Приобретаем казенную землю (С.В. Адьянова, "Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", N 1, январь 2008 г.)

Приобретаем казенную землю

Сегодня многие коммерческие организации и индивидуальные предприниматели занимают здания, строения и сооружения, которые расположены на земельных участках государственной или муниципальной собственности. Кто-то из них приобрел такую недвижимость в процессе приватизации, другие выкупили ее у прежних собственников. Так или иначе, но наверняка каждый из них не раз задавался вопросом о покупке земли, на которой расположено здание.

Сказать однозначно, что лучше - аренда или собственность - нельзя. Каждый решает этот вопрос по-своему. Для кого-то арендная плата кажется большим бременем, чем земельный налог, кто-то с целью получения большого кредита не может заложить здание с земельным участком.

30 октября 2007 года вступило в силу большинство положений закона N 212-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности". Главной целью закона является завершение процесса слияния государственных и муниципальных земельных участков и расположенных на них зданий, строений и сооружений, находящихся в частной собственности, в единые объекты недвижимости, как это декларируется в Земельном кодексе.

Кому обязательно переоформлять права на землю?

Переоформление земельного участка обязательно для юридических лиц, которые занимают землю на праве постоянного (бессрочного) пользования. Все юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести землю в собственность.

После вступления в силу Земельного кодекса предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления) не производится.

Как купить земельный участок, если здание в собственности?

Вступившие в силу изменения касаются в основном порядка выкупа или предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения.

В соответствии с Земельным кодексом исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Также в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 23001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Нередко организация или гражданин могут столкнуться с нежеланием властей продавать землю. Свой отказ чиновники обычно аргументируют тем, что не могут продать землю, пока ее не разделили на федеральную и муниципальную. Но на самом деле такой отказ не соответствует закону.

Прежде всего это противоречит Закону N 137-ФЗ. В соответствии с пунктом 10 статьи 3 указанного закона отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Как далее следует из статьи, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.

Судебно-арбитражная практика

ООО "Лесопромышленное общество" обратилось в администрацию Екатеринбурга с просьбой приватизировать земельный участок, который находится у ООО в постоянном (бессрочном) пользовании и на котором расположены здания ООО, находящиеся в его собственности.

Однако администрация в приватизации отказала. В качестве главной причины для отказа администрация указала на то, что земельный участок не может быть приватизирован до окончания работ по разграничению земель на территории города Екатеринбурга (имеется в виду разграничение земель на федеральные земли, земли субъектов Федерации и земли муниципальных образований).

В качестве дополнительного основания для отказа в приватизации администрация назвала то, что истец не приложил к заявке надлежащим образом оформленный кадастровый план земельного участка. Ненадлежащее оформление кадастрового плана, который был представлен в администрацию, заключается, по мнению чиновников, в том, что в нем должно быть отмечено, что площадь участка указывается ориентировочно и подлежит уточнению в процессе межевания.

ООО "Лесопромышленное общество" обратилось в арбитражный суд с иском к администрации Екатеринбурга о незаконности отказа в приватизации.

Арбитражный суд признал отказ в приватизации земельного участка необоснованным и иск удовлетворил. Основания для отказа, на которые ссылается администрация, законом не предусмотрены, а отсутствие надлежащим образом оформленного кадастрового плана и незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю не препятствуют продаже земельных участков в рамках процедур приватизации. Суд указал, что позиция администрации противоречит статье 3 закона N 137-ФЗ и пункту 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства от 7 августа 2002 г. N 576, в которых указано, что распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Кроме того, суд отметил, что Земельным кодексом предусмотрен специальный механизм, который позволяет осуществлять продажу участков даже при наличии тех недостатков в кадастровом плане, на которые сослалась администрация. Так, в силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления в соответствии с заявлением гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. То есть в рассматриваемом случае именно администрация обязана была обеспечить изготовление необходимых документов на землю (постановление ФАС Уральского округа от 20 июня 2005 г. N Ф09-1769/05-С6).

Для того чтобы приватизировать земельный участок, необходимо обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений.

Исполнительные органы государственной власти или исполнительные органы местного самоуправления в месячный срок обязаны рассмотреть ваше заявление и принять решение. Если принято положительное решение, то они подготавливают проект договора купли-продажи и направляют его заявителю с предложением заключить соответствующий договор.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о покупке земельного участка, а соответствующий исполнительный орган не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса.

Если отсутствует кадастровая карта, то на основании заявления гражданина или юридического лица орган местного самоуправления либо по обращению исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты, которая содержит сведения о местоположении земельного участка и градостроительной документации, в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты и утверждает проект его границ.

В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка органы власти должны принять решение о предоставлении участка гражданину или юридическому лицу. На основании проекта границ устанавливаются границы земельного участка на местности. Данные работы проводятся за счет лиц, которые обратились за приобретением прав на землю.

Основаниями для отказа в приватизации земельного участка могут послужить невозможность продажи спорного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использовании его для других целей (государственных или публичных нужд).

Если собственников помещений несколько

Зачастую может сложиться ситуация, когда в одном здании, расположенном на неделимом участке, помещения или офисы принадлежат на праве собственности не одному, а нескольким лицам. В этом случае данные лица имеют право приобрести земельный участок в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на здание.

Если же помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то выкупить землю не получится. Данные лица имеют право на приобретение земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законом. Но в этом случае договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор других правообладателей помещений в этом здании.

Цена вопроса

Пожалуй, это наиболее важный вопрос, ответ на который хотят получить предприниматели и юридические лица, намеревающиеся приватизировать земельный участок.

В законах и других нормативно-правовых актах найти конкретную стоимость земельного участка невозможно. Да, пожалуй, и составить единый федеральный закон о стоимости земельных участков также представляется затруднительным. Всем известно, что стоимость земельного участка в Москве и Московской области намного больше аналогичного по размеру участка, скажем, в Рязанской области.

При определении цены на земельный участок важную роль играет численность населения местности, где расположен земельный участок. В соответствии с Законом N 137-ФЗ (в редакции, вступившей в силу 30 октября 2007 года) до 1 января 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности (приватизированы);

- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса (до 30 октября 2001 года) и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Цена таких земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- 2,5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До того момента, пока субъекты Российской Федерации установят цену земельного участка, применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Важным нововведением является право органов государственной власти на установление запрета на строительство, реконструкцию зданий, строений, размещенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности и продаваемом в собственность юридических и физических лиц, при этом расположенном в городах с численностью населения более 3 миллионов человек. Для снятия такого запрета Законом устанавливается плата в размере не более 80 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Не указанные среди вышеперечисленных лиц собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на государственных или муниципальных земельных участках, до 1 января 2010 года приобретают такие участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

- свыше 3 миллионов человек - в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Но в этом случае до установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

После 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений осуществляется по цене, которая устанавливается соответственно:

- Правительством РФ - для земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- органами государственной власти субъектов РФ - для земельных участков, которые находятся в собственности субъектов РФ или государственная собственность на которые не разграничена;

- органами местного самоуправления - для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Цена продажи земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. Органам исполнительной власти, органам местного самоуправления надлежит установить порядок определения цены земельного участка. До тех пор, пока этот порядок не установлен, цена земельного участка устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Таким образом, собственникам зданий и других строений, расположенных на государственной земле, выгоднее приобрести в собственность участок до 1 января 2010 года, так как после этого срока цена участка будет больше.

Приватизация земли со зданием

Среди юридических лиц и предпринимателей довольно большое число составляют те, кто занимают помещения у государства на праве аренды или на ином праве. Кто-то из них решает приобрести в собственность только здание. Но данное мнение ошибочно и напрямую противоречит закону.

Во-первых, это противоречит Закону N 137-ФЗ, в пункте 7 статьи 3 которого сказано, что со дня введения в действие Земельного кодекса приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Во-вторых, это противоречит закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", где сказано, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Если речь идет о приватизации частей здания, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке, то с покупателями такого имущества заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Собственники таких помещений вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность только после приватизации всех частей здания, строения, сооружения, расположенных на этом земельном участке.

Отметим, что приватизации не подлежат земельные участки в составе земель:

- лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

- зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);

- транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенных для их перспективного развития;

- не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации (земельные участки, находящиеся в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд). Из перечня земельных участков, которые не подлежат отчуждению, исключены земельные участки в составе земель водоохранного и санитарно-защитного назначения, а также земельные участки в составе сельскохозяйственных земель.

С.В. Адьянова,

юрист, специалист по недвижимости

"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", N 1, январь 2008 г.