Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 г. N 08АП-10500/13

город Омск

27 января 2014 г.

Дело N А46-7573/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Лепёхиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10500/2013) открытого акционерного общества "МДМ Банк" на решение Арбитражного суда Омской области от 26.09.2013 по делу N А46-7573/2013 (судья Голобородько Н.А.) по иску открытого акционерного общества "МДМ Банк" (ОГРН 1025400001571, ИНН 5408117935) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Омск УАЗ", арбитражный управляющий Киселевский Константин Викторович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о признании недействительным договора аренды земельного участка в части, применении последствий недействительности договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска Сотниковой Н.В. по доверенности N Исх-ДИО/4753 от 04.03.2013,

установил:

открытое акционерное общество "МДМ Банк" (далее - истец, ОАО "МДМ Банк", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Администрации города (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительным договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-7344 от 27.10.2008 в части заключения соглашения к нему от 25.02.2009 и продления данного договора на срок по 25.02.2015 и применении последствий их недействительности путем аннулирования записей их государственной регистрации (т. 2 л. 46).

Определением Арбитражного суда Омской области от 20.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и конкурсный управляющий ЗАО "ТД "Русское чаепитие" Кисилевский К.В.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.09.2013 по делу N А46-7573/2013 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец в апелляционной жалобе просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ОАО "МДМ Банк" указало, что так как закон наделяет правом на приватизацию земельных участков только собственника объектов недвижимости, то заключение договора аренды на земельный участок, занятый таким объектом, лицом, не являющимся собственником данного объекта противоречит части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Именно посредством аннулирования регистрационных записей спорных соглашений стороны в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возможно вернуться в положение, существовавшее до совершения недействительной сделки. Заинтересованность банка доказана.

От ООО "Омск УАЗ" поступил письменный отзыв на жалобу.

Представители истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Представитель Департамента в заседании суда апелляционной инстанции просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что изначально земельные участки предоставлялись под строительство разных объектов, что следует из содержания договоров аренды. Подписание спорных соглашений прав банка не нарушает.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на неё, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что 10.04.2008 Департамент (арендодатель) и ЗАО "ТД "Русское чаепитие" (арендатор) на основании постановления Мэра города Омска от 06.10.2008 заключили договор аренды земельного участка N Д-Кр-31-7121, на основании которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок, общей площадью 8 725,11 кв.м, с кадастровым номером 55:36:13 01 27:0572, местоположение которого установлено в 750 м. юго-восточнее относительно 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, 2, для строительства автоцентра.

27.10.2008 Департамент (арендодатель) и ЗАО "ТД "Русское чаепитие" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N Д-Кр-31-7344, в соответствие с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок, общей площадью 8 445,00 кв.м, с кадастровым номером 55:36:13 01 27:585, местоположение которого установлено в 710 м. юго-восточнее относительно 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, 2, для строительства офис-центра.

28.09.2009 Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска ЗАО "ТД "Русское чаепитие" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства автоцентра и офис - центра на земельном участке, общей площадью 17 170 кв.м (автоцентр, 1-я очередь строительства) по адресу: г. Омск, КАО, бульвар Архитекторов.

30.01.2009 ЗАО "ТД "Русское чаепитие" зарегистрировало право собственности на нежилое строение незавершенного строительства, общей площадью застройки 3 534 кв.м, степень готовности 55%, адрес: г. Омск, бульвар Архитекторов, д. 20, корпус 1, находящееся на земельном участке 55:36:13 01 27:585.

25.02.2009 Департамент, ЗАО "ТД "Русское чаепитие" и ООО "Омск УАЗ" подписали соглашение к договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7344 от 27.10.2008, по условиям которого все права и обязанности, предусмотренные данным договором, перешли к новому арендатору ООО "Омск УАЗ".

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.01.2011 ЗАО "ТД "Русское чаепитие" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

28.02.2012 Департамент и ООО "Омск УАЗ" заключили соглашение, согласно которому срок действия договора аренды земельного участка N Д-КР-31-7344 от 27.10.2008 продлен до 25.02.2015.

28.05.2012 конкурсный управляющий ЗАО "ТД "Русское чаепитие" Киселевский К.В. и ОАО "МДМ Банк" (залогодержатель) заключили соглашение о передаче залогодержателю предмета залога, в соответствии с которым ОАО "МДМ Банк" передан предмет залога - нежилое строение незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь общая: общая площадь застройки 3534 кв.м, степень готовности 55 %, литер А,А1,А2, адрес: г. Омск, ул. бульвар Архитекторов, д. 20, корп. 1, кадастровый номер 55:36:13 01 27:0572:401:002:00002730, расположенное на земельном участке из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:13 01 27:0572, общей площадью 8725 кв.м, адрес (местоположение) в 750 м юго-западнее относительно девятиэтажного жилого дома: г. Омск ул. Волгоградская, 2 в КАО.

Указанное имущество передано ОАО "МДМ Банк" 28.05.2012 по акту приема-передачи.

28.05.2012 конкурсный управляющий ЗАО "ТД "Русское чаепитие" Киселевский К.В. и ОАО "МДМ Банк" заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N Д-КР-31-7121 земельного участка от 10.04.2008, в соответствии с которым ЗАО "ТД "Русское чаепитие", являющееся арендатором по договору аренды N Д-КР-31-7121 от 10.04.2008, передало ОАО "МДМ Банк" права и обязанности по вышеуказанному договору.

29.06.2012 ОАО "МДМ Банк" зарегистрировало право собственности на нежилое строение незавершенного строительства, общей площадью застройки 3 534 кв. м., степень готовности 55%, адрес: г. Омск, бульвар Архитекторов, д. 20, корпус 1.

Основанием для государственной регистрации послужило соглашение о передаче залогодержателю предмета залога (объекта недвижимости и совокупности прав и обязанностей арендатора по договору аренды) от 28.05.2012.

Определением Арбитражного суда Омской области от 04.12.2012 по делу N А46-18854/2009 конкурсное производство в отношении ЗАО "ТД "Русское чаепитие" города Омска завершено.

05.12.2012 ОАО "МДМ Банк" обратилось в Департамент по вопросу прекращения договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-7344 от 27.10.2008, однако, получило отказ со ссылкой на пункт 9 статьи 22 ЗК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые соглашения заключены в соответствии с действующим законодательством и в рамках предоставленных Департаменту постановлением Мэра города Омска от 10.08.2005 N 395-п полномочий, с учетом положений пункта 1 статьи 621 ГК РФ, пункта 3 статьи 22 ЗК РФ, до момента, когда у истца возникло преимущественное право аренды земельного участка.

Поддерживая вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", закон не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, указывая, что споры по таким требованиям подлежат рассмотрению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежит только нарушенное или оспариваемое право. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Обращаясь с иском о признании ничтожной сделки ОАО "МДМ Банк" в соответствии с требованиями абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ должен доказать, что является заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой и будут непосредственно восстановлены в результате признания сделки недействительной.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае ОАО "МДМ Банк" не доказало наличие у него заинтересованности в признании оспариваемых соглашений недействительными.

Соглашение от 25.02.2009 по своему содержанию является соглашением о перенайме, возможность которого предусмотрена пунктом 2 статьи 617 ГК РФ, пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Продление соглашением сторон от 28.02.2009 срока действия договора аренды соответствует пункту 4 статьи 421, статье 610 ГК РФ.

Поскольку по соглашению от 25.02.2009 передавались права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7344 от 27.10.2008, то есть происходила перемена арендатора в существующем правоотношении, а соглашением от 28.02.2012 продлён срок действия данного договора аренды, указанные соглашения не имеют в рассматриваемом споре самостоятельного правового значения и не нарушают прав истца.

Кроме того, как указывалось ранее, оспариваемые соглашения заключены ранее, чем на основании соглашения о передаче залогодержателю предмета залога (объекта недвижимости и совокупности прав и обязанностей арендатора по договору аренды) от 25.05.2012 зарегистрирован переход права собственности на нежилое строение незавершенного строительства, общей площадью застройки 3 534 кв.м, степень готовности 55%, адрес: г. Омск, бульвар Архитекторов, д. 20, корпус 1, от ЗАО "ТД "Русское чаепитие" к ОАО "МДМ Банк".

Исходя из обстоятельств дела и положений статей 8, 131, 209, 218, 223 ГК РФ, статей 2, 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на момент заключения оспариваемых соглашений на земельном участке из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:13 01 27:0572, общей площадью 8725 кв.м, адрес (местоположение) в 750 м юго-западнее относительно девятиэтажного жилого дома: г. Омск ул. Волгоградская, 2 в КАО, у истца не имелось принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

В связи с этим заключением оспариваемых соглашений не могли быть нарушены права и интересы истца, ставшего собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, позже того, как соглашения были заключены.

Также истец не обосновал, что признание договора в части заключения соглашений к нему от 25.02.2009 и от 25.02.2012 ведёт к восстановлению каких-либо его прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 36 ГК РФ, на который сослался истец, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Для реализации права, предоставленного статьёй 36 ЗК РФ, необходимо, чтобы объект недвижимого имущества был создан на специально отведённом для этих целей земельном участке. В данном случае часть незавершённого строительством здания автоцентра, переданного банку должником - ЗАО "ТД "Русское чаепитие", частично расположена на земельном участке, арендуемом ООО "Омск УАЗ" (1 229 кв.м) под строительство офис-центра, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 06.05.2011 по делу N А46-788/2011.

Таким образом, права банка нарушены ни ответчиком, а ЗАО "ТД "Русское чаепитие", передавшим 25.05.2012 в собственность ОАО "МДМ Банк" нежилое строение, которое расположено не только на земельном участке с кадастровым номером 55:36:13 01 27:0572, как указано в абзаце 2 пункта 1.2 соглашения о передаче залогодержателю предмета залога, но и частично на земельном участке с кадастровым номером 55:36:13 01 27:585.

Удовлетворение исковых требований банка в заявленном виде приведёт к нарушению прав ОАО "Омск УАЗ".

Вместе с тем, банком не представлены доказательства того, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:13 01 27:585 расположен только незавершённый строительством объект недвижимости, принадлежащий истцу, и этот участок необходим лишь для его использования.

Поскольку ОАО "МДМ Банк" не доказало наличие у него заинтересованности в оспаривании соглашения от 25.02.2009 и соглашения от 28.02.2012 к договору аренды N Д-Кр-31-7344 от 27.10.2008, его требования о признании данных соглашений недействительными (ничтожными), а также в удовлетворении производного от него требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в её удовлетворении, относятся на истца в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 26.09.2013 по делу N А46-7573/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Е.Н. Кудрина Д.Г. Рожков