Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. N 12АП-11971/13

г. Саратов

03 февраля 2014 г.

Дело N А12-20934/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жевак И.И., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чернышовым И.И.,

при участии в судебном заседании до перерыва: представителя общества с ограниченной ответственностью "Бэнтэн" - Менжулина А.А., действующего на основании доверенности от 09 января 2014 года,

после перерывов - без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин,

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 06 ноября 2013 года, по делу N А12-20934/2013, принятое судьёй Буланковым А.А., по исковому заявлению комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин (ИНН 3436103218, ОГРН 1023404968619), к обществу с ограниченной ответственностью "Бэнтэн" (ИНН 3436114555, ОГРН 1103453002498), о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин (далее по тексту - истец, комитет) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Бэнтэн" (далее по тексту - ответчик, ООО "Бэнтэн") о внесении изменений в договор от 09 декабря 2003 года N 7005 аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения от 22 мая 2013 года.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 06 ноября 2013 года

исковые требования были удовлетворены частично:

- внесены изменения в договор аренды от 09 декабря 2003 года N 7005 в части наименования арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Бэнтэн",

- пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: арендная плата за землю устанавливается с 22 мая 2013 года в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек, согласно прилагаемому расчёту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Так же с ООО "Бэнтэн" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

Комитет, не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении исковых требований, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Ответчик, в соответствии со статьёй 262 АПК РФ и определением апелляционного суда от 11 декабря 2013 года, представил отзыв на апелляционную жалобу, на основании доводов, которого, просил обжалуемое решение отменить полностью, в виду отсутствия государственной регистрации перехода прав на земельный участок к ООО "Бэнтэн".

В судебном заседании в соответствии со статьёй 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 20 января 2014 года до 21 января 2014 года до 15 часов 30 минут, до 24 января 2014 года 11 часов 00 минут, до 27 января 2014 года 14 часов 50 минут, после чего судебное заседание было продолжено.

Стороны после перерыва в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.

Согласно пункту 25 постановления Пленума ВАС РФ от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чём делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку, ответчиком заявлены возражения по проверке обжалуемого судебного акта в полном объёме, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, независимо от пределов апелляционной жалобы.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 18 июня 2012 года N 01-н (листы дела 102 - 106 тома 1), заключённому между обществом с ограниченной ответственностью "Гелинген" (продавец) и ООО "Бэнтэн" (покупатель), ответчиком было приобретено недвижимое имущество - здание площадки ОКСа, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Ленина, д. 5, на земельном участке с кадастровым номером N 34:36:00 00 05:0099:001246:0005.

На основании данного договора купли-продажи в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области было зарегистрировано право собственности ООО "Бэнтэн" на указанное недвижимое имущество с выдачей свидетельства о государственной регистрации права от 25 июля 2012 года N 34АА N 725775 (лист дела 9 тома 1).

Данный земельный участок, в свою очередь, является предметом договора аренды от 09 декабря 2003 года N 7005 (далее по тексту - договор аренды), заключённого между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин и обществом с ограниченной ответственностью "Камышинский хлопчатобумажный комбинат" (далее по тексту - ООО "Камышинский хлопчатобумажный комбинат") (листы дела 10-18 тома 1), что подтверждено так же Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14 ноября 2013 года N 01/086/2013-430 (листы дела 94-95 тома 1).

Арендодатель, в связи с изменением кадастровой стоимости и методики расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-П "Об утверждении Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", направил в адрес ООО "Бэнтэн" дополнительное соглашение к договору аренды от 22 мая 2013 года следующего содержания:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "арендная плата за землю устанавливается с 22 мая 2013 года в сумме: 1 350 276 рублей 70 копеек в год и ежегодно индексируется в соответствии с коэффициентом индексации, устанавливаемым постановлением Губернатора Волгоградской области",

- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "перечисление арендной платы за землю, определяемой в соответствии с пунктом 2.1 настоящего договора производится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчётного периода, за текущий месяц до 10-ого числа текущего месяца, путём перечисления суммы на расчётный счёт 40101810300000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Волгоградской области; БИК 041806001; ИНН 3436103218 УФК по Волгоградской области (КУИ Администрации городского округа - город Камышин); КБК 768 1 11 05012 04 0000 120; КПП 343601001; ОКАТО 18415000000",

- пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "В дальнейшем арендная плата может изменяться в одностороннем порядке арендодателем, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, льгот по её уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, при этом измененная арендная плата устанавливается с первого дня месяца, следующего за датой письменного уведомления арендодателем о новом размере арендной платы. Индексация измененной арендной платы осуществляется в порядке, установленном пунктом 2.1 настоящего договора".

Ввиду не подписания ООО "Бэнтэн" данного дополнительного соглашения, комитет обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд Волгоградской области.

Арбитражный суд первой инстанции, постановляя обжалуемый судебный акт, удовлетворил следующие заявленные требования:

- о внесении изменений в договор аренды от 09 декабря 2003 года N 7005 в части наименования арендатора на ООО "Бэнтэн";

- о внесении изменений в пункт 2.1 договора в следующей редакции: "арендная плата за землю устанавливается с 22 мая 2013 года в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек, согласно прилагаемому расчёту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора", в удовлетворении оставшихся требований было отказано.

Апелляционная коллегия полагает вывод арбитражного суда первой инстанции в части внесения изменения в договор аренды от 09 декабря 2003 года N 7005, относительно наименования арендатора на ООО "Бэнтэн" основанным на неправильном применении норм права.

В силу статей 8, 9 АПК РФ право на обращение в арбитражный суд непосредственно связано с принципами состязательности и равноправия сторон в арбитражном процессе, согласно которым участники судебного процесса действуют по своему собственному усмотрению, самостоятельно, а суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

Поэтому заявитель, обращаясь в арбитражный суд, должен самостоятельно формулировать требования, их предмет и основания.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведённые лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Нормы статьи 168 АПК РФ не представляют арбитражному суду права выйти за пределы искового заявления и вынести решение по требованиям, не заявленным истцом.

Согласно имеющемуся в материалах дела исковому заявлению, (с последующим уточнением предмета иска, лист дела 44 тома 1), оно не содержит в себе требования о внесения изменений в договор аренды от 09 декабря 2003 года N 7005 в части наименования арендатора на ООО "Бэнтэн".

Так же, данное обстоятельство подтверждено представителем ООО "Бэнтэн" в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Арбитражному суду следовало, разрешая спор, исходить из буквального значения заявленного иска, с учётом воли истца на выбор способа защиты права.

Таким образом, вынося решение в указанной части, арбитражный суд, в нарушение требований статей 49 и 168 АПК РФ вышел за рамки искового заявления, рассмотрев незаявленное требование, в связи с чем, решение арбитражного суда первой инстанции от 06 ноября 2013 года в части рассмотренных незаявленных истцом требований подлежит отмене.

Как указывалось ранее, ООО "Бэнтэн" на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке с кадастровым номером N 34:36:00 00 05:0099: 001246:0005, являющемся предметом договора аренды от 09 декабря 2003 года N 7005.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума от 24 марта 2005 года N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что было у прежнего их собственника.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, указывающего, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходя из толкования вышеуказанных норм права, при переходе права собственности на объекты недвижимости, у ООО "Бэнтэн" возникло право на использование земли, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка и как следствие, в соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ обязанность оплаты фактического использования спорного земельного участка с момента приобретения прав на недвижимое имущество, находящееся на нём.

Заявленные требования истца о заключении дополнительного соглашения к договору обусловлены применением положений статей 450, 451, 452 ГК РФ.

Пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ определено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.

По смыслу данной нормы права лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

Исходя из положений статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 13 апреля 2010 года N 1074/10, в случае, если арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу отсутствия названного соглашения между арендодателем и арендатором в рассматриваемом деле, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам названных норм права.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства допущения ответчиком существенного нарушения условий договора аренды.

Изменение порядка определения размера арендной платы не является основанием к принятию сторонами договора на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об его изменении в этой части.

Как следует из условий договора аренды (листы дела 10-17 тома 1), пунктом 2.3 в редакции протокола разногласий к нему, предусмотрено, что размер арендной платы по настоящему договору может быть изменён в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной и (или) муниципальной власти в соответствии с действующим законодательством, но не более одного раза в течение календарного года.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Аналогичная правовая позиция определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2012 года N 15837/11 (опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22 сентября 2012 года).

Указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когла размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям, подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В данном случае, спорный договор не был заключён по результатам торгов, не относится к числу публичных, в связи с чем, к нему не могут быть применены требования по изменению договора в обязательном порядке, предусмотренные положениями статьи 445 ГК РФ.

В рассматриваемом случае, порядок изменения договора аренды регулируется общими нормами ГК РФ.

Изменение условий договора подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения волеизъявления участников сделки об изменении обязательства.

Статьи 1 и 421 ГК РФ устанавливают и гарантируют в качестве основополагающего принципа гражданского законодательства свободу договора, которая предполагает для субъектов правоотношений возможность определять условия договора по своему усмотрению (пункт 4 статьи 421 Кодекса), данный принцип корреспондирует положению статьи 1 протокола N 1 к инкорпорированной в правовую систему Российской Федерации Конвенции о защите прав человека и основных свобод (Рим, 04.11.1950).

Как определено пунктом 5.1 договора, в редакции протокола разногласий к нему, подписанному сторонами в редакции арендатора, любые соглашения сторон по изменению и (или) дополнению условий настоящего договора должны быть оформлены в письменном виде, подписаны обеими сторонами и вступают в силу с момента их государственной регистрации. Изменение условий настоящего договора без согласия арендатора и ограничение его прав, установленных настоящим договором, не допускаются.

Избранный истцом способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения, в данном деле, истец в обоснование предмета и основания исковых требований просит внести изменения в договор аренды от 09 декабря 2003 года N 7005 путём подписания дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, методики её исчисления и порядка оплаты, однако, в рассматриваемом случае, решение об обязании подписать арендатора дополнительное соглашение не приведёт к эффективной защите нарушенного права арендодателя.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что комитет, как арендодатель, в порядке защиты своих прав, в случае изменения кадастровой стоимости земли и, как следствие, величины арендной платы, вправе будет обратиться за взысканием неосновательного обогащения с арендатора.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, апелляционная коллегия приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, в связи с чем, у арбитражного суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных исковых требований комитета в части внесения изменений в договор аренды в соответствующей части по их предмету и основанию.

С учётом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о внесении изменений в договор аренды от 09 декабря 2003 года N 7005 и изложении пункта 2.1. договора в редакции арбитражного суда подлежит отмене.

Поскольку основанием отмены обжалуемого судебного акта, с учётом мнения сторон, явилась проверка законности и обоснованности решения суда первой инстанции независимо от пределов апелляционной жалобы, апелляционный суд считает жалобу комитета, по доводам, изложенным в ней, неподлежащей удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены судебной коллегией в соответствии со статьёй 110 АПК РФ с учётом того, что истец освобождён от её уплаты в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 06 ноября 2013 года по делу N А12-20934/2013 отменить в частях:

- внесения изменений в договор аренды от 09 декабря 2003 года N 7005 в части наименования арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Бэнтэн" (ИНН:3436114555; ОГРН:1103453002498),

- изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: арендная плата за землю устанавливается с 22 мая 2013 года в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек согласно прилагаемому расчёту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора,

- взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Бэнтэн" (ИНН:3436114555; ОГРН:1103453002498) в доход федерального бюджета госпошлины в размере 2 000 рублей.

В отменённой части принять по делу новый судебный акт.

Отказать в удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин о внесении изменений в договор аренды от 09 декабря 2003 года N 7005 в части изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: арендная плата за землю устанавливается с 22 мая 2013 года в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек, согласно прилагаемому расчёту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

В остальной части решение арбитражного суда Волгоградской области от 06 ноября 2013 года по делу N А12-20934/2013 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

И.И. Жевак С.В. Никольский