Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2014 г. N 08АП-11268/13

город Омск

28 января 2014 г.

Дело N А46-8493/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11268/2013) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 22 октября 2013 года по делу N А46-8493/2013 (судья Яркова С.В.) по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью "Поликс" (ОГРН 1095543026820) о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка, и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Поликс" к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о расторжении договора аренды, взыскании стоимости неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Степанов Е.С., доверенность N 11541 от 31.05.2013, сроком действия один год;

от общества с ограниченной ответственностью "Поликс" - не явился, извещено; после перерыва - Лейднер А.А., доверенность б/н от 10.04.2013, сроком действия один год,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Поликс" (далее - ООО "Поликс", ответчик) задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 за период с 01.05.2013 по 30.06.2013 в сумме 208 897 руб. 14 коп., пени за период с 11.05.2013 по 21.06.2013 в сумме 5 535 руб. 77 коп.

ООО "Поликс" предъявило к Департаменту встречный иск, в котором просило расторгнуть договор аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063, взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 394 035 руб. 72 коп., взыскать предусмотренную статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неустойку за пользование денежными средствами в размере 12 695 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22 октября 2013 года по делу N А46-8493/2013 в удовлетворении требований департамента имущественных отношений Администрации города Омска отказано в полном объёме. Требования ООО "Поликс" удовлетворены частично. С департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ООО "Поликс" взыскано 394 035 руб. 72 коп. неосновательного обогащения, 12 695 руб. процентов за пользование денежными средствами, 11 134 руб. 60 коп. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив первоначальный иск и отказав в удовлетворении встречного иска в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что договор аренды являлся действующим. Однако обязательства по внесению арендной платы ООО "Поликс" не исполнялись. Кроме того, истец указывает, что согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.10.2013 N 01/225/2013-1620 назначение земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3092 - общественно-деловые цели. Настаивает на том, что надлежащим образом исполнил обязательства по предоставлению земельного участка под строительство общественно-делового центра.

ООО "Поликс" письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило.

В заседание суда апелляционной инстанции 10.01.2014 ООО "Поликс" своего представителя не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося участника процесса.

В судебном заседании, открытом 10.01.2014, в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 16.01.2014, а в дальнейшем - до 21.01.2014. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Поликс" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.10.2007 между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ООО "Интерстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:09 02 05:3092, местоположение которого установлено в 21 м восточнее относительно 5-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: бульвар Победы, 10 в Центральном административном округе г.Омска, общей площадью 18 661 кв.м, для общественно-деловых целей для строительства административно-делового комплекса с подземными парковками и детским культурно-досуговым центром.

Согласно пунктам 2.1 и 2.6 договора (в редакции соглашения, зарегистрированного 11.09.2009 за номером 55-55-01/177/2009-765) величина арендной платы определяется ежемесячно расчётным путём согласно расчёту арендной платы; размер ежемесячной арендной платы составляет 104 448 руб. 57 коп. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно с оплатой до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

Пунктом 5.2 договора определено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента просроченной суммы за каждый день просрочки.

Соглашением к договору, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 03.06.2011 за номером 55-55-01/123/2011-011, все права и обязанности арендатора по названному договору с 01.04.2011 перешли к ООО "Поликс".

Решением Омского городского Совета от 10.10.2012 N 57 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждённые Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201" разрешённое использование спорного земельного участка было изменено: территориальная зона ОД1-907, предназначенная для строительства и на которой располагался участок, была исключена.

Согласно указанному нормативному правовому акту арендуемый земельный участок находится в зоне Р1 (зона городской рекреации, где не допускается возведение объектов капитального строительства). Публикация решения состоялась в официальном периодическом издании - газете "Третья столица" от 25.10.2012 N 55.

31.05.2013 Департаментом в адрес ООО "Поликс" направлено извещение от 30.05.2013 N Исх-ДИО/11530 об отказе от договора. Указанный документ получен обществом 04.06.2013, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

18.09.2013 издано Распоряжение N 4628-р о прекращении начислений по договору аренды земельного участка.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по договору, Департамент обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Со своей стороны, ООО "Поликс" предъявило встречный иск с требованием о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании с Департамента неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционный инстанции пришел к следующим выводам.

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды земельного участка от 10.10.2007 N Д-Ц-31-7063 договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя, если участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, не используется по целевому назначению в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1.1 договора, он был заключён на срок 3 года.

Вместе с тем, в пункте 2 статьи 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

После окончания срока действия договора аренды арендатор (ответчик) продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, вследствие чего указанный договор на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ является возобновленным с 10.10.2010 на тех же условиях на неопределенный срок.

Сведений о том, что одна из сторон возражала относительно возобновления договора на неопределенный срок, материалы дела не содержат.

Соответствующих доводов ни истцом, ни ответчиком не приведено.

Напротив, из материалов дела усматривается, что стороны исходили из того, что договор после истечения трехлетнего срока являлся действующим.

Об этом свидетельствует то, что после указанного срока арендатор продолжал вносить платежи за пользование арендованным имуществом. На основании соглашения, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 03.06.2011 за номером 55-55-01/123/2011-011, все права и обязанности арендатора по названному договору с 01.04.2011 перешли к ООО "Поликс".

Таким образом, договор аренды земельного участка от 10.10.2007 N Д-Ц-31-7063 между ООО "Поликс" и Департаментом считается заключённым на неопределённый срок, на что правильно указал суд первой инстанции. Стороны договора в заседании суда апелляционной инстанции указанные обстоятельства подтвердили.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в случае заключения договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Материалами дела подтверждается направление Департаментом в адрес общества Извещения от 30.05.2013 N Исх-ДИО/11530 об отказе от договора. Названный документ ответчиком получен 04.06.2013, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления. 18.09.2013 Департаментом вынесено Распоряжение N 4628 о прекращении начислений по договору аренды земельного участка.

Следовательно, на момент рассмотрения настоящего спора договор аренды земельного участка от 10.10.2007 N Д-Ц-31-7063 расторгнут. По указанной причине требования ООО "Поликс" в названной части удовлетворению не подлежат.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора оплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором аренды.

Обращаясь с иском в настоящем деле, Департамент заявил о взыскании с ООО "Поликс" задолженности по арендной плате за период с 01.05.2013 по 30.06.2013 в сумме 208 897,14 руб. и пени по пункту 5.2 договора за период с 11.05.2013 по 21.06.2013 в сумме 5 535,77 руб.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, ООО "Поликс" указало, что переданный в аренду земельный участок имеет недостатки, препятствующие пользованию им по целевому назначению. Ссылаясь на указанное обстоятельство, во встречном иске ООО "Поликс" заявило о взыскании с Департамента неосновательного обогащения в сумме перечисленных арендных платежей - 394 035,72 руб., а также 12 695 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

По смыслу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В пункте 1.2 договора аренды земельного участка от 10.10.2007 N Д-Ц-31-7063 указано, что участок предоставляется для общественно-деловых целей для строительства административно-делового комплекса с подземными парковками и детским культурно-досуговым центром.

Пунктом 4.2.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору участок в состоянии, соответствующем для использования в целях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 24.09.2007 N 40/07-22592 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 05:3092, местоположение которого установлено в 21 м восточнее относительно 5-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: бульвар Победы, 10 в Центральном административном округе г.Омска, общей площадью 18 661 кв.м, - для общественно-деловых целей для строительства административно-делового комплекса с подземными парковками и детским культурно-досуговым центром.

Между тем, решением Омского городского Совета от 10.10.2012 N 57 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденные Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201" разрешённое использование спорного земельного участка было изменено: территориальная зона ОД1-907, предназначенная для строительства и на которой располагался участок, была исключена.

Спорный земельный участок в настоящее время расположен в зоне Р1 (зона городской рекреации).

Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, где в статье 47 определено, что рекреационные зоны (Р) выделены для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья населения, сохранения и воспроизводства лесов, обеспечения их рационального использования.

Зона городской рекреации (Р-1) включает в себя участки территории города Омска, используемые и предназначенные для кратковременного пассивного отдыха, улучшения экологической обстановки, на которых расположены скверы (в том числе мемориальные комплексы), бульвары, набережные, городские сады, площади.

Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне городской рекреации приведены в таблице N 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил.

Из анализа названных положений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в зоне городской рекреации Р1 не допускается строительство административно-деловых комплексов.

Таким образом, участок стал непригодным для использования по целевому назначению до истечения срока договора аренды земельного участка.

Приняв в 2012 году Решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, исключающее возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению, собственник участка по существу в одностороннем порядке без согласия арендатора изменил условия договора аренды земельного участка и нарушил взятые на себя обязательства по договору, что не предусмотрено условиями данного договора.

Ссылка подателя жалобы на то, что разрешенное использование земельного участка не изменилось, опровергается содержанием муниципальных правовых актов.

Из материалов дела усматривается, что при заключении договора аренды земельного участка общество рассчитывало осуществить деятельность по строительству административно-делового комплекса с подземными парковками и детским культурно-досуговым центром на земельном участке и получить доход от осуществления такой деятельности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что изменение градостроительного режима участка (его разрешённого использования), повлёкшее за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, привело к возникновению существенных недостатков земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не могли быть заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки при заключении договора. Земельный участок стал непригодным для использования по целевому назначению в результате действий собственника земельного участка, чем существенно нарушены интересы арендатора, который лишился того, на что рассчитывал при заключении данного договора.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлёкшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Если недостатки полностью препятствуют использованию имущества и арендатор фактически был лишен возможности его использования, арендатор может отказаться оплачивать арендную плату, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ, так как арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими использованию, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, в связи с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.

Указанный вывод сделал на основе анализа сложившейся судебно-арбитражной практики (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-2089/2011, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.03.2012 по делу N А21-4485/2011).

В связи с тем, что арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, оснований для взыскания с арендатора арендной платы за пользование земельным участком не имеется.

При таких обстоятельствах требование Департамента о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.10.2007 N Д-Ц-31-7063 и договорной неустойки обоснованно оставлено без удовлетворения судом первой инстанции.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что в рамках исполнения договора аренды земельного участка от 10.10.2007 N Д-Ц-31-7063 ООО "Поликс" перечислило Департаменту арендную плату в общей сумме 394 035,72 руб.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Сторонами в обязательстве вследствие неосновательного обогащения являются потерпевший и приобретатель.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В рассматриваемом случае неосновательным обогащением является арендная плата за спорный земельный участок, перечисленная обществом с момента изменения разрешённого использования земельного участка без достаточных оснований.

Поскольку обязанность по предоставлению земельного участка Департаментом считается неисполненной по причинам, указанным выше, отсутствие оснований для перечисления спорных денежных средств установлено.

Согласно расчету ответчика в качестве арендных платежей истцу перечислены денежные средства в сумме 394 035 руб. 72 коп. Данное обстоятельство Департаментом не опровергнуто.

В связи с получением от ответчика денежных средств в отсутствие правовых оснований, на стороне Департамента возникло неосновательное обогащение в указанной сумме.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с истца в пользу ответчика 394 035 руб. 72 коп. неосновательного обогащения.

Пункт 2 статьи 1107 ГК РФ предусматривает, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 того же Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно части 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учётной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учётной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проверив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 12 695 руб., суд первой инстанции признал его верным.

Иного расчета процентов истцом не представлено, сумма процентов не оспорена.

В связи с чем, удовлетворение исковых требований ООО "Поликс" к Департаменту о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 12 695 руб. является обоснованным.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба Департамента оставлена без удовлетворения.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 22 октября 2013 года по делу N А46-8493/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

А.Н. Глухих Л.И. Еникеева