Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2014 г. N 18АП-14059/13

г. Челябинск

30 января 2014 г.

Дело N А07-2242/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-2242/2013 (судья Насыров М.М.).

В заседании приняли участие представители:

Шайбакова Ханафи Фанавиевича - Муллаянова А.Р. (доверенность от 22.10.2013);

федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" - Янбаева Ф.З. (доверенность от 02.09.2013).

Шайбаков Ханави Фанавиевич (далее также - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчик) с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:51, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, д. 124, в размере, равном его рыночной стоимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Республики Башкортостан и Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Правительство РБ, Администрация, третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.11.2013 (резолютивная часть объявлена 06.11.2013) исковые требования Шайбакова Х.Ф. удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:51, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, д. 124, в размере рыночной стоимости, равной 20 980 000 руб. на 01.01.2011 (т. 2, л. д. 32-38).

С вынесенным решением не согласилось третье лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (т. 3, л. д. 115-120).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что имеются сомнения в достоверности рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете N 6939, по следующим основаниям: в приложении к отчету отсутствуют даты объявлений о продаже земельных участков, используемых в качестве аналогов, что не позволяет определить существование объявлений на дату оценки и возможность сравнения представленных аналогов с объектом оценки; оценщиком использованы аналоги, находящиеся в г. Уфа, с необоснованной ссылкой на то, что в г. Стерлитамак отсутствуют аналоги. Также оценщиком некорректно проведена корректировка на месторасположение объекта, так как в описании аналогов нет конкретного адреса месторасположения объекта (обозначен только район), без привязки на местности.

Кроме того, податель жалобы отмечает, что в обжалуемом решении необоснованно указано, что экспертом в ходе проведения назначенной судом экспертизы сделан вывод о том, что отчет N 6939 соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности. Данный вывод не соответствует обстоятельствам дела, так как эксперт не дал ответа на данный вопрос.

Податель жалобы отмечает, что эксперт, проводивший судебную экспертизы, результаты которой положены в основу вынесенного решения, при определении рыночной стоимости земельного участка использует аналоги, даты объявления в которых указаны после даты оценки, либо задолго до даты оценки. По мнению подателя жалобы, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Также экспертом использованы в качестве аналогов земельные участки с заведомо низкими ценами предложения, при наличии имеющихся земельных участков, сравнимых по площади, по виду разрешенного использования с объектом оценки. Экспертом занижена стоимость оцениваемого земельного участка за счет некорректно и необоснованно подобранных аналогов. Кроме того, в обжалуемом решении не дана надлежащая оценка возражениям Администрации относительно средней цены, определенной экспертом в отношении производственно-складской недвижимости в г. Стерлитамаке в размере 227,8 руб., так как экспертом произвольно применяется выборка земельных участков, исходя из так называемого "предполагаемого использования", которое не подтверждено. В экспертном заключении на страницах 117, 118 информация приведена в табличной форме со ссылкой на источник АН "Авеню" и информационное агентство "Rain Group" без документов, подтверждающих предоставление указанной информации (подпись, печать руководителя) указанными организациями, что является нарушением принципа обоснованности. В связи с указанным податель жалобы считает, что арбитражным судом первой инстанции неправомерно отказано в заявленном Администрацией ходатайстве о назначении повторной или дополнительной экспертизы.

До начала судебного заседания ФГБУ "ФКП Росреестра" представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание третьи лица не явились. До начала судебного заседания Администрация представила в арбитражный апелляционный суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

С учетом мнения представителей истца и ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, выразил согласие с результатами судебной экспертизы. По доводам апелляционной жалобы пояснил, что иными лицами, участвующими в деле, не были представлены доказательства, свидетельствующие о необоснованности выводов экспертов. По результатам проведенной судебной экспертизы истец уточнил исковые требования. Основания для проведения дополнительной или повторной экспертизы отсутствовали.

Представитель истца представил письменные пояснения по апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец является главой крестьянского (фермерского) хозяйства, о чем в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 25.10.2013 (т. 3, л. д. 84).

Как следует из материалов дела, Шайбаков Х.Ф. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:51, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, д. 124, площадью 96 299 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - обслуживание корпуса вспомогательных цехов, на основании договора аренды земельного участка от 25.05.2011 N 357-11-89зем (т. 1, л. д. 8-29).

В силу пункта 2.1 договора срок аренды устанавливается с 13.04.2011 по 13.04.2021.

На данном земельном участке расположен корпус вспомогательных цехов общей площадью 74 407,40 кв. м, принадлежащий Шайбакову Х.Ф. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.04.2011 серии 04 АГ N 088959 (т. 1, л. д. 45).

В соответствии и представленным в материалы дела кадастровым паспортом земельного участка от 28.01.2013 (т. 1, л. д. 99) кадастровая стоимость земельного участка составляет 203 681 051 руб. 91 коп. Кадастровая стоимость определена на основании постановления Правительства РБ от 30.12.2011 N 521 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан", которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2011.

Истец представил отчет от 28.01.2013 N 6939, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Центр-Консалтинг", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:51 по состоянию на 01.01.2011 составляет 20 484 710 руб. (т. 1, л. д. 46-127).

Также истцом представлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" на указанный отчет, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 1, л. д. 7-17).

Кроме того, в ходе рассмотрения дела Администрацией заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы (т. 2, л. д. 26, 27).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 06.06.2013 данное ходатайство Администрации было удовлетворено и в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Абдуллину Айрату Васильевичу (т. 2, л. д. 52-54).

На разрешение эксперту поставлен вопрос: соответствует ли отчет от 28.01.2013 N 6939 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:51, площадью 96 299 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, д. 124, Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, является ли рыночной стоимостью стоимость, определенная данным отчетом, на дату проведения оценки. В случае выявления несоответствий определить рыночную стоимость спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта от 12.08.2013 N 140/13-Э отчет от 28.01.2013 N 6939 об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, д. 124, с кадастровым номером 02:56:060506:51, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности. В отчете об оценке расчеты по определению рыночной стоимости объектов оценки осуществлены методически верно, математически правильно, без технических и арифметических ошибок (т. 2, л. д. 56-116). Одновременно в заключении эксперт указал, что первый вопрос, поставленный судом, является правовым, соответственно, судебный эксперт не вправе отвечать на указанный вопрос.

Также согласно выводу эксперта о рыночной стоимости объекта исследования по состоянию на 01.01.2011 (дату определения кадастровой стоимости земельного участка) указанная стоимость составляет 20 980 000 руб.; по состоянию на 06.06.2013 составляет 27 400 000 руб.

Истец, полагая, что определенная по результатам кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в сумме 20 980 000 руб., арбитражный суд первой инстанции исходил из заключения судебной экспертизы от 12.08.2013 N 140/13-Э, проведенной Абдуллиным А.В. на основании определения арбитражного суда первой инстанции от 06.06.2013 по настоящему делу. При этом суд отказал в удовлетворении ходатайства Администрации о назначении дополнительной либо повторной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления Правительства РБ от 30.12.2011 N 521 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан", которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2011.

Между тем, истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, из которого усматривается значительное расхождение в установленном кадастровой оценкой земель размере стоимости земельного участка и определенной рыночной стоимости.

Аналогичное расхождение усматривается и из результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Нормой статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, предметом заявленных в таком случае требований является изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.

При этом арбитражный суд апелляционной учитывает незначительную разницу между размером рыночной стоимости земельного участка, определенным в отчете отчет от 28.01.2013 N 6939, и в заключении по результатам судебной экспертизы.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, данный спор подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции.

Так, в силу норм статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, повторная экспертиза назначается при несогласии суда с экспертным заключением.

Утверждение подателя жалобы о том, что судебный эксперт неверно избрал объекты аналоги, является несостоятельным.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256).

Тем самым, объектом - аналогом в силу Федерального стандарта оценки N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение названого пункта не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Использованные в заключении судебной экспертизы объекты - аналоги имеют сходное со спорным земельным участком назначение (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: применительно к большей части объектов - аналогов - для обслуживания нежилого строения, т. 2, л. д. 89, 90), расположены в границах одного и того же муниципального образования. Принимая во внимание особый характер земельных участков как товара, предмета сделок купли-продажи в хозяйственном обороте, площадь спорного земельного участка, оснований для критической оценки использованных экспертом конкретных объектов - аналогов у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется.

При определении рыночной стоимости спорного земельного участка эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов - аналогов.

Соответственно, основания для назначения по делу повторной экспертизы арбитражный суд первой инстанции обосновано не усмотрел.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает и оснований для дополнительной экспертизы ввиду того, что, как указано в апелляционной жалобе, экспертом не был дан ответ на первый вопрос, так как арбитражный суд первой инстанции при вынесении решения принял во внимание размер рыночной стоимости земельного участка, определенный по результатам проведенной судебной экспертизы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-2242/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева