Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2014 г. N 07АП-10648/13

г. Томск

30 января 2014 г.

Дело N А03-6358/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко Н. В.

судей: Бородулиной И. И., Журавлевой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е. Г.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Фирма ПЖЭТ-2"

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 11 октября 2013 г. по делу N А03-6358/2013 (судья Прохоров В. Н.)

по иску открытого акционерного общества "Фирма ПЖЭТ-2" (ОГРН 1022201145625, ИНН 2222018965, 656058, Алтайский край, г. Барнаул, улица Попова, 143, А)

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма ПЖЭТ-2" (ОГРН 1102223009569, ИНН 2222791276, 656000, Алтайский край, город Барнаул, улица Попова, 143 А) о признании договора субаренды от 02.04.2012 незаключенным, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (656056, город Барнаул, улица Мало-Тобольская, 20)

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Фирма ПЖЭТ-2" (далее - ОАО "Фирма "ПЖЭТ") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма ПЖЭТ-2" (далее - ООО "Фирма ПЖЭТ-2") о признании договора субаренды от 02.04.2012 (далее - договор) незаключенным.

Исковые требования обоснованы статьями 164, 432, 606-607, 610-611, 615, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы отсутствием в договоре данных, достаточных для установления объектов субаренды, отсутствием акта приема-передачи и государственной регистрации договора, а так же отсутствием согласия арендодателя на заключение договора субаренды.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 11 октября 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ОАО "Фирма ПЖЭТ" в апелляционной жалобе просит определение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.

В обоснование жалобы указано, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, и сделал выводы несоответствующие обстоятельствам дела, неправильно применил нормы материального права.

В отзыве ООО "Фирма ПЖЭТ-2" доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела в соответствии со статьей 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.08.2010 между третьим лицом (арендодатель) и истцом (арендатор) заключены два договора аренды N 577/к и 579/к, в соответствии с условиями которых арендодатель передал, а арендатор принял в арендное пользование два нежилых помещения, расположенных по адресам: г. Барнаул, ул. Попова, 151, ул. Балтайская, 52а.

Пунктами 1.3 срок аренды в договорах установлен с 25.08.2010 по 24.07.2011.

11.11.2011 между ответчиком (субарендодатель) и истцом (субарендатор) заключен договор субаренды в соответствии с условиями которого, субарендодатель сдает субарендатору в арендное пользование нежилые помещения, расположенные по адресам: г. Барнаул, ул. Попова, 143а и ул. Балтайская, 56а сроком с 01.01.2011 по 24.07.2011.

20.07.2011 между третьим лицом (арендодатель) и истцом (арендатор) были заключены три договора аренды N 577/к, 578/к и 579/к в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в арендное пользование три нежилых помещения, расположенных по адресам: г. Барнаул, ул. Попова, 151, ул. Попова, 190, ул. Балтайская, 52.

Пунктами 1.3 срок аренды в договорах установлен с 25.07.2011 по 24.06.2012.

Согласно пунктам 3.2.2 договоров при отсутствии задолженности по арендной плате арендатор вправе передать арендованное имущество в субарендное пользование только с предварительного согласия арендодателя, если иное не установлено решением Барнаульской городской думы.

02.04.2012 между истцом (субарендодатель) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды, в соответствии с условиями которого субарендодатель сдает субарендатору в арендное пользование нежилые помещения, расположенные по адресам: г. Барнаул, ул. Попова, 143а, ул. Попова, 192 и ул. Балтайская, 56а сроком с 25.07.2011 по 24.06.2012.

В преамбуле спорного договора содержится ссылка на договоры от 20.07.2011 N 577/к, 578/к и 579/к.

В соответствии с пунктом 3.2 договора стоимость по договору за период с 25.07.2011 по 24.06.2012 составляет 707 887 руб. 14 коп.

В то же время, в пункте 4.1 договора указано, что срок договора устанавливается с 25.06.2011 по 24.06.2012.

Акт приема-передачи помещений к договору сторонами не подписывался, однако 31.05.2012 между сторонами подписан акт N 2057 (л. д. 102) по которому истец сдал, а заказчик принял услуги по аренде по договору от 2.04.2012 за период с 25.07.2011 по 24.06.2012 на сумму 707 887 руб. 14 коп. (далее - акт сдачи услуг).

Так же истец 22.06.2012 направлял в адрес ответчика письмо, в том числе содержащее уточнения по суммам оплаты по договору, в котором претензий по факту передачи помещений и достаточности данных для их идентификации, не заявлял.

Согласно пункту 2.2 Устава ответчика, утвержденного в 2002 г., местом нахождения ответчика является адрес: 656067, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Попова, 143а (л. д. 47).

Пунктом 3.4 вышеуказанного Устава предусмотрено, что Общество, в том числе осуществляет эксплуатацию и ремонт жилого фонда, обслуживание, текущий и капитальный ремонт зданий, систем и оборудования, строительство.

Согласно сведениям с сайта налогового органа в отношении ответчика на 22.03.2013, адресом места нахождения ответчика является: 656058, Алтайский край г. Барнаул, ул. Попова, 143а. Данный адрес указан в качестве единственного адреса за весь период с 2002 по 30.10.2012 года, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанный адрес, являлся единственным адресом места нахождения ответчика до 30.10.2012 (л. д. 54).

В акте от 15.08.2012, которым была осуществлена проверка финансово-хозяйственной деятельности ответчика на страницах 8-9 указано на заключение с истцом спорного договора в связи с передачей третьим лицом ранее занимаемых ответчиком помещений в аренду истцу по договорам N 577/к, 578/к и 579/к от 20.07.2011 и принятию к учету расходов по субаренде в сумме 707 887 руб. 14 коп. При этом, в акте указаны двойные адреса (прежний и новый адрес), а так же иные условия спорного договора.

Акт ревизии приобщен к материалам дела по ходатайству ответчика и получен из материалов иного дела, в которое его копия была приобщена по ходатайству истца с удостоверительной копии подписью, подлинность которой истцом в рамках настоящего дела не оспаривается, в связи с чем, данный акт соответствует положениям статьи 75 АПК РФ.

Согласно представленному в материалы дела договору от 01.01.2011 N 9757-т и первичным учетным документам, истцом в период действия договора приобреталась тепловая энергия для объектов, расположенных по адресам: г. Барнаул, ул. Попова, 143а и ул. Балтайская, 56а.

Кроме того, с 2010 года по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 143а был зарегистрирован кассовый аппарат (заводской номер 00021424), который был снят с учета лишь в августе 2011 года, что подтверждается заявлениями о регистрации ККМ и о снятии ККМ и иными документами, связанными с данной ККМ, в частности паспортом, договором на техническое обслуживание и журналом кассира-операциониста.

Так же в материалы дела представлены счета-квитанции за ноябрь 2011 и январь 2012 года, в которых содержатся номера телефонов истца, закрепленные, согласно договорам на оказание услуг электросвязи от 05.08.2011 N 8789185 и от 01.09.2011 N ZNDX соответственно, за помещениями истца по адресам: г. Барнаул, ул. Попова, 143а, ул. Попова, 192а и ул. Балтайская, 56а.

Доводы апелляционной жалобы ОАО "Фирма "ПЖЭТ-2" о том, что в договоре субаренды условие, позволяющее идентифицировать передаваемые в субаренду нежилые помещения, сторонами не согласовано, судом апелляционной инстанции отклонены по следующим основаниям.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о существенных условиях договора аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила статьи 654 ГК РФ.

В связи с чем, существенными условиями договора аренды нежилого помещения в силу статей 606, 607, 654 ГК РФ являются условие о предмете договора (объекте аренды) и размере арендной платы.

В качестве объекта аренды в договоре субаренды от 02.04.2012 N б/н указаны нежилые помещения, расположенные по адресам: г. Барнаул, ул. Попова, 143а, ул. Попова, 192 и ул. Балтайская, 56а сроком с 25.07.2011 по 24.06.2012.

В преамбуле договора субаренды содержится ссылка на договоры от 20.07.2011 N 577/к, 578/к и 579/к.

Таким образом, договор субаренды содержит данные, которые позволяют определить объект аренды и его индивидуализирующие характеристики.

В пункте 3.2 договора субаренды определено, что стоимость по договору состоит 707887,14 руб., в т.ч. НДС.

В связи с тем, что существенные условия договора аренды согласованы сторонами, договор субаренды нежилого помещения от 02.04.2012 N б/н является заключенным.

Кроме этого, по смыслу статей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды в течение срока действия договора субаренды по поводу объекта аренды. Фактически условия договора аренды сторонами исполнялись, предмет договора не вызывал у сторон сомнений относительно объекта аренды, более того, ответчик производил оплату аренды.

Факт исполнения сторонами договора и использования ответчиком помещений подтверждается договорами аренды N 577/к и 579/к 25.08.2010, договором субаренды от 11.11.2011, договорами аренды от 20.07.2011 N 577/к, 578/к и 579/к, договором субаренды 2.04.2012, актом сдачи услуг, письмом от 22.06.2012, уставом ответчика, сведениями с сайта налогового органа в отношении ответчика, актом ревизии, договором 01.01.2011 N 9757-т от, первичными учетными документами, заявлениями о регистрации и о снятии с учета ККМ, а так же иными материалами дела.

Учитывая реальное исполнение сторонами договора субаренды, данный договор не может считаться незаключенным.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 08.02.2011 N 13970/10 по делу N А46-18723/2008, арбитражный суд должен оценивать обстоятельства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованным довод апелляционной жалобы о незаключенности данного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пункт 2 статьи 609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 Информационного письма от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом норма пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит указание на срок, обозначенный периодом времени, то есть определенный срок.

Договор субаренды от 02.04.2012 N б/н заключен на период срока действия договоров аренды от 20.07.2011 N 577/к, 578/к и 579/к. Суд первой инстанции обоснованно согласился с позицией ответчика о том, что в договоре имеется опечатка при написании срока его действия, которая усматривается при сопоставлении данного условия с иными положениями договора, а так же с иными ранее заключаемыми между сторонами и третьим лицом договорами. Поскольку, срок договора субаренды составляет менее года, его государственная регистрация не требовалась.

Таким образом, с учетом того, что договор от 02.04.2012 N б/н был заключен на срок менее одного года, следовательно, не требовал государственной регистрации, предмет договора сторонами согласован, договор подписан со стороны субарендодателя уполномоченным лицом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о заключении указанного договора и соответствии его действующему гражданскому законодательству.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о недействительности договора субаренды в связи с отсутствием согласия третьего лица, предусмотренного пунктом 3.2.2 соответствующих договоров аренды на передачу помещений в субаренду. Договор по данному основанию является оспоримым, а не ничтожным, в то время, как правильно указал суд первой инстанции, на дату рассмотрения дела он в установленном законом порядке не оспорен. Кроме того, иск заявлен о признании договора незаключенным. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание, что выводы арбитражного суда первой инстанции не противоречат нормам материального и процессуального права, а также имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ОАО "Фирма ПЖЭТ".

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 11 октября 2013 г. по делу N А03-6358/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н. В. Марченко

Судьи

И. И. Бородулина В. А. Журавлева