Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2014 г. N 18АП-13659/13

г. Челябинск

30 января 2014 г.

Дело N А76-4180/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Товпеко Натальи Борисовны и Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2013 по делу N А76-4180/2012 (судья Кирьянова Г.И.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Товпеко Н.Б. - Сабиров Д.Ю. (доверенность от 04.12.2013),

государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" - Попова В.В. (доверенность от 10.01.2014),

Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - Катайцева Э.В. (доверенность N 19 от 15.01.2014).

Индивидуальный предприниматель Товпеко Наталья Борисовна (далее - истец, предприниматель, ИП Товпеко Н.Б.) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к государственному специализированному бюджетному учреждению "Челябинский областной фонд имущества" (далее - ответчик, ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества", Фонд) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 5 в нежилом здании учебного корпуса (литер А), назначение: нежилое, площадь: общая 1287, 9 кв.м, этаж: 1,2, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д. 3, по следующим пунктам договора: пункт 2.1., пункт 2.2., пункт 2.4., пункт 2.5. пункт 2.6., пункт 2.8., пункт 2.10, пункт 3.3., пункт 4.2.2., пункт 4.3.2., пункт 4.3.3., пункт 4.3.5., пункт 4.3.7., пункт 4.3.8, пункт 4.4., пункт 4.4.1., пункт 4.5., пункт 5.2., пункт 5.4., пункты 5.5, 5.6, 5.7 (с учётом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 84, т. 3 л.д. 79, а также с учётом отказа от части исковых требований, т. 2 л.д. 112).

Определением суда от 14.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, т. 1 л.д. 1-5).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2013 (резолютивная часть от 30.10.2013) судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении указанного договора.

С указанным решением не согласились ИП Товпеко Н.Б. и Министерство, подали апелляционные жалобы.

Предприниматель просит отменить решение суда в части отказанных в удовлетворении требований истца, а Министерство просит отменить решение суда в части удовлетворенных требований истца.

В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом не дана надлежащая оценка всем доводам истца о необходимости принятия спорных условий в редакции истца. В частности, судом не учтено, что на момент заключения договора купли-продажи спорное имущество уже находится во владении истца, в силу чего не требуется оформления передаточного акта, что требует исключения из договора пунктов 3.3. и 4.3.2. договора. В пункте 4.2.2. в редакции истца предложены более конкретные формулировки прав и обязанностей. Пункты 4.3.5, 4.3.7 необоснованно возлагают на истца дополнительные обязанности и являются дискриминационными. Пункт 4.3.3 договора необоснованно связывает право предпринимателя на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество с моментом исполнения обязательства по оплате имущества, тогда как с этого момента обязательство подлежит прекращению, в то же время ряд договорных обязанностей покупателя непосредственно связаны с государственной регистрацией права собственности. Пункт 4.5, предложенный истцом, предоставляет покупателю право на зачет неотделимых улучшений, что предусмотрено императивной нормой п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ). Пункт 4.3.8. предлагается истцом в редакции, соответствующей норме п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Министерство в своей апелляционной жалобе ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал доказанными, неприменение закона, подлежащего применению, и применение закона, не подлежащего применению.

По мнению апеллянта, исключенные судом пункты 2.8, 2.10 договора купли-продажи соответствуют действующему законодательству, в частности п. 5 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Обязанность покупателя и продавца документально оформить досрочное исполнение покупателем договора направлена на предотвращение спорных ситуаций.

Исключенные судом пункты 5.6, 5.7 соответствуют ст.ст. 31-35 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и являются гарантом исполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи.

Определением апелляционного суда от 13.01.2014 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы ИП Товпеко Н.Б. отложено на 28 января 2014 года в 14 часов 00 минут для совместного рассмотрения с апелляционной жалобой Министерства.

К дате судебного заседания истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу Министерства, в котором истец полагает, что поданная Министерством жалоба подлежит возвращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ООО "Центр оценки и сопровождения бизнеса" не явился.

С учётом мнения представителей лиц, участвующих в судебном заседании и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представители подателей апелляционных жалоб поддержали доводы жалоб, представитель ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества" поддержал правовую позицию Министерства.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области N 1973-р от 24.11.2011 "Об условиях приватизации объекта недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства" предпринимателю было предоставлено преимущественное право на приобретение нежилого помещения N 5 общей площадью 1287,9 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, ул. им.Максима Горького, д. 3 (т. 1 л.д. 22-24).

Цена продажи имущества утверждена в размере 17 432 203 руб. 39 коп., без учета НДС, равной его рыночной стоимости, согласно отчету N 1230/10-11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N5 по состоянию на 15.10.2011, выполненному ООО "Центр оценки и сопровождения бизнеса".

Во исполнение указанного распоряжения ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества" в адрес ИП Товпеко Н.Б. направлены предложение о заключении договора купли-продажи N 299 от 06.12.2011 и проект договора купли-продажи (т. 1 л.д. 27, 28-33).

Проект договора купли-продажи был подписан предпринимателем с протоколом разногласий N 1 от 26.12.2011 и направлен в адрес ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества" письмом исх. N13/555 от 26.12.2011 (т. 1 л.д. 34-36, 37, 38-39).

Уведомлением N 43 от 09.02.2012 ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества" отказал в принятии протокола разногласий (т. 1 л.д. 25-26).

Полагая, что предложенные Фондом в проекте договора условия не соответствуют закону, возлагают на истца дополнительные обязанности, которые являются дискриминационными, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий.

Суд первой инстанции установил наличие между сторонами договора купли-продажи, заключаемого в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, разногласий по условиям договора и согласовал условия договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу

Из материалов настоящего дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по условиям договора купли-продажи нежилого помещения N 5 в нежилом здании учебного корпуса (литер А), назначение: нежилое, площадь: общая 1287, 9 кв.м, этаж: 1, 2, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д. 3, приватизируемого предпринимателем в порядке Федерального закона N 159-ФЗ. Право на приватизацию имущества в таком порядке признано за истцом решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2011 по делу N А76-5778/2011.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу названных норм, в случае приватизации государственного имущества в порядке названного Федерального закона, заключение договора купли-продажи обязательно для органа государственной власти субъекта Российской Федерации, а применительно к обстоятельствам настоящего дела, учитывая, что постановлением Правительства Челябинской области от 24.01.2003 N 8 "О продаже приватизируемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области" ГСБУ "Челябинский областной фонд имущества" делегированы полномочия по продаже приватизируемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, обязанной стороной по заключению договора купли-продажи является Фонд.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из обстоятельств настоящего дела следует, что направленный Фондом в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи (т. 1 л.д. 28) подписан последним с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 34), в котором, помимо несогласия истца по условиям договора о цене выкупаемого имущества (пункты 2.1., 2.5.), предприниматель возражал относительно иных пунктов договора, изложенных в редакции продавца, заявив о необходимости их согласования как существенных: по пунктам 2.2., 2.4., 2.6., 2.8., 2.10, 3.3., 4.2.2., 4.3.2., 4.3.3., 4.3.5., 4.3.7., 4.3.8, 4.4., 4.4.1., 4.5., 5.2., 5.4., 5.5, 5.6, 5.7.

В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 того же Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что предприниматель Товпеко Н.Б. в рамках дела N А76-25163/2011 обращалась в суд в том числе с требованиями об обязании Фонда заключить с предпринимателем сделку купли-продажи спорного нежилого помещения по цене, определённой по результатам судебного урегулирования спора, и вступившим в законную силу решением суда от 28.12.2012 (с учётом оставления в данной части решения суда без изменения вышестоящими инстанциями) суд обязал Фонд заключить договор с предпринимателем по цене, определённой по результатам судебной экспертизы - 8 380 000 рублей.

В силу ст. 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Применительно к правоотношениям, связанным с приватизацией имущества, находящегося в публичной собственности в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 4408/11 от 13.10.2011 сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае, если существенные условия договора купли-продажи были определены в судебном порядке, такой договор считается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Между тем указанные разъяснения следует понимать в их нормативном единстве с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ в силу которого к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, относятся все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, а также с учётом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11657/11 от 31.01.2012, согласно которой разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при возникновении разногласий по конкретным условиям сводится по существу к внесению определённости в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации неоднократно, в частности, в постановлениях Президиума N 14397/11 от 03.04.2012, N5441/10 от 09.12.2010, указывал, что отказ в удовлетворении требований по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты прав участника гражданского оборота.

При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что разрешение в рамках дела N А76-25163/2011 спора о цене приватизируемого имущества не препятствует рассмотрению по существу настоящего спора по остальным спорным условиям, поскольку без согласования данных условий, заявленных истцом как существенных, не будет достигнута цель внесения определённости в правоотношения сторон.

Из апелляционных жалоб и пояснений представителей лиц, участвующих в деле, в суде апелляционной инстанции, апелляционный суд установил, что на стадии апелляционного обжалования спорными являются условия по следующим пунктам договора купли-продажи:

- со стороны истца - по пунктам 3.3., 4.2.2., 4.3.2., 4.3.3., 4.3.5, 4.3.7 4.5, 4.3.8;

- со стороны Министерства и Фонда (с учётом пояснений представителя) - по пунктам 2.8., 2.10, 5.6., 5.7.

Оценив по существу доводы сторон в части указанных условий договора, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3.3. и абзацем вторым пункта 4.3.2. предусмотрена необходимость передачи помещения предпринимателю по акту приёма-передачи и урегулирован порядок оформления такого акта.

Истец настаивает на необходимости исключения указанных пунктов договора.

Согласно ст. 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

В нарушение указанных норм суд первой инстанции не указал, по каким мотивам он признал обоснованными доводы ответчика и третьего лица о необходимости составления такого акта.

В силу ч. 3 ст. 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

В данном случае названные нарушения привели к неправильному выводу суда первой инстанции о том, что условия п. 3.3. и абзаца 2 п. 4.3.2. подлежат принятию в редакции ответчика.

Так, из материалов дела следует, что основанием для выкупа имущества предпринимателем является реализация им преимущественного права на приватизацию в порядке Федерального закона N 159-ФЗ и решением суда по делу N А76-5778/2011 установлено и в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ не подлежит доказыванию вновь то обстоятельство, что истица является арендатором имущества на основании действующего договора аренды и имущество находится в её владении с 2002 года.

Доказательств выбытия имущества из владения истца в дело не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

В силу абз. 5 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Таким образом, выводы суда, признавшего обоснованными утверждения ответчика и третьего лица о необходимости возложения на арендатора обязанности принять помещение по акту приёма-передачи противоречат названным разъяснениям.

Дополнительного обоснования необходимости оформления акта приёма-передачи Министерством в апелляционной жалобе и пояснениях апелляционному суду, а также Фондом не приведено.

При изложенных обстоятельствах п. 3.3. и абзац второй п. 4.3.2. подлежат исключению из договора купли-продажи.

Между тем апелляционный суд не может признать обоснованными доводы истца о необходимости исключения пункта 4.3.2. в полном объёме, включая первый и третий абзацы.

Третьим абзацем названного пункта предусмотрено возложение на истца обязанности взять на себя ответственность за имущество, все расходы и обязательства по сохранности, эксплуатации, оплате коммунальных услуг, других услуг по содержанию имущества, заключить соответствующие договора с эксплуатирующими организациями.

Доводы истца о том, что указанными положениями договора на покупателя возложены дополнительные обязанности, отклоняются, поскольку условиями договора купли-продажи (п. 3.4.), отвечающим положениям нормы п. 3 ст. 489, п. 5 ст. 488 ГК РФ и императивным требованиям нормы п. 5 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, предусмотрено обеспечение обязательств продавца по договору залогом приобретённого имущества.

Нормой ст. 30 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки.

Указанная обязанность залогодателя по смыслу толкования данной нормы в совокупности с нормами ст. 349-350 ГК РФ направлена на обеспечение прав залогодержателя на случай неисполнения залогодателем основного обязательства и возможности в этом случае обращения взыскания на предмет залога, что требует необходимости сохранения имущества с целью его ликвидности и получения кредитором за счёт его реализации суммы в счёт обязательства должника.

Таким образом, анализируемое условие договора направлено не на регулирование отношений Фонда и предпринимателя как продавца и покупателя по договору, а на обеспечение прав Фонда как залогодержателя.

Апелляционный суд также признаёт обоснованными доводы Министерства о том, что указанное условие договора обеспечивает права собственника имущества на период между заключением договора купли-продажи и государственной регистрацией права залога в соответствии с требованиями ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку до момента государственной регистрации права собственности и залога покупатель имущества является его законным владельцем, однако правовые последствия, связанные с заключением договора о залоге, в том числе с распределением обязанностей по содержанию имущества, указанные в ст. 30 Федерального закона N 102-ФЗ возникают только с момента государственной регистрации права залога.

При изложенных обстоятельствах абзацы первый и третий пункта 4.3.2. договора купли-продажи подлежат принятию в редакции ответчика.

Оценивая содержание п. 4.2.2. договора купли-продажи, апелляционный суд признаёт обоснованной редакцию, предложенную истцом.

Указанный пункт направлен на регулирование отношений сторон в случае исполнения покупателем всех обязательств по договору купли-продажи с целью прекращения залога имущества, в частности, определяет механизм действий продавца как залогодержателя в случае прекращения оснований для сохранения залога.

Сам по себе факт непротиворечия редакции данного условия, предложенного ответчиком, на что сослался суд первой инстанции, не может служить достаточным основанием для признания обоснованной такой редакции.

Более того, апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку рассматриваемое условие договора в редакции ответчика не соответствует нормам ст. 25.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также п. 4 ст. 29 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку указанная в данном пункте необходимость направления продавцом покупателю и собственнику имущества уведомления об исполнении покупателем обязанностей по договору купли-продажи имущества не влечёт в соответствии с названными нормами правовых последствий для целей прекращения залога в случае надлежащего исполнения основного обязательства, и кроме того при буквальном толковании рассматриваемого условия не позволяет сделать вывод о направленности действий продавца на прекращение регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В то же время редакция рассматриваемого условия, предложенная истцом, предусматривает необходимость совершения продавцом необходимых действий, направленных на прекращение обременения в виде ипотеки, что предполагает совершение исчерпывающего количества действий в соответствии с нормами действующего законодательства, и кроме того в такой редакции условия договора определённо установлена направленность действий залогодержателя на прекращение регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Таким образом, условие п. 4.2.2. подлежит согласованию в редакции истца.

Пункты 4.3.5. и 4.3.7. вопреки утверждениям истца, изложенным в письменных пояснениях (т. 2 л.д. 98) и апелляционной жалобе, не могут рассматриваться как дискриминационные и возлагающие на истца дополнительные обязанности.

Как ранее указано апелляционным судом, права и обязанности сторон, изложенные в статье 4 проекта договора купли-продажи, направлены прежде всего на регулирование залоговых отношений продавца и покупателя.

Так, нормой ст. 34 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено право залогодержателя проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, а нормой ст. 30 того же закона - обязанность залогодателя по страхованию имущества.

Ссылки истца на то, что в результате выплаты им страховых премий на страхование имущества произойдёт фактическое удорожание стоимости выкупаемого имущества, отклоняются как противоречащие названной норме Федерального закона N 102-ФЗ, по смыслу которой страхование заложенного имущества обеспечивает разумный баланс прав и интересов сторон залогового обязательства, обусловленных с одной стороны правом залогодателя осуществлять в отношении предмета залога правомочия собственника (ст. 209 ГК РФ), а с другой стороны - гарантиями кредитора, не являющегося собственником имущества, на случай неисполнения должником основного обязательства.

Апелляционный суд также не может согласиться с доводом истца о том, что предложенная ответчиком редакция условия п. 4.3.8. договора не отвечает нормам п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такого противоречия судом не установлено. Более того, по смыслу данного пункта договора, предложенного ответчиком, заключение договора купли-продажи нежилого помещения не означает одновременной приватизации земельного участка, на котором оно расположено, что соответствует разъяснениям, изложенным в абз. 9 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", что предполагает самостоятельное оформление прав на земельный участок.

Тогда как предложенная истцом редакция данного пункта по существу дублирует положения п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, которые являются императивными, в силу чего подлежат применению независимо от дополнительного их согласования в договоре.

В силу изложенного пункты 4.3.5., 4.3.7., 4.3.8. подлежат согласованию в редакции ответчика.

Иные спорные пункты подлежат исключению из договора в силу следующего.

Пункты 2.8., 2.10 возлагают на покупателя дополнительные обязанности, и кроме того, совершение данных действий не обусловлено их направленностью на прекращение ипотеки, что позволяет сделать вывод об их несоответствии нормам ст. 25.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также п. 4 ст. 29 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Ссылки Министерства в апелляционной жалобе на соответствие указанных пунктов нормам п. 4 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ и п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" подлежат отклонению, поскольку предусмотренное п. 4 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ право покупателя осуществить досрочное исполнение обязательства является безусловным и не связывает его дополнительными обязанностями, и реализация им такого права не может нарушать права продавца как залогодержателя.

Суд признаёт обоснованными доводы истца о том, что условия пункта 4.3.3. в редакции ответчика не отвечают требованиям законодательства, поскольку связывают обязанность покупателя осуществить государственную регистрацию перехода права собственности только после дня полной оплаты имущества.

В то время как из совокупного толкования норм ст. 8.1., 131, 454, 458, 551 ГК РФ, п. 5 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ следует возможность перехода к покупателю права собственности на имущество, приобретённое в рассрочку независимо от его полной оплаты с сохранением права залога у продавца.

Кроме того, ни нормы ст. 8.1., 131 ГК РФ, ни нормы Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не устанавливают срок для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в случае его продажи, и напротив, отсутствие такой регистрации свидетельствует о сохранении права собственности за публичным собственником, что обеспечивает его права в случае ненадлежащего исполнения договора купли-продажи покупателем.

По тем же основаниям подлежит исключению из проекта договора пункт 5.5., поскольку регистрация права собственности не является обязанностью покупателя.

Выводы суда о том, что п. 4.4.1. по существу направлен на отказ покупателя имущества от предъявления претензий к продавцу, что по существу означает отказ от реализации своих субъективных прав, являются верными и соответствующими п. 2 ст. 9 ГК РФ.

Сам по себе факт длительного нахождения имущества во владении истца на основании договора аренды и использование его в хозяйственной деятельности, на что ссылается Министерство, не может являться правовым основанием для отказа истца от защиты своих прав.

Условие п. 5.6. договора подлежит исключению в силу того, что страхование жизни и трудоспособности покупателя в соответствии с нормами Федерального закона N 159-ФЗ и п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не является обязательным, в то время как изложенное дополнительно в анализируемом пункте право продавца расторгнуть договор купли-продажи в случае неисполнения покупателем обязанности по страхованию имущества предусмотрено действующим законодательством (ст. 450 ГК РФ) при доказанности существенности такого нарушения для продавца.

Условие пункта 5.7. договора направлено на обеспечение прав продавца на расторжение договора в одностороннем порядке в перечисленных в данном условии случаях.

По смыслу ст. 450-451 ГК РФ и положений п. 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, а применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В силу этого, основания, побудившие другую стороны прекратить договорные отношения, должны быть безусловными и не оставляющими неясности у другой стороны договора относительно правовых последствий своего негативного поведения.

Между тем буквальное толкование содержания данного пункта не позволяет оценить объем и степень допущенного покупателем нарушения обязательства, влекущего право продавца расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В то же время, как ранее указано судом, отсутствие такого условия в договоре не лишает продавца права в случае нарушения покупателем условий договора с требованием о его расторжении при доказанности факта существенности таких нарушений, ввиду чего исключение рассматриваемого условия не приведёт к лишению продавца права на защиту.

Требования истца о включении в договор условия п. 4.5., предусматривающего возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведённых истцом за период действия договора аренды, признаются судом необоснованными.

Действительно императивные нормы п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ предусматривают возможность засчитать стоимость произведённых неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Между тем по смыслу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 9785/12 от 25.12.2012, произведённые арендатором неотделимые улучшения подлежат зачёту в счёт выкупной стоимости имущества, что предполагает разрешение данного вопроса на стадии согласования цены договора, тогда как в данном случае цена установлена вступившим в законную силу решением суда по делу NА76-25163/2011.

Высший Арбитражный Суд также указал, что стоимость неотделимых улучшений определяется не исходя из стоимости понесенных расходов на ремонт имущества, а исходя из стоимости самих неотделимых улучшений, чего истцом в материалы настоящего дела не представлено.

Кроме того, апелляционный суд признаёт обоснованными доводы ответчика и Министерства о том, что оснований для включения такого условия в договор купли-продажи не имеется в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ, поскольку обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений по смыслу ст. 623 ГК РФ возлагается на арендодателя, то есть в данном случае - Министерство, которое стороной договору купли-продажи не является, тогда как оснований для возложения данной обязанности на Фонд как продавца имущества не имеется, поскольку данное лицо не является стороной арендных обязательств.

Таким образом, оснований для включения условия п. 4.5. в договор купли-продажи не имеется.

Доводы отзыва ИП Товпеко Н.Б. на апелляционную жалобу третьего лица о наличии оснований для возврата апелляционной жалобы Министерства, в силу отсутствия у Министерства, являющегося третьим лицом по делу, права заявлять разногласия по условиям договора, стороной которого оно не является, основаны на неверном толковании положений нормы п. 1 ч. 1 ст. 264 АПК РФ в её нормативном единстве со ст. 42 АПК РФ и пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Третье лицо в силу положений ст. 51 АПК РФ обладает всеми правами и обязанностями стороны в споре, в том числе предусмотренным ст. 41 АПК РФ правом на обжалование судебного акта, в силу чего жалоба Министерства подлежит рассмотрению по существу.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для изменения решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2013 по делу N А76-4180/2012 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Обязать государственное специализированное бюджетное учреждение "Челябинский областной фонд имущества" в десятидневный срок со дня принятия настоящего постановления заключить с индивидуальным предпринимателем Товпеко Натальей Борисовной договор купли-продажи нежилого помещения N 5 в нежилом здании учебного корпуса (литер А). Назначение: нежилое. Площадь: общая 1287,9 кв.м. этаж: 1,2, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д.3, изложив спорные условия договора купли-продажи в следующей редакции:

пункты 2.1, 2.2., 2.4, 2.5, 2.6, 4.2.2., 5.2 - изложить в редакции истца

абзацы первый и третий п. 4.3.2, а также пункты 4.3.5, 4.3.7, 4.3.8 изложить в редакции ответчика;

исключить пункты 2.8., 2.10., 3.3., абзац второй пункта 4.3.2., пункты 4.3.3., 4.4.1, 4.5, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7".

Взыскать с государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" в пользу индивидуального предпринимателя Товпеко Натальи Борисовны 2000 рублей - судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.П. Ермолаева