Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2014 г. N 15АП-13481/13

город Ростов-на-Дону

30 января 2014 г.

дело N А32-26784/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,

судей О.Ю. Ефимовой, О.А. Сулименко

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.

при участии:

от ООО "Парк-Сервис": Картакаев Темирлан Камалдинович, паспорт, по доверенности от 03.10.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.05.2013 по делу N А32-26784/2012, принятое судьей Нигоевым Р.А.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парк-Сервис"

к Администрации г. Сочи, Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи

о признании незаконными действий, об обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Парк-Сервис" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации г. Сочи о признании незаконным отказа Администрации г. Сочи произвести перерасчет арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005438 от 29.10.2009, заключенному между МО город-курорт Сочи и ООО "ПАРК-СЕРВИС"; об обязании Администрации г. Сочи по Краснодарскому краю осуществить перерасчет арендной платы с 28.08.2009 по 31.12.2012 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005438 от 29.10.2009, заключенному между МО город-курорт Сочи и ООО "ПАРК-СЕРВИС", с учетом сведений о кадастровой стоимости земельного участка из государственного кадастра недвижимости по ставке арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости, после 07.07.2012 по ставке арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением от 07.05.2013 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным отказ Администрации г. Сочи произвести перерасчет арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005438 от 29.10.2009, заключенному между МО город-курорт Сочи и ООО "ПАРК-СЕРВИС"; об обязании Администрации г. Сочи по Краснодарскому краю осуществить перерасчет арендной платы с 28.08.2009 по 31.12.2012 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005438 от 29.10.2009, заключенному между МО город-курорт Сочи и ООО "ПАРК-СЕРВИС", с учетом сведений о кадастровой стоимости земельного участка из государственного кадастра недвижимости по ставке арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости.

Судебный акт не был обжалован ООО "Парк-Сервис" и Администрацией г. Сочи.

23 июля 2013 года в арбитражный суд Краснодарского края поступила апелляционная жалоба на решение суда от 07.05.2013 от Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи, не привлеченного к участию в деле А32-26784/2012.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 Департаменту отказано в восстановлении срока подачи апелляционной жалобы и жалоба возвращена заявителю.

Постановлением ФАС СКО от 04.10.2013 отменено определение Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013. Дело направлено в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд для рассмотрения вопроса о принятии апелляционной жалобы к производству.

Повторно изучив материалы дела и апелляционной жалобы с учетом указаний кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение от 07.05.2013 по делу А32-26784/2012 затрагивает права и законные интересы Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи, как лица, являющегося стороной по договору аренды земельного участка, и с у четом разъяснений пленума ВАС РФ, изложенных в пункте 2 постановления от 28.05.2009 N 36, апелляционная жалоба Департамента принята к производству.

Определением от 05.12.2013 суд перешел к рассмотрению дела N А32-26784/2012 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции в связи с принятием судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле (Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи).

Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В судебное заседание не явились представители Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Участвующие в деле лица извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции. Судом апелляционной инстанции 28.12.2013 на официальном сайте ВАС РФ www.arbitr.ru опубликовано определение от 26.12.2013 об отложении судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи.

Представитель ООО "Парк-Сервис" в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя общества, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Парк-Сервис" (арендатор) 29.10.2009 подписан договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005438, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял на условиях Договора земельный участок площадью 2 132 кв.м., в том числе 194 кв.м. "в красных линиях" ул. Черноморской без права застройки, 1428 кв.м. зона обременения инженерными коммуникациями, с кадастровым номером 23:49:03 02 010:0005, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, для строительства жилого дома. Земельный участок расположен в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно пункту 2.1. договора аренды срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01 июня 2051 года.

Условия Договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 28 августа 2009 года (п.2.3.Договора).

В соответствии с пунктом 3.1. Договора, исчисление арендной платы установлено с 28 августа 2009 года по 01 июня 2051 года.

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по Договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (п.3.3 Договора).

Согласно пунктам 3.5 - 3.7 Договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора и в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требования Арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5.2 Договора. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к Договору и подписывается сторонами.

Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования.

Неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

Пунктом 5.2.5. Договора установлена обязанность арендатора каждый год в период с 01 декабря по 01 марта производить сверку платежей с арендодателем, с пересмотром арендных платежей и методики расчета в соответствии с порядком, установленным пунктом 3.5. Договора.

В соответствии с пунктом 5.2.6 Договора, арендатор обязан в течение 10 дней после опубликования в периодической печати арендодателем информации об изменениях базовых ставок арендной платы, поправочных коэффициентов к ним, методики расчета или получения письменного уведомления, обратиться к арендодателю за перерасчетом размера арендной платы и подписания приложения. До подписания приложения арендатор самостоятельно производит расчет и оплату по новым ставкам.

Приложением к Договору аренды N 4900005438 от 29.10.2009 установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 010:0005 составляет 237 757 911,04 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости - 111 518,72 рубля за 1 кв.м. При расчете арендной платы использован процент от кадастровой стоимости земельного участка равный 5. Сумма годовой арендной платы за земельный участок составила 11 886 320 рублей в год.

Договор аренды от 29.10.2009 N 4900005438 зарегистрирован в установленном законом порядке 07.07.2010, о чем свидетельствует отметка Управления Росреестра на Договоре, а также выписка из ЕГРП от 23.11.2012.

Полагая, что уполномоченный орган неправильно исчисляет кадастровую стоимость земельного участка, ООО "Парк-Сервис" 15.06.2012 обратилось в Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи с письмом от 14.06.2012 (исх. N 30/06) о пересмотре размера арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 010:0005 по Договору аренды от 29.10.2009 N 4900005438.

Письмом от 24.09.2012 Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи отказал обществу в перерасчете арендной платы по Договору аренды от 29.10.2009 N 4900005438. Отказ мотивирован тем, что по данным, полученным в результате обследования земельного участка управлением муниципального земельного контроля Администрации г. Сочи, на участке расположено строение, имеющее признаки многоквартирного жилого дома. Вместе с тем, в представленном заявителем кадастровом паспорте земельного участка от 21.06.2012 указан удельный показатель кадастровой стоимости для индивидуального жилищного строительства.

Считая незаконным отказ в перерасчете арендной платы по договору аренды от 29.10.2009 N 4900005438, ООО "Парк-Сервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта органа государственной власти, местного самоуправления необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта (действий) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Материалами дела подтверждено наличие данных условий незаконности отказа в перерасчете арендной платы.

Из материалов дела следует, что согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 010:0005 от 27.10.2009 кадастровая стоимость земельного участка составляла 36 135 161,40 рублей при удельном показателе кадастровой стоимости равном 16 948,95 рублей за 1 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 08.12.2011 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 010:0005 составила 36 135 161,40 рублей при удельном показателе кадастровой стоимости равном 16 948,95 рублей за 1 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.06.2012 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 010:0005 составила 30 425 132,40 рублей при удельном показателе кадастровой стоимости равном 14 270,70 рублей за 1 кв.м.

Кадастровая стоимость арендованного заявителем земельного участка за период с 01.01.2009 по 31.12.2011 внесена в государственный кадастр недвижимости распоряжением главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 N 1202-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" и постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.02.2010 N 58 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края".

С 01.01.2012 кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный кадастр недвижимости на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края".

При исчислении арендной платы за земельный участок у Администрации г. Сочи в лице Департамента имущественных отношений отсутствовали основания для применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующих сведениям, внесенным в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, арендодатель необоснованно применял кадастровую стоимость земельного участка в размере 237 757 911,04 руб. при удельном показателе в 111 518,72 рубля с применением при расчете арендной плате 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 05.09.2012, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N 23:49:03 02 010:0005 по состоянию на 01.01.2009, 01.01.2010, 01.01.2011 составляла 36 135 161,40 рублей, по состоянию на 01.01.2012 кадастровая стоимость земельного участка составила 30 425 132,40 рублей.

Согласно бухгалтерской справке ООО "Парк-Сервис" от 29.08.2012 N 73/08 размер арендной платы с 28.08.2009 по 3 квартал 2012 года (включительно) составил 2 483 124,22 рубля.

Представленными в материалы дела платежными поручениями N 131 от 28.09.2010, N 132 от 07.10.2010, N 198 от 30.12.2010, N 98 от 24.06.2011, N 159 от 04.10.2011, N 183 от 14.10.2011, N 304 от 27.12.2011, N 44 от 02.03.2012, N 45 от 28.03.2012 подтверждается, что обществом "Парк-Сервис" оплачена арендная плата по договору аренды от 29.10.2009 N 4900005438 в общем размере 27 879 557,80 рублей.

Обращаясь в Департамент имущественных отношений с заявлением о перерасчете арендной платы, общество "Парк-Сервис" исчислило арендную плату с учетом ставки арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в г. Сочи".

Обществу "Парк-Сервис" выдано разрешение от 07.09.2007 N 23309/282 на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства "Жилой комплекс" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:03 02 010:0005 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская. Разрешение выдано на срок до 01.01.2011, срок продлен до 08.11.2013 года.

В материалах дела отсутствуют доказательства введения объекта недвижимости в эксплуатацию.

Согласно выписке из ЕГРП от 23.11.2012 ООО "Парк-Сервис" является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 614,7 кв.м., со степенью готовности 19%.

В соответствии с пунктом 13 Постановления главы г. Сочи Краснодарского края от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в г. Сочи" для хозяйствующих субъектов, получивших право на земельные участки в порядке п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", установлены следующие ставки арендной платы:

-2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с момента заключения договора аренды земельного участка;

-5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды земельного участка.

Поскольку объект недвижимости "Жилой комплекс" не введен в эксплуатацию, договор зарегистрирован 07.07.2010, обществом правомерно заявлено требование о перерасчете арендной платы по договору аренды N 4900005438 от 29.10.2009 с учетом сведений о кадастровой стоимости земельного участка из государственного кадастра недвижимости по ставке арендной платы, равной 2,5% от кадастровой стоимости.

При этом, с учетом пункта 13 Постановления главы г.Сочи Краснодарского края от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в г.Сочи" применение ставки арендной платы, равной 5% от кадастровой стоимости земельного участка возможно с 07.07.2013 года.

В связи с изложенным, отсутствуют основания для удовлетворения требований в части перерасчет арендной платы после 07.07.2012 по ставке арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом отклоняются доводы Администрации и Департамента имущественных отношений о том, что расчет арендной платы произведен в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 9 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" до проведения оценки расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, производится в соответствии с постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности".

Постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности" утверждена формула расчета арендной платы, согласно которой при расчете арендной платы используется ставка арендной платы, устанавливаемая в виде % от кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, обращаясь в Департамент имущественных отношений с заявлением о перерасчете арендной платы, ООО "Парк-Сервис" правомерно использовал при расчете кадастровую стоимость земельного участка и ставку 2,5%.

При таких обстоятельствах, требований ООО "Парк-Сервис" подлежат удовлетворению в части признания незаконным отказа Администрации г. Сочи произвести перерасчет арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005438 от 29.10.2009, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Парк-Сервис" и обязания Администрации г. Сочи в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи осуществить перерасчет арендной платы с 28.08.2009 по 31.12.2012 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005438 от 29.10.2009, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Парк-Сервис", с учетом сведений о кадастровой стоимости земельного участка из государственного кадастра недвижимости по ставке арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости.

После 07.07.2012 и до 07.07.2013 арендная плата также должна быть исчислена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка с учетом отсутствия доказательств введения объекта недвижимости в эксплуатацию.

С учетом изложенного, суд не принимает доводы Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи, как основанные на неверном толковании норм законодательства, а также не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Решение суда от 07.05.2013 подлежит отмене на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы по делу распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 мая 2013 года по делу А32-26784/2012 отменить.

Признать незаконным отказ Администрации г. Сочи произвести перерасчет арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005438 от 29.10.2009, заключенному между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "ПАРК-СЕРВИС".

Обязать Администрацию муниципального образования город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи осуществить перерасчет арендной платы с 28.08.2009 по 31.12.2012 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005438 от 29.10.2009, заключенному между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "ПАРК-СЕРВИС", с учетом сведений о кадастровой стоимости земельного участка из государственного кадастра недвижимости по ставке арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Администрации г. Сочи в пользу ООО "ПАРК-СЕРВИС", г.Сочи 1000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Г. Гуденица

Судьи

О.Ю. Ефимова О.А. Сулименко