Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2014 г. N 11АП-22867/13

г. Самара

29 января 2014 г.

Дело N А55-9467/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Липкинд Е.Я.,

судей Селиверстовой Н.А., Радушевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Шаймурзиным Р.Р.,

с участием:

от ФНС России - представитель Сладкова Н.В., доверенность от 13.05.2013 г.,

конкурсный управляющий ЗАО "Волгастрой" Блохин В.С., лично, паспорт и его представитель Макридин А.М., доверенность от 07.08.2013 г.,

от ООО "Строй-Инвест" - представитель Бибиков М.М., доверенность от 06.11.2013 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 января 2014 года, в помещении суда, в зале N 7 апелляционную жалобу ФНС России в лице ИФНС России по Ленинскому району г. Самары на определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2013 года об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ЗАО "Волгастрой" Блохина В.С. к ООО "Строй-Инвест" о признании сделки недействительной по делу N А55-9467/2013 (судья Стрижнева О.В.) о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Волгастрой", г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.07.2013 года ЗАО "Волгастрой" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Блохин Владимир Сергеевич.

Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании сделки недействительной, просил признать недействительной сделку - договор купли-продажи N 1КП от 19 марта 2013 г., заключенный между ЗАО "Волгастрой" и ООО "Строй-Инвест" в отношении земельного участкп (ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ), категория земель: земли населенных пунктов, разрешен использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 740 000,00 кв. м кадастровый номер 63:26:1902006:527. расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский р-н, в границах ЗАО "Белозерское", и включить в конкурсную массу ЗАО "Волгастрой" земельный участок (ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 740 000,00 кв. м., кадастровый номер 63:26:1902006:527, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский р-н, в границах ЗАО "Белозерское".

Определением от 18 ноября 2013 года в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано на том основании, что конкурсным управляющим не представлено надлежащих доказательств неравноценного встречного исполнения по оспариваемой сделке.

В апелляционной жалобе ФНС России в лице ИФНС России по Ленинскому району г. Самары просит определение от 18 ноября 2013 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований конкурсного управляющего, поскольку рыночная стоимость земельного участка значительно выше, чем указана в оспариваемом договоре и составляет 56 244 000 руб., что подтверждается отчетом об оценке N 13-388, составленного Торгово-промышленной палатой Самарской области 18.11.2013 г.

В судебном заседании представитель ФНС России поддержал доводы апелляционной жалобы и просил определение от 18 ноября 2013 года отменить.

Конкурсный управляющий и его представитель в судебном заседании также поддержали доводы апелляционной жалобы и просил определение от 18 ноября 2013 года отменить.

Представитель ООО "Строй-Инвест" в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы и просил определение от 18 ноября 2013 года оставить без изменения, о чем изложено в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда не находит оснований к отмене определения суда от 18 ноября 2013 года.

Как следует из материалов дела, 19 марта 2013 года между ЗАО "Волгастрой" (Продавец) и ООО "Строй-Инвест" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи N 1КП (л.д. 7).

Согласно пункта 1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок (ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 740 000,00 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский р-н, в границах ЗАО "Белозерское"; кадастровый номер участка 63:26:1902006:527.

Согласно пункта 2 договора стоимость вышеуказанного земельного участка по соглашению сторон составляет 2 338 400 рублей. Указанные денежные средства были уплачены ООО "Строй-Инвест" по платежному поручению N 149 от 29.03.2013 (л.д. 49)

Переход права собственности на данный земельный участок зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Полагая, что договор купли - продажи N 1КП от 19.03.2013 г. является недействительным по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", конкурсный управляющий ЗАО "Волгастрой" обратился в суд с заявлением о признании договора недействительным и включении в конкурсную массу спорного земельного участка. Свои требования конкурсный управляющий обосновывает тем, что земельный участок продан по цене, явно ниже реальной цены объекта, которую он считает равной кадастровой стоимости участка (196 625 400 рублей).

Судебная коллегия считает правомерным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 61.1, п. 3 ст. 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закон о банкротстве) конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов заявления о признании недействительными сделок, совершенных должником или другими лицами за счет должника в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 63 от 23.10.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы 3.1 Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что "при определении соотношения пунктов 1 и 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего: если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных п. 2 данной статьи (в частности недобросовестности контрагента) не требуется.

Таким образом, обязательным признаком п.1 ст. 61.2 является неравноценное исполнении обязательств другой стороной сделки.

Судебная коллегия, вопреки доводам апелляционной жалобы считает, что ни конкурсным управляющим, ни заявителем апелляционной жалобы не представлено надлежащих доказательств наличия неравноценного встречного исполнения обязательств.

Согласно пункту 2 договора стоимость отчуждаемого земельного участка соответствует отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 21/2013 от 12.03.2013 г., выполненного ООО "Первая оценочная компания" (л.д. 26).

В соответствии с указанным отчетом, рыночная цена земельного участка на момент оценки составляет 2 338 400 рублей, с учетом НДС.

Сделка по продаже спорного земельного участка совершена в течение 7 дней с даты составления отчета (19.03.2013 г.), то есть в рамках шестимесячного срока действительности результата оценки. При этом оценка производилась по инициативе ЗАО "Волгастрой".

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК Российской Федерации).

При этом судебная коллегия учитывает, что ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции сторонами не заявлялось ходатайства о назначении экономической экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, несмотря на предложение судебной коллегии о возможности ее проведения, о чем указано в протоколе судебного заседания.

Кроме того, в указанном отчете N 21/2013 от 12.03.2013 г. имеются сведения о стоимости 1 кв.м. земельных участков, предлагаемых для совершения аналогичных сделок:

-земельный участок общей площадью 7000 сот., расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, 7 км. от п. Мирный, д. Ветлянка предлагался к продаже по цене 3 000 000,00 руб., что составляет 429 рублей за 1 сотку (или 4,29 рублей на 1 кв.м.);

-земельный участок общей площадью 15886 сот., расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, 7 км. с. Красный Яр предлагался к продаже по цене 7 000 000,00 руб., что составляет 441 рублей за 1 сотку (или 4,41 рублей за 1 кв.м.);

-земельный участок общей площадью 1250 сот., расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, с. Городцовка предлагался к продаже по цене 450 000,00 руб., что составляет 360 рублей за 1 сотку (или 3,6 рублей за 1 кв.м.);

- земельный участок общей площадью 988 сот., расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, с. Шилан предлагался к продаже по цене 300 000,00 руб., что составляет 304 рубля за 1 сотку (или 3,04 рубля за 1 кв.м.).

Между тем, спорный земельный участок был продан по договору исходя из стоимости 1 кв.м. равного 3,16 рублей, что соответствует цене предложения по аналогичным сделкам.

В соответствии с п. 1 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле должны добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.

Исходя из принципов диспозитивности и состязательности арбитражного процесса, представление доказательств в подтверждение своих доводов и требований является обязанностью стороны (ст. 65 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции только в случае обоснования невозможности их предоставления в суд первой инстанции.

Как усматривается из текста апелляционной жалобы договор на проведение оценки заключен уполномоченным органом с Торгово-Промышленной палатой 18.10.2013 г., при этом в судебном заседании суда первой инстанции 11.11.2013 года, в котором участвовал и представитель уполномоченного органа не заявлено каких-либо ходатайств об отложении судебного заседания в связи с проводящейся оценкой спорного объекта недвижимости.

В связи с этим судебная коллегия полагает, что уполномоченным органом не выполнена обязанность по раскрытию всех доказательств, предусмотренная ч. 3 ст. 65 АПК РФ.

Кроме того, при рассмотрении отчета об оценке N 13-388 от 18.11.2013, выполненного Торгово-Промышленной палатой и представленного уполномоченным органом с апелляционной жалобой, судебная коллегия установила нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В частности, в силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности, в случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что рыночная цена, определенная оценщиком, включает в себя налог на добавленную стоимость.

В данном случае в отчете N 13-388 сведений о том, что рыночная стоимость определена с учетом НДС, не содержится. Также, в нарушении Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки "Требований к отчету об оценке", в отчете, выполненным Торгово-Промышленной палатой и представленным уполномоченным органом с апелляционной жалобой, не приведены основания выбора подходов и методов к оценке рыночной стоимости земельного участка, не обоснован выбор одного "сравнительного подхода".

При этом, все эти сведения в отчете об оценке земельного участка N 21/2013 от 12.03.2013, выполненным ООО "Первая Оценочная Компания" и на основании которого заключался спорный договор купли-продажи от 19.03.2013, имеются.

На основании изложенного в силу статей 66, 68, п. 2 ст. 268 АПК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 г. "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судебная коллегия считает отчет об оценке N 13-388 от 18.11.2013 г., выполненный Торгово-Промышленной палатой и представленный с апелляционной жалобой, не допустимым доказательством по делу.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка не может служить надлежащим доказательством его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от "17" ноября 2009 года N 6300-102/09-507304 кадастровая стоимость земельного участка составляет 196 625 400 рублей.

Однако, согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в каждом конкретном случае индивидуально в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. При этом, под кадастровой стоимостью принимается стоимость, полученная методами массовой оценки, которая на практике, в ходе проведения работ по массовой оценке земель, может не учитывать специфические характеристики земельного участка, что следует из разъяснений Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости от 15.12.2011 г.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае иное не установлено и для определения рыночной стоимости в целях совершения сделки купли-продажи (договора от 19.03.2013) правомерно принят отчет N 21/2013 от 12.03.2013.

Доказательства, которые бы подтвердили возможность реализации спорного имущества на дату совершения оспариваемой сделки по цене, существенно превышающей цену оспариваемого договора, в материалы дела не представлены. Кроме того, денежные средства, поступившие от ответчика, являющегося покупателем по договору, получены в полном объеме и направлены на осуществление хозяйственной деятельности общества.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерной ссылке суда первой инстанции на п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве судебная коллегия считает обоснованными, поскольку исходя из заявления конкурсного управляющего оспариваемый договор от 19.03.2013 г. N 1КП оспаривался по основаниям, предусмотренным п.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, следовательно, суд первой инстанции в своем определении от 18.11.2013 г. необоснованно сослался на п. 2 ст. 61.2 Закона.

Между тем, указанное нарушение не привело к принятию неправильного судебного акта и не может служить само по себе основанием для отмены обжалуемого определения суда.

Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции. нарушений норм процессуального права. влекущих безусловную отмену судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено, то определение от 18 ноября 2013 года является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2013 года об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ЗАО "Волгастрой" Блохина В.С. к ООО "Строй-Инвест" о признании сделки недействительной по делу N А55-9467/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.

Председательствующий

Е.Я. Липкинд

Судьи

Н.А. Селиверстова О.Н. Радушева