Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 г. N 20АП-8643/13

г. Тула

27 января 2014 г.

Дело N А09-9866/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23.01.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.01.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Радченко Е.А., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Терехова Андрея Викторовичи (ОГРНИП 304325518300172) - Иванякова К.В. (доверенность от 14.01.2014) и Терехова А.В. (свидетельство о регистрации), в отсутствие ответчика - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.11.2013 по делу N А09-9866/2012 (судья Пейганович В.С.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Терехов Андрей Викторович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по пункту 1.2, абзацу 2 пункта 1.3, пункту 2.1, абзацу 3 пункта 2.6, пунктам 3.5, 3.6, 3.7, абзацу 2 пункта 4.2, пункту 6.4 (т. 1, л. д. 5).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил изложить в следующей редакции пункты 1.1, 1.2, 2.1 и приложение N 1 к договору:

- "1.1 Продавец продал, а Покупатель купил нежилое помещение площадью 135,6 кв. метров, кадастровый (условный) 32:28:0010934:41, расположенное на втором этаже двухэтажного здания по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Литейная, 31 (далее - объект)";

-"1.2 Объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 32 АЖ 240958, запись о регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 32-32-01/078/2012-834 от 21.12.2012";

- "2.1 Продавец продал, а Покупатель купил объект за 952 165 рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Стороны определили, что указанная в пункте 1.3 договора рыночная цена объекта подлежит уменьшению на сумму затрат покупателя на произведенные неотделимые улучшения объекта".

- Приложение N 1 к договору "Порядок расчета оплаты стоимости нежилого помещения площадью 135,6 кв. метров по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д.31" изложить в редакции: "Стоимость объекта 952 165 рублей.

Сроки уплаты	Основной платеж			Расчет процентов
	Квартальный Остаток платеж долга			дневная ставка: 0,0073%
				К-во сумма дней процентов к оплате
до 30.12.2013	47 765,00		904 400,00	62	4 309,50
до 28.03.2014	47 600,00		856 800,00	90	5 941,91
до 30.06.2014	47 600,00		809 200,00	91	5 691,72
до 30.09.2014	47 600,00		761 600,00	92	5 434,59
до 30.12.2014	47 600,00		714 000,00	92	5 114,90
до 30.03.2015	47 600,00		666 400,00	90	4 690,98
до 30.06.2015	47 600,00		618 800,00	91	4 426,89
до 30.092015	47 600,00		571 200,00	92	4 155,86
до 30.12.2015	47 600,00		523 600,00	92	3 836,18
до 30.03.2016	47 600,00		476 000,00	91	3 478,27
до 30.06.2016	47 600,00		428 400,00	91	3 162,07
до 30.09.2016	47 600,00		380 800,00	92	2 877,13
до 30.12.2016	47 600,00		333 200,00	92	2 557,45
до 30.03.2017	47 600,00		285 600,00	90	2 189,12
до 30.06.2017	47 600,00		238 000,00	91	1 897,24
до 30.09.2017	47 600,00		190 400,00	92	1 598,41
до 29.12.2017	47 600,00		142 800,00	92	1 278,73
до 30.03.2018	47 600,00		95 200,00	90	938,20
до 29.06.2018	47 600,00		47 600	91	632,41
до 28.09.2018	47 600,00		-	92	319,68
Итого:		952 165,00		1796	64 531,24

Судом уточнение принято.

Решением суда от 05.11.2013 исковые требования удовлетворены (т. 4, л. д. 68). Суд исходил из результатов проведенной экспертизы, которой определено, что стоимость осуществленного арендатором с согласия арендодателя капитального ремонта спорного помещения составляет 1 364 834 рубля 67 копеек. С учетом этого и руководствуясь частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), предусматривающей, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, суд определил, что выкупная стоимость спорного помещения составляет 952 165 рублей.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить в части принятых судом редакций пункта 2.1 и приложения N 1 к договору, изложив названные условия в редакции, предложенной управлением. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества не может быть засчитана в счет оплаты приобретаемого имущества, поскольку согласие на проведение ремонта арендодатель не давал, а согласование актов выполненных работ со стороны балансодержателя не является доказательством согласования проведения работ. Отмечает, что предпринимателем не представлены доказательства оплаты стоимости произведенных неотделимых улучшений. Ссылается на то, что предприниматель, в нарушение статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с пропуском процессуального срока, ввиду чего, с учетом возражений управления, иск не подлежал рассмотрению.

В возражениях предприниматель просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Возражая против довода заявителя об отсутствии его согласия на проведение капитального ремонта, ссылается на акт приема-передачи от 21.04.2003, которым зафиксировано неудовлетворительное состояние помещения и необходимость его капитального ремонта; акт от 31.10.2003, которым зафиксирован факт приемки выполненных арендатором работ по капитальному ремонту; письмо в адрес арендодателя от 21.12.2005. Считает, что данными документами подтверждается согласие управления на проведение ремонта за счет арендатора. Указывает, что отсутствие документов по оплате стоимости работ по капитальному ремонту не влияет на законность принятого решения, поскольку стоимость неотделимых улучшений определена на момент проведения оценки выкупаемого имущества с учетом износа. Оценивает довод заявителя о пропуске срока на обращение в суд с требованиями об урегулировании разногласий как основанный на неправильном толковании норм статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в возражениях на апелляционную жалобу.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции представителя не направил, заявив письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом мнений истца и его представителя указанное ходатайство удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное разбирательство проводилось в отсутствие неявившейся стороны в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36), если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Поскольку возражений относительно частичного пересмотра судебного акта истцом не заявлено, законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 21.02.2012 по делу N А09-8539/2011 установлено, что 27.08.2004 года между предпринимателем (арендатор) и комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодатель) заключен договор аренды N 191-БД-2004, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 135,6 кв. метра, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д.31, на срок с 17.08.2004 по 22.03.2014 (т. 1, л. д. 12).

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, предприниматель обратился в управлением с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Постановлением Брянской городской администрацией от 26.07.2012 N 1845-П утверждены условия приватизации нежилого помещения - выкуп в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л. д. 28), во исполнение которого управлением в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи (т. 1, л. д. 39).

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, послужило основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В настоящем случае предметом повторного пересмотра является условие договора о размере выкупной стоимости. При этом разногласия сторон относительно размера этой стоимости сводятся к вопросу о правомерности исключения из нее расходов на неотделимые улучшения.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1). Не урегулированные этим Законом отношения регламентируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным правоотношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N9785/12).

В связи с этим подлежит отклонению ссылка управления на условия договора аренды, которыми предусмотрен запрет арендатора на проведение капитального ремонта без согласия арендодателя.

Довод заявителя о проведении истцом капитального ремонта в отсутствие согласия арендодателя суд не может признать убедительным.

Как видно из материалов дела, договор аренды спорного имущества заключен с участием балансодержателя. Пунктом 2.1 предусмотрена обязанность балансодержателя передать арендатору объект по акту приема-передачи, представив один его экземпляр арендодателю.

На арендатора, в свою очередь, возложена обязанность принять от балансодержателя объект по акту и с момента его подписания нести ответственность за его техническое состояние.

Таким образом, следует признать, что в данном случае арендодатель возложил свою обязанность по передаче имущества в аренду на третье лицо - балансодержателя, что не противоречит статье 313 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как видно из акта приема-передачи (т. 1, л. д. 53), помещение передано в неудовлетворительном состоянии, констатирована необходимость проведения его капитального ремонта.

Истцом проведен капитальный ремонт помещения, в подтверждение чего представлены соответствующие документы (т. 1, л. д. 75-80), акт приемки частично выполненных работ от 31.10.2003 (т. 1, л. д. 54), а также акт приемки-передачи помещения от 01.01.2005 (т. 1, л. д. 62), подписанные балансодержателем. При этом в последнем зафиксировано, что капитальный ремонт выполнен арендатором в полном объеме.

Впоследствии истцом направлялись письма в адрес правопредшественника ответчика с просьбой произвести зачет затрат в счет оплаты арендной платы за арендуемое помещение.

Однако, письмом от 21.12.2005 N 8440 комитет по управлению собственностью города Брянска, выступивший арендодателем, не отказывая в таком зачете, сообщил, что не правомочен производить зачет затрат, так как платежи по арендной плате поступают в полном объеме в городской бюджет (т. 2, л. д. 62).

Каких-либо претензий в адрес арендатора относительно неправомерности проведения им капитального ремонта, наличия недостатков после этого ремонта, а также отказа в зачете его стоимости в счет арендных платежей, в адрес предпринимателя не направлялось.

Такая совокупность фактических обстоятельств позволяет апелляционному суду согласиться с выводом первой инстанции об осуществлении истцом неотделимых улучшений с согласия арендодателя.

Размер неотделимых улучшений определен судом по результатам проведенных по делу судебных экспертиз исходя из рыночной стоимости с учетом износа.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, составленному экспертами ООО "Бюро экспертиз и оценки "Эксперт" Исаковым О.М. и Ботаговским М.В., стоимость неотделимых улучшений составила 1 364 834 рублей 67 копеек.

Сторонами указанное доказательство не оспорено, возражений по экспертному заключению не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно принял пункт 2.1 договора и приложение N 1 к нему, устанавливающие выкупную стоимость спорного помещения с исключением из нее стоимости неотделимых улучшений, в редакции истца.

Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для переоценки выводов, сделанных в решении.

Довод заявителя о том, что истцом пропущен месячный срок для обращения в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении спорного договора, а, следовательно, утрачено преимущественное право на заключение договора купли-продажи, несостоятелен.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Указанной материальной нормой срок для передачи в суд разногласий стороной, направившей протокол разногласий, не установлен (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.03.2012 N А54-332/2011).

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 05.11.2013 по делу N А09-9866/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.В. Каструба Е.Н. Тимашкова