Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31 января 2014 г. N 02АП-11477/13

г. Киров

31 января 2014 г.

Дело N А82-4006/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Золушка"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.11.2013 по делу N А82-4006/2013, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску закрытого акционерного общества "Золушка" (ИНН 7603002360, ОГРН 1027600623600)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 7601000992, ОГРН 1027600684100),

о признании договора аренды недвижимого имущества от 12.04.2006 N 10886-З расторгнутым в части нежилых помещений 1 этажа NN 3, 4, 18, 19, 21, части помещений 1 этажа NN 1, 2, 20 с 15.11.2012,

установил:

закрытое акционерное общество "Золушка" (далее - ЗАО "Золушка", истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет, ответчик) о признании договора аренды недвижимого имущества от 12.04.2006 N 10886-З расторгнутым в части нежилых помещений 1 этажа NN 3, 4, 18, 19, 21, части помещений 1 этажа NN 1, 2, 20 с 15.11.2012.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.11.2013 ЗАО "Золушка" отказано в удовлетворении исковых требований.

ЗАО "Золушка" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда Ярославской области от 01.11.2013 и принять по делу новый судебный акт.

По мнению ЗАО "Золушка" решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Ссылаясь на положения статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и анализируя переписку сторон, имеющуюся в материалах дела, заявитель утверждает, что стороны по договору аренды посредством переписки пришли к соглашению об изменении условий договора. Заявитель полагает, что ответчик своим бездействием по принятию освобожденных нежилых помещений по акту приема-передачи, нарушил условия договора. Заявитель указывает, что направил письмо с предложением внесения изменений в договор в связи с 6-кратным увеличением ставки арендной платы; утверждает, что при исполнении договора на неизмененных условиях, равно как и при его расторжении, истец будет вынужден прекратить свою деятельность, как ателье по пошиву одежды и мастерской по ремонту обуви, а значит, понесет убытки. Данный факт, по мнению истца, свидетельствует об обстоятельствах, изложенных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу отклонил доводы заявителя в полном объеме, считает решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.11.2013 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Ответчик заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.04.2006 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "Золушка" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 10886-З (далее - договор аренды) (л.д. 14-25).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений 1 этажа N N 3-5, 10-19, 21, 22, 24 площадью 221,20 кв.метров, инв. N 22960, лит. А, места общего пользования: часть помещений 1 этажа NN 1, 2 площадью 3,30 кв.метров, N 20, площадью 3,20 кв.метров) общей площадью 227,70 кв.метров, расположенное по адресу: г. Ярославль, Заволжский район, Тепловой пер., д. 13, для использования под ателье по пошиву одежды и мастерскую по ремонту обуви.

В силу пункта 2.2.12 договора аренды арендатор обязан производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт (реконструкцию) арендуемого недвижимого имущества.

Пунктом 2.2.16 договора аренды установлена обязанность арендатора передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения, в том числе являющиеся результатом капитального ремонта (реконструкции), составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций здания.

Согласно пункту 2.5 договора аренды арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды с письменным уведомлением арендодателя не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении помещения.

В разделе 4 договора аренды стороны согласовали, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

Пунктом 7.1 договора аренды, срок его действия установлен с 01.01.2006 по 31.12.2020.

02.08.2006 договор аренды зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2006 (л.д. 21-22).

29.10.2012 ЗАО "Золушка" обратилось в адрес Комитета с письмом N 10 (л.д. 26), содержащим предложение внести изменения в предмет договора аренды, уменьшив арендуемую площадь до 51 кв.метров, поскольку арендатор в силу своего финансового положения не может оплачивать арендную плату за переданное в аренду имущество.

09.11.2012 ЗАО "Золушка" направило в адрес Комитета письмо N 11 (л.д. 27) с просьбой принять по акту приема-передачи часть арендуемых помещений и освобожденных помещений.

Комитет письмом от 22.11.2012 N 6037 (л.д. 28) сообщил арендатору, что не возражает внести изменения в договор при условии выполнения арендатором работ по оборудованию санузла в исключаемых из договора помещениях, узаконения произведенного переустройства, изготовления технических паспортов на объект аренды и свободные площади.

02.11.2012 ЗАО "Золушка" в одностороннем порядке составило акт об освобождении помещений N N 3, 4, 18, 19, 21, части помещений NN 1, 2, 20.

Из дальнейшей переписки сторон (л.д. 29-33) следует, что к согласию по поводу внесения изменений в договор они не пришли, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском..

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено статями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Общие нормы о договоре аренды главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставляют право арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора до истечения срока аренды, установленного договором.

Вместе с тем, учитывая, что в силу положений пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и, принимая во внимание, что требование истца не направлены на полное прекращение правоотношений сторон, апелляционный суд признает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что требование истца о признании договора аренды недвижимого имущества от 12.04.2006 N 10886-З расторгнутым в части нежилых помещений 1 этажа NN 3, 4, 18, 19, 21, части помещений 1 этажа NN 1, 2, 20 с 15.11.2012, по сути своей является требованием об изменении условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения условий договора со стороны арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории существенных и тем самым достаточных для изменения условий договора на основании решения суда, требуется наличие одновременно следующих условий.

Во-первых, предполагается, что стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В-третьих, исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.

Между тем, доказательств, указывающих на одновременное наступление совокупности обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Кроме этого, апелляционный суд считает необходимым отметить, что заявитель называет в качестве существенного изменения обстоятельств 6-кратное увеличение ставки арендной платы.

Между тем, согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, истец, вступая в длительные договорные отношения, должен был прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не мог исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Довод апелляционной жалобы о том, что стороны по договору аренды посредством переписки пришли к соглашению об изменении условий договора, отклоняется, как несостоятельный, по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу названной нормы договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, учитывая, что спорный договор аренды зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства, соглашение о внесении в него изменений также подлежит регистрации, а до тех пор является незаключенным.

При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.11.2013 по делу N А82-4006/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Золушка" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Д.Ю. Бармин

Судьи

И.Ю. Барьяхтар Т.В. Чернигина