Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 г. N 10АП-12018/13

г. Москва

27 января 2014 г.

Дело N А41-46528/13

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Коновалова С.А., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании: лиц, согласно протоколу судебного заседания от 20.01.2014 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2013 года по делу N А41-46528/13, принятое судьей Завриевым С.С., по иску общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Ступинского муниципального района Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Фортуна" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области об обязании заключить договор аренды на 1 год (включая его неотъемлемые части) земельного участка площадью 5 000 кв.м., с кадастровым номером 50:33:0010207:21, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Михнево, 75 км. автодороги Москва-Ростов-Дон, для строительства объекта дорожного сервиса, предоставленного ООО "Фортуна" постановлением Главы администрации Ступинского муниципального района Московской области N 2558-п от 08.06.06 по форме, утвержденной постановлением Главы администрации Ступинского муниципального района Московской области "Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков" (л.д. 2-6).

Иск заявлен на основании статей 12, 432, 445, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 9, 10, 11, 29, 36, 64 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены администрация Ступинского муниципального района Московской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области (л.д. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2013 года ООО "Фортуна" было отказано в удовлетворении заявленных требований (л.д. 93-94).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Фортуна" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что границы спорного земельного участка были установлены (л.д. 96-100).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в судебном заседании, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 27.04.04 Главой Ступинского района Московской области было издано постановление N 1106п "О предварительном согласовании ООО "Фортуна" места размещения объекта дорожного сервиса в составе: магазина с кафетерием, магазина автозапчасти с пунктом шиномонтажа в п.Михнево на 75 км. автодороги Москва-Ростов-Дон", в соответствии с которым ООО "Фортуна" было согласовано место размещения объекта дорожного сервиса на земельном участке площадью 0,5 га в придорожной полосе автодороги Москва-Ростов-Дон п. Михнево из земель поселений и утвержден акт выбора земельного участка (л.д. 39).

Постановлением Главы Ступинского муниципального района Московской области N 2558-п от 08.06.06 был утвержден проект границ земельного участка площадью 5 000 кв.м. под объект дорожного сервиса в составе: магазина с кафетерием, магазина автозапчасти с пунктом шиномонтажа, расположенного на землях поселений муниципального образования "городское поселение Михнево" по адресу: Московская область, п. Михнево, 75 км. автодороги Москва-Ростов-Дон (л.д. 40).

На основании указанного постановления испрашиваемый участок по заявлению ООО "Фортуна" 19.07.06 был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 50:30:0010207:0021 (л.д. 41, 55-58).

29.12.08 между Комитетом по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Фортуна" (Арендатор) был заключен договор аренды N 511 земельного участка с кадастровым номером 50:33:0010207:0021, площадью 5 000 кв.м., под строительство придорожного сервиса на срок с 29.12.08 по 27.12.09 (л.д. 44-45).

Аналогичные договоры с идентичными номерами были заключены между Комитетом по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Фортуна" (Арендатор) 28.12.09, 27.12.10, 26.12.11 - сроком до 24.12.12 (л.д. 46-53).

30.03.12 администрацией Ступинского муниципального района Московской области было издано постановление N 1450-п от 30.03.12 о предоставлении спорного земельного участка ООО "Фортуна" в аренду для размещения объекта дорожного сервиса (л.д. 54).

13.09.12 ООО "Фортуна" было получено свидетельство о государственной регистрации права, в соответствии с которым истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства - назначение нежилое здание, площадь застройки 363,6 кв.м., степень готовности 20%, инв.N 297:085-24042, лит. Б., местонахождением: Московская область, Ступинский район, г.п. Михнево, 75 км автодороги "Москва-Ростов" (л.д. 59).

06.03.13 ООО "Фортуна" направило в Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области письмо, в котором просило продлить договор аренды земельного участка площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0010207:0021, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ООО "Фортуна" (л.д. 72).

Письмом N И3-21/1205 от 19.03.11 Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области сообщил ООО "Фортуна" об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:33:0010207:0021 в связи с тем, что истцом участок не используется по назначению, а именно: на нем не ведутся строительные работы (л.д. 73).

Кроме того, письмом N И4-21/1633 от 09.04.13 Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области предложил ООО "Фортуна" сформировать земельный участок под объектом незавершенного строительства площадью застройки 363,6 кв.м., поскольку испрашиваемый истцом земельный участок не используется по назначению (л.д. 74).

Отказ ответчика от продления договора аренды земельного участка послужил основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, границы участка в установленном законом порядке не определены.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что на основании постановления Главы Ступинского района Московской области N 1106п от 27.04.04 "О предварительном согласовании ООО "Фортуна" места размещения объекта дорожного сервиса в составе: магазина с кафетерием, магазина автозапчасти с пунктом шиномонтажа в п.Михнево на 75 км. автодороги Москва-Ростов-Дон" ООО "Фортуна" на праве аренды был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:33:0010207:0021, площадью 5 000 кв.м. на общий срок с 29.12.08 до 24.12.12 (л.д. 44-53).

По истечении срока действия договора аренды N 511 от 26.12.11 соглашения о продлении срока его действия сторонами достигнуто не было.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; изменение условий договора может быть осуществлено в том же порядке, что и заключение договора.

Таким образом, продление договорных отношений с предыдущим арендатором является обязанностью арендодателя только в том случае, если это прямо установлено действующим законодательством или соответствующим договором.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что причиной отказа Комитета по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области от продления арендных отношений с ООО "Фортуна" стало неиспользование истцом предоставленного ему земельного участка по его назначению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно Постановлению Главы Ступинского муниципального района Московской области N 2558-п от 08.06.06 и условиям договоров аренды N 511 от 29.12.08, 28.12.09, 27.12.10, 26.12.11 на ООО "Фортуна" была возложена обязанность использовать спорный земельный участок строго по целевому назначению, то есть для строительства объекта дорожного сервиса в составе: магазина с кафетерием, магазина автозапчасти с пунктом шиномонтажа.

Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права серии 50-АД N 358675 от 13.09.12 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:33:0010207:0021 расположен принадлежащий ООО "Фортуна" на праве собственности объект незавершенного строительства - назначение нежилое здание, площадь застройки 363,6 кв.м., степень готовности 20%, инв.N297:085-24042, лит. Б. (л.д. 59).

Каких-либо доказательств того, что на спорном земельном участке расположен объект дорожного сервиса в составе: магазина с кафетерием, магазина автозапчасти с пунктом шиномонтажа в материалы дела и апелляционному суду не представлено.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2013 года лицам, участвующим в деле, было предложено составить совместный акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:33:0010207:21, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Михнево, 75 км. автодороги Москва - Ростов - Дон, на предмет выявления факта строительства на данном земельном участке объекта придорожного сервиса и стадий такого строительства (л.д. 147-148).

Однако такой акт в апелляционный суд представлен не был, в судебное заседание для дачи пояснений представители сторон не явились.

С учетом изложенного апелляционный суд не может признать установленным факт использования ООО "Фортуна" спорного земельного участка в соответствии с целью его предоставления, поскольку использование земельного участка не под размещение объекта придорожного сервиса в любом случае является нарушением условий договора, вне зависимости от того, имеется на участке какое-либо строение или нет.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

В силу пункта 5 указанной статьи, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления заявления собственника недвижимости об оформлении прав на земельный участок уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 данного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума N 13535/10 от 01.03.11, установленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право собственника здания на оформление земельно-правовых отношений подлежит реализации посредством получения занимаемого зданием земельного участка в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего земельного участка и площадью необходимой для его использования, вместе с тем необходимость той или иной площади земельного участка для эксплуатации находящегося на нем здания определяется в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 33 Кодекса, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из материалов дела следует, что площадь спорного земельного участка составляет 5 000 кв.м., при этом площадь объекта незавершенного строительства, являющегося собственностью ООО "Фортуна" всего 363,6 кв.м.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, что при отсутствии доказательств необходимости использования такой площади земельного участка является основанием для отказа в его предоставлении.

Кроме того, согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7454/10 от 09.11.10, собственники не завершенных строительством зданий, строений или сооружений, не вправе приобретать права на земельные участки, на которых расположены данные объекты незавершенного строительства, поскольку эти объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства не применимы.

Таким образом, ни законом, ни заключенным сторонами договором аренды не предусмотрена обязательность его продления на новый срок, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что границы земельного участка были установлены в соответствии с действующим законодательством подлежат отклонению, поскольку не влияют на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2013 года по делу N А41-46528/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.А. Коновалов Е.Н. Короткова