капитального ремонта, уменьшения арендной платы, взыскании судебных расходов подлежит удовлетворению, общая задолженность ООО "Тепловик" по арендной плате составляет 100 202,17 руб., в том числе основной долг по договору аренды от 16.08.2012 N 22 за период с 16.08.2012 по 31.03.2013 в размере 73 920,25 руб., основной долг по договору аренды от 16.08.2012 N 23 за период с 16.08.2012 по 31.03.2013 в размере 26 281,92 руб.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе истца.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 2 октября 2013 года по делу N А04-2800/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев