Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2014 г. N 09АП-43210/13

город Москва

29 января 2014 г.

Дело N А40-41086/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23.01.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 29.01.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО"Юнитек-Инвест ХХI" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "24" октября 2013 г., принятое судьей В.В. Дудкиным, по делу N А40-41086/13

по иску ООО"Юнитек-Инвест ХХI" (ОГРН 1037739418628)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН1037739510423),

третье лицо - Правительство Москвы,

о признании одностороннего отказа ДГИГМ от договора аренды незаконным, о признании договора действующим,

при участии в судебном заседании:

от истца: Самойлов С.Н. по доверенности от 16.01.2014;

от ответчика: Зебелян С.А. по доверенности от 27.12.2013;

от третьего лица: Зебелян С.А. по доверенности от 27.12.2013;

ООО "Юнитек-Инвест XXI" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) о признании одностороннего отказа ДГИ г. Москвы от договора аренды от 30.06.2005 г. N М05-024880 незаконным, признать договор аренды земельного участка от 30.06.2005 г. N М05-024880 действующим.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2013 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не учтено, что ответчик разрешение на строительство не получено ответчиком в срок по вине Правительства Москвы в лице его структурных подразделений. Таким образом, вина арендатора в неполучении разрешения на строительство по истечении 5 лет отсутствует (ст.401 ГК РФ).

Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик и третье лицо с решением суда согласны, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 30.06.2005 г. между истцом ((арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N М-05-024880, предметом которого является земельный участок площадью 4 000 кв.м., имеющий адресные ориентиры г. Москва, Варшавское шоссе, напротив вл.2, 2 предоставляемый в пользование на условиях долгосрочной аренды для разработки исходно-разрешительной и проектной документации, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-развлекательного комплекса.

Согласно п. 2.1. договор заключен сроком до 21 октября 2051 г. Письмом от 02.11.2012 г. N РД5-1-38/12-10-(0)-1 ДГИ г. Москвы сообщил, что договор аренды от 30.06.2005 г. N М-05-024880 расторгается на основании п. 22 ст. 3 ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, согласно которому, заключенный до 21.10.2051 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Согласно условиям договора (п. 5.7. договора) арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления. Цель использования участка - разработки исходно-разрешительной документации и проектной документации, строительства и последующей эксплуатации торгово-развлекательного комплекса.

В соответствии с п. 6.1. договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора в том числе: неосвоения и неиспользования участка в течение двух лет и иных сроков, установленных градостроительной документацией

Согласно п. 4.1. договора арендатор обязан в течение шести месяцев со дня присвоения в ДГИ г. Москвы учетного номера настоящему договору оформить и предоставить в ТОРЗ ЮАО исходно-разрешительную документацию на размещение объекта.

Пунктом 4.2. договора установлено, что арендатор обязан в течение года с момента оформления ИРД Москомархитектуры оформить и предоставить в ТРЗ ЮАО проектную документацию на размещение объекта.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:

1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;

2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.

В силу п. 1 ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.

Доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на освоение земельного участка, предоставленного ему для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса, в частности, по разработке предпроектной документации, по получению проекта организации строительства, разрешения на строительство, в материалы дела не представлено.

Истцом не выполнены работы по первому этапу реализации договора аренды, а именно: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации; получение разрешения на производство строительных работ в нарушение сроков, установленных п.п. 4.1. и 4.2. договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что препятствием в освоении земельного участка явилось нахождение земельного участка частично в границах Природного комплекса, что согласно действующему законодательству, делало невозможным строительство на указанном участке торгово-развлекательного центра, длительностью согласительных процедур, проводимых государственными органами, нарушение сроков принятия решений и дачи ответов истцу госорганами - не могут быть приняты судом. В материалы дела не представлено доказательств о том, что истец обращался с требованиями к арендодателю и Правительству Москвы об изменении целевого назначения земельного участка, либо о разрешении вопроса об изменении границ земельного участка или Природного комплекса.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Оспариваемое уведомление от 02.11.2012 г. N РД5-1-38/12-10-(0)-1 не противоречит действующему законодательству, следовательно правовых оснований для признания его незаконным не имеется. Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "24" октября 2013 г., по делу N А40-41086/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я.Сумарокова

Судьи

Е.Е.Кузнецова Н.И.Панкратова