Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2014 г. N 18АП-14484/13

г. Челябинск

30 января 2014 г.

Дело N А76-19328/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Челябинская региональная Ассоциация независимых консультантов" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2013 по делу N А76-19328/2013 (судья Гусев А.Г.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Ненаженко О.А. (доверенность от 13.01.2014),

общества с ограниченной ответственностью "Челябинская региональная Ассоциация независимых консультантов" - Султанова Д.В. (доверенность от 01.01.2014).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Челябинская региональная Ассоциация независимых консультантов" (далее - Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды УЗ N 11119-Д-2013 от 26.07.2013 в размере 3 816 013 руб., пени в сумме 255 руб. 60 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2013 (резолютивная часть от 07.11.2013) исковые требования КУИЗО удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Податель апелляционной жалобы полагает, что суд необоснованно пришел к выводу о начале исчисления арендной платы с 25.03.2011, так как земельный участок с кадастровым номером 74:36:0427005:425 был поставлен на кадастровый учет 18.12.2011 и в силу этого на основании норм ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" возник как объект права. Таким образом, указание в договоре аренды на действие договора с 25.03.2011 противоречит указанным нормам. По тому же основанию необоснованно применен порядок расчета арендной платы, предусмотренный договором и определяемый на основании нормативно утверждаемых ставок арендной платы, так как до момента постановки земельного участка на кадастровый учет плата не может быть установлена.

Апеллянт указывает в жалобе, что при оценке расчета задолженности по арендной плате суд не учел доводы ответчика о том, что плата за землю должна определяться, исходя из нормативных ставок арендной платы.

Судом необоснованно отклонен довод Общества о необходимости применения при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, которая определена независимым оценщиком. Выводы суда в данной части сделаны без учета того обстоятельства, что до заключения договора аренды ответчик не имел возможности провести рыночную оценку спорного объекта, так как в силу ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" такая возможность имеется только у правообладателя земельного участка.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 31/02-11 от 09.03.2011 (л.д. 100-105) Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 25-ж, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 74АГ 298924 от 19.04.2011, 74АГ 298929 от 20.04.2011, 74АГ 298927 от 19.04.2011, 74АГ 298926 от 19.04.2011, 74АГ 298925 от 19.04.2011 (л.д. 107-111).

Распоряжением от 06.12.2012 N 6487-к первым заместителем главы Администрации города Челябинска принято распоряжение "О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Челябинская региональная Ассоциация независимых консультантов" земельного участка в аренду для эксплуатации нежилых зданий производственной базы по адресу: город Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, дом N 25-ж" (л.д. 8).

26.07.2013 на основании указанного распоряжения от 06.12.2012 N 6487-к между КУИЗО (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор долгосрочной аренды земли УЗ N 011119-Д-2013 (л.д. 9-18).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора аренды недвижимое имущество: земельный участок площадью 25890 кв.м., расположенный по адресу: Троицкий тракт, д. 25-ж, Советский район, г. Челябинск, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилых зданий (деревообрабатывающего цеха, склад, вентиляционная, проходная здания бытовых помещений, 2-х этажное административно - производственное здание) и сооружений (ограждение, сеть наружного освещения, автомобильная дорога, склад СНТ, теплица) производственной базы.

Пунктом 1.4 договора стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 25.03.2011 до 06.12.2032.

Согласно п. 2.1 договора аренды размер арендной платы определен в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (л.д. 17-18).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (п. 2.2 договора аренды).

В силу п. 6.3 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обстоятельства.

Земельный участок, являющийся объектом договора долгосрочной аренды земли УЗ N 011119-Д-2013 от 26.07.2013, предан Обществу по акту приема-передачи в аренду земельного участка от той же самой даты (26.07.2013).

Договор долгосрочной аренды земли УЗ N 011119-Д-2013 от 26.07.2013 зарегистрирован в уполномоченном регистрирующем органе 02.08.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/010/2013-54114 от 26.09.2013 (л.д. 42-43).

Полагая, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной платы за землю по договору аренды за период с 25.03.2011 по 30.06.2013, КУИЗО обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные истцом исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате. Расчет задолженности по арендной плате произведен судом на основании нормативно установленных ставок. Судом не установлено оснований для снижения размера неустойки в силу ст. 333 ГК РФ, так как ответчиком не доказана явная несоразмерность пени последствиям неисполнения обязательства. Судом отклонены доводы ответчика о необходимости применения при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, которая определена независимым оценщиком, так как судебный акт об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, не вступил в законную силу. Возражения ответчика о необоснованности применения в расчете арендной платы коэффициентов также отклонены судом, поскольку расчет арендной платы подписан ответчиком без замечаний.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в силу следующего.

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании изложенных правовых норм, учитывая в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ согласование истцом и ответчиком существенных условий договора долгосрочной аренды земли УЗ N 011119-Д-2013 от 26.07.2013 (п.п. 1.1, 2.1 договора, форма N 2 к договору), государственную регистрацию сделки, апелляционный суд приходит к выводу о заключенности договора и возникновении между истцом и ответчиком гражданско-правовых отношений по аренде земельного участка.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 2.1 договора аренды стороны установили, что размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Пунктом 1.4 договора, а также расчетом платы за аренду земли N 1 к договору долгосрочной аренды земли УЗ N 011119-Д-2013 от 26.07.2013 стороны определили момент начала срока исчисления арендной платы с 25.03.2011.

Указанное условие договора не противоречит п. 2 ст. 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку ответчиком не были представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей по договору долгосрочной аренды земли УЗ N 011119-Д-2013 от 26.07.2013 и отсутствия задолженности по указанному договору, суд первой инстанции пришел к правильному решению о взыскании с ответчика такой задолженности.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом апелляционной жалобы Общества о необоснованном выводе суда относительно начала исчисления арендной платы с 25.03.2011, так как земельный участок с кадастровым номером 74:36:0427005:425 был поставлен на кадастровый учет, а следовательно, возник как объект права только с 18.12.2011.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования определяется в соответствии с ч. 3 ст. 33 настоящего Кодекса. Так, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Ответчику на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 25-ж, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 107-111) и не оспаривается ответчиком.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка земельный участок с кадастровым номером 74:36:0427005:425 площадью 25890 кв.м сформирован для эксплуатации нежилых зданий (деревообрабатывающего цеха, склад, вентиляционная, проходная здания бытовых помещений, 2-х этажное административно - производственное здание) и сооружений (ограждение, сеть наружного освещения, автомобильная дорога, склад СНТ, теплица) производственной базы (л.д. 20-32).

Доказательств формирования указанного земельного участка с нарушением установленных п. 3 ст. 33 ЗК РФ норм предоставления земельных участков в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств иного объема землепользования (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 и от 13.09.2011 N 3413/11.

Таким образом, учитывая, что общество осуществляло пользование земельным участком, доказательств того, для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке Обществу необходим иной объем землепользования, не представлено, у Общества как приобретателя недвижимости возникла обязанность по оплате пользования земельным участком в объеме площади, определённой впоследствии по результатам межевания.

Более того, как обоснованно отметил суд первой инстанции, ответчик, приняв объекты недвижимости по акту от 09.03.2011 (л.д. 106), признал факт использования земельного участка.

Сам по себе факт отсутствия в спорный период кадастрового учёта земельного участка с учётом изложенной выше правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не освобождает ответчика от оплаты за пользование земельным участком; иное противоречит нормам п. 4 ст. 1 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ.

Довод апелляционной жалобы о том, что при оценке расчета задолженности по арендной плате судом не принято во внимание, что плата за землю должна определяться, исходя из нормативных ставок арендной платы, является необоснованным, поскольку судом первой инстанции установлено указанное обстоятельство и отмечено, что расчет размера арендных платежей правомерно произведен истцом исходя из размера арендной платы за земельный участок, установленного на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 и приложения N 2 к договору аренды.

Доводы о необоснованном применении в расчёте арендной платы показателя коэффициента вида деятельности арендатора (К1) апелляционный суд признаёт необоснованными.

Как следует из согласованного сторонами расчёта арендной платы и расчёта задолженности, представленного истцом (л.д. 33), истцом применён показатель К1 = 0,41, что соответствует виду деятельности арендатора "сдача внаем недвижимого имущества" (п. 31 приложения N 1 к решению Челябинской городской Думы от 24 июня 2008 г. N 32/7).

Ответчик настаивает на необходимости применения показателя К1 = 0,3, что соответствует виду деятельности арендатора "услуги в области коммерческой деятельности и посреднические услуги" (п. 19 приложения N 1 к решению Челябинской городской Думы от 24 июня 2008 г. N 32/7).

Между тем доказательств осуществления арендатором данного вида деятельности последним в дело не представлено, при том, что ответчик без возражений подписал расчёт арендной платы с применением спорного коэффициента в размере 0,41, тем самым согласившись с правомерностью такого расчёта платы за землю.

Опровержения указанному обстоятельству судом по материалам дела не установлено.

Доводы апеллянта о том, что Общество не имело возможности определять условия договора, отклоняются как противоречащие п. 3 ст. 428 ГК РФ.

Кроме того, в письме N 352-13 от 23.04.2013 (л.д. 99) в адрес истца ответчик признаёт факт осуществления на земельном участке исключительно деятельности по сдаче имущества в аренду.

Ссылки апеллянта на наличие в указанном письме исправлений в части показателя спорного коэффициента ("0,3" на "0,41") не имеют правового значения с учётом оценки содержания указанного письма в части признания ответчиком факта использования земельного участка для сдачи имущества в аренду.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, которая определена независимым оценщиком, суд апелляционной инстанции также находит необоснованным.

Как видно из материалов дела, Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0427005:425, площадью 25890 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, д.25-ж, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18.12.2011 в размере 17 916 000 руб. (л.д. 48-52, 53-55).

На момент вынесения обжалуемого решения итоговый судебный акт по указанному исковому заявлению Общества не принят, хотя в силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан являются только вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда.

Согласно картотеке арбитражных дел определением Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2013 производство по делу N А76-22521/2013 по вышеуказанному иску Общества к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области прекращено в связи с отказом истца от иска.

Кроме того, согласно правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении от 28.06.2011 3 913/11, постановлении N 10761/11 от 25.06.2013, установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, не возможно ранее даты вступления в законную силу решения суда.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта о неверном применении к спорным правоотношениям при определении размера подлежащей уплате ответчиком арендной платы кадастровой стоимости земельного участка по данным государственного кадастра недвижимости, являются необоснованными.

Ссылки апеллянта на отсутствие у него возможности произвести рыночную оценку земельного участка до момента его постановки на кадастровый учёт, отклоняются, поскольку ответчиком не представлено доказательств невозможности формирования земельного участка по своей инициативе с момента приобретения в собственность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

В силу ст. 330 ГК РФ и с учётом положений, изложенных в абзаце четвертом п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку судом установлена задолженность ответчика по арендной плате, суд первой инстанции также обоснованно взыскал неустойку, размер и основания применения которой согласованы сторонами в подписанном договоре аренды.

При этом расчёт неустойки произведён истцом с 01.04.2011 (л.д. 91), что соответствует положениям п. 1 ст. 425 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", учитывая согласованную сторонами в расчёте арендной платы обязанность ответчика по внесению арендной платы не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о законности вынесенного судом решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера. Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, государственная пошлина уплачивается в размере 4000 руб.

Таким образом, при подаче апелляционной жалобы на обжалуемое решение Арбитражного суда Челябинской области Обществу надлежало уплатить государственную пошлину в размере 2000 руб.

Согласно платежному поручению N 32670 от 16.12.2013 апеллянтом за подачу апелляционной жалобы по настоящему делу уплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей.

Таким образом, апеллянту подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2000 рублей.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2013 по делу N А76-19328/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Челябинская региональная Ассоциация независимых консультантов" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Челябинская региональная Ассоциация независимых консультантов" из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.В. Пивоварова