Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2014 г. N 18АП-14129/13

г. Челябинск

24 января 2014 г.

Дело N А76-19611/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Почерк" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2013 по делу N А76-19611/2013 (судья Кирьянова Г.И.).

Общество с ограниченной ответственностью "Массив" (далее - ООО "Массив", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Почерк" (далее - ООО СК "Почерк", ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 07.02.2013 в размере 356 620 рублей.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2013 (резолютивная часть от 30.10.2013) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласилось ООО СК "Почерк" (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Апеллянт полагает, что оснований для взыскания арендной платы в полном объеме не имеется, поскольку часть переданного в аренду помещения площадью 8,9 кв.м. составляет помещение электрощитовой, в котором находятся исключительно технологические приборы для энергообеспечения пристроя к зданию, и доступ к данному помещению как у ответчика, так и у иных лиц отсутствует. Таким образом, расчёт арендной платы должен быть произведён, исходя из размера 55 980 рублей в месяц, то есть без учёта арендной платы за указанную часть помещения.

Апеллянт также полагает, что помещение, переданное в аренду, непригодно для использования, что было установлено ответчиком при совместном осмотре до заключения договора аренды. Впоследствии сторонами было согласовано, что ответчиком будут произведён за свой счёт ремонт в помещении, а произведённые затраты будут зачтены в счёт арендной платы, что подтверждается взаимными актами сверки, однако указанное обстоятельство не было оценено судом.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, ООО "Массив" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1, площадью 195,9 кв.м, этаж: подвал, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Колхозная, д. 36-а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2008 серии 74 АА 825788 (л.д. 12).

07.02.2013 между ООО "Массив" (арендодатель) и ООО СК "Почерк" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (на срок менее года), согласно п. 1.1, 1.2 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества - нежилое помещение, находящееся в пристрое к жилому дому литера "Аа", подвал, общая площадь 195,9 кв.м, инвентарный N А.НЕЖ.К-1, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Колхозная, д. 36а (помещение) с целью размещения офиса (л.д. 9-10).

Пунктом 1.3 договора оговорено, что помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью.

Согласно п. 2.1 договора арендная плата устанавливается в денежной форме и из расчета 300 рублей за 1 кв.м. Общая стоимость аренды помещения составляет 58 770 рублей в месяц.

В силу п.п. 2.2, 2.3 договора арендатор вносит арендную плату арендодателю безналичным путем, не позднее последнего дня каждого месяца. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Арендатор возмещает арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

Пунктом 4.1 договора стороны определили, что договор аренды заключен на срок шесть месяцев с 01.03.2013 по 31.08.2013.

Объект аренды передан ООО СК "Почерк" по передаточному акту по договору аренды нежилого помещения от 07.02.2013 (л.д. 11).

Неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору аренды за период с 01.03.2013 по 31.08.2013 послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной плате за пользование нежилым помещением согласно заключенному договору аренды.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании изложенных правовых норм, учитывая в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ согласование истцом и ответчиком существенных условий договора аренды нежилого помещения от 07.02.2013 (п.п. 1.1, 1.2, 2.1 договора), фактическое исполнение сторонами условий договора, соответствие его формы и содержания предъявляемым действующим законодательством требованиям (договор заключен на срок до 1 года), апелляционный суд приходит к выводу о заключенности договора и возникновении между истцом и ответчиком гражданско-правовых отношений по поводу аренды помещения.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктами 2.1, 2.2 договора аренды нежилого помещения от 07.02.2013 стороны предусмотрели, что арендатор вносит арендную плату арендодателю безналичным путем, не позднее последнего дня каждого месяца, в размере 58 770 рублей в месяц.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку ответчиком не были представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды и отсутствия задолженности по указанному договору, суд первой инстанции пришел к правильному решению о взыскании с ответчика задолженности в пользу истца.

Доводы апелляционной жалобы о том, что оснований для взыскания арендной платы в полном объеме не имеется, поскольку часть переданного в аренду помещения площадью 8,9 кв.м. составляет помещение электрощитовой, в котором находятся исключительно технологические приборы для энергообеспечения пристроя к зданию, и доступ к данному помещению у ответчика отсутствует, подлежат отклонению.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как видно из материалов дела, ответчику передано нежилое помещение, находящееся в пристрое к жилому дому литера "Аа", подвал, общая площадь 195,9 кв.м, инвентарный N А.НЕЖ.К-1, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Колхозная, д. 36а (помещение) с целью размещения офиса (п.п. 1.1, 1.2 договора аренды).

Нежилое помещение передано арендатору по передаточному акту от 07.02.2013 и принято ответчиком в аренду без замечаний.

Согласно ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Перечень имущества, которое может быть отнесено к общему имуществу здания, урегулирован положениями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и его правовой режим определяется, исходя из технических характеристик и назначения помещения в каждом конкретном случае с учётом фактических обстоятельств дела и доказательств, что следует из правовой позиции высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 11401/12 от 22.01.2013, согласно которой для определения правового режима имущества как общедомового не имеет значения наличие в нем инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, сам по себе факт нахождения арендуемого имущества в подвале, что следует из сведений технической инвентаризации (поэтажный план, л.д. 40), не свидетельствует о том, что ответчику в пользование передано общее имущество собственников помещений в здании.

Иными доказательствами указанное обстоятельство не подтверждено, равно как и не представлено доказательств того, что помещение N 7 площадью 8,9 кв.м., указанное на поэтажном плане подвального помещения, является помещением электрощитовой.

При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы ООО СК "Почерк" о том, что расчёт арендной платы должен быть произведён, исходя из размера 55 980 рублей в месяц, то есть без учёта арендной платы за указанную часть помещения, подлежит отклонению как необоснованный.

Апелляционный суд также находит необоснованным довод апелляционной жалобы о непригодности для использования переданного в аренду нежилого помещения площадью 195,9 кв.м.

Согласно п. 1.3 договора аренды, п. 2 передаточного акта от 07.02.2013 помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью. Внутренние коммуникации находятся в удовлетворительном состоянии.

Объект аренды передан и принят ответчиком без замечаний и возражений.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик обращался к истцу с указанными требованиями.

Акты N 25 от 31.03.2013, N 29 от 30.04.2013, N 34/1 от 31.05.2013, N 36/1 от 30.06.2013, N 39/1 от 31.07.2013, N 46/1 от 31.08.2013 (л.д. 57-62) подписаны обеими сторонами без замечаний и возражений.

При этом судебная коллегия относится критически к акту обследования помещения от 31.01.2012 (л.д. 41-42), на который ссылается апеллянт, поскольку указанный акт составлен значительно ранее даты заключения договора аренды (07.02.2013), что не исключает возможности изменения технического состояния помещения за указанный период.

Кроме того, указанный акт не подписан арендодателем, суд апелляционной инстанции в порядке ст. 71 АПК РФ не располагает достоверными и достаточными доказательствами того, что приложенные к акту обследования помещения от 31.01.2012 фотографии относятся именно к объекту аренды, а не к иному нежилому помещению, что в отсутствие иных объективных доказательств не может служить достоверным доказательством фактического состояния объекта аренды на момент заключения договора аренды нежилого помещения и передачи его в пользование арендатору.

Доводы апеллянта о том, что понесённые им затраты на ремонт нежилого помещения подлежат зачёту в счёт арендной платы со ссылкой на подтверждение данного обстоятельства актами сверок расчетов, апелляционной коллегией отклоняются.

Так, названные акты, равно как и иные документы, представленные ответчиком в обоснование факта проведения данного ремонта (л.д. 43-56) носят односторонний характер, подписаны только арендатором.

К письмам ответчика в адрес истца от 06.02.2012 и 26.03.2012 (л.д. 43, 44), из которых следуют обращения ответчика к истцу с просьбой согласовать проведение отделочных работ и принять их, апелляционный суд относится критически в отсутствие объективных доказательств их направления в адрес истца.

Кроме того, даже при наличии указанного обращения о согласовании объема выполняемых ответчиком работ, доказательств их фактического согласования истцом не представлено, что в отсутствие оформленного по правилам ст. 307, 410, 420, 606, 616 ГК РФ обязательства между сторонами о порядке возмещения стоимости таких работ не может являться основанием для зачёта их стоимости в счёт арендной платы.

Таким образом, оснований, освобождающих ответчика от оплаты арендной платы, апелляционным судом не установлено, ввиду чего требования истца подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу к правильности вынесенного судом решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2013 по делу N А76-19611/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Почерк" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.П. Ермолаева