Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2014 г. N 06АП-6070/13

г. Хабаровск

31 января 2014 г.

Дело N А73-8258/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ротаря С.Б.,

судей Головниной Е.Н., Козловой Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,

при участии в заседании:

от ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска": Карповой Л.Н., представителя по доверенности от 25.03.2013,

от ООО "Империя": Гараева Гусейн Юсиф Оглы, директора, паспорт, Денисова К.Г., представителя по доверенности по ордеру от 16.01.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Империя"

на решение от 04.10.2013

по делу N А73-8258/2013

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Мельниковой Н.Ю.,

по иску открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"

к обществу с ограниченной ответственностью "Империя"

о взыскании штрафа, расторжении договора аренды и возврате нежилого помещения,

третьи лица: Наумова Наталья Михайловна, общество с ограниченной ответственностью "Хабаровский центр оценки и экспертизы",

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061, ИНН 2700001290 (далее - ОАО "ЦИТ")) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Империя" (ОГРН 102740194484, ИНН 2724087120 (далее - ООО "Империя")) о взыскании штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в размере 10 000 рублей, расторжении договора аренды и возврате нежилого помещения.

Решением суда от 04.10.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом по существу спора, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение от 04.10.2013 отменить и вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ОАО "ЦИТ" отказать в полном объеме.

Обосновывая требования жалобы, заявитель указывает, что истцом не соблюден обязательный порядок досудебного урегулирования спора, ввиду отсутствия с его стороны предложений изменить или расторгнуть договор, что, по его мнению, влечет необходимость оставления искового заявления без рассмотрения.

Требование о возврате спорного помещения считает заявленным к ненадлежащему ответчику, поскольку ООО "Империя" не владело и не пользовалось спорным помещением.

Кроме того считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения Железнодорожным районным судом г. Хабаровска дела по спору между ООО "Империя" и Наумовой Н.М. об освобождении помещения.

Представленные ООО "Империя" с апелляционной жалобой дополнительные доказательства (входящий от 27.12.2013) не могут быть приняты во внимание, поскольку не исследовались судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренные законом основания для принятия к рассмотрению дополнительных доказательств отсутствуют.

В судебном заседании представители подателя апелляционной жалобы на ее удовлетворении настаивали, просили приобщить к материалам дела апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 25.120.2013.

Ходатайство о приобщении указанного документа судом апелляционной инстанции удовлетворено в порядке статьи 268 АПК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "ЦИТ", а также через своего представителя в судебном заседании, и не согласилось с доводами ответчика, посчитав их необоснованными, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Довод ответчика о необходимости оставления искового заявления без рассмотрения считает неверным ввиду установления судом факта направления ОАО "ЦИТ" и получения ООО "Империя" претензии о расторжении договора аренды.

Считает ООО "Империя" надлежащим ответчиком по требованию о возврате имущества, поскольку последний является арендатором спорного имущества по заключенному между сторонами договору.

Рассмотрение спора между ООО "Империя" и Наумовой Н.М. об освобождении спорного помещения считает не препятствующим для рассмотрения настоящего дела о расторжении договора аренды.

Из материалов дела следует, что ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" является собственником функционального помещения площадью 156,6 кв. м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Мирная д. 7, пом.I (1-12), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.2010 серии 27АВ 416443.

Между ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и ООО "Империя" (арендатор) 01.09.2010 заключен договор аренды N 337/10 (далее - договор аренды).

По условиям договора арендатору предоставлено в пользование часть функционального помещения N I(1-12), расположенного по ул. Мирная, 7 в виде комнат N 1-8, общей площадью 137,5 кв. м., для использования под закусочную, на срок до 31.08.2015.

Согласно отметке Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю от 11.10.2010 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разделом 2 договора предусмотрена обязанность арендатора за пользование арендованным имуществом уплачивать арендодателю ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц арендную плату.

В соответствии с пунктом 3.2.6 арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования объекта, связанных с деятельностью арендатора без письменного разрешения арендодателя.

Кроме того арендатор обязался не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другим лицам, не предоставлять объект в безвозмездное пользование без письменного согласования с арендатором (пункт 3.2.10).

В силу пункта 4.2 договора за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных вышеуказанными пунктами договора, арендатор обязался оплачивать арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством.

Из находящихся в материалах дела технических паспортов на спорный объект по состоянию на 07.09.2009 (до заключения договора), а также на 06.08.2013 следует, что в результате перепланировки на арендуемом объекте оборудованы дверные проемы в стенах между комнатами N 1 и 8, N 6 и 7, закрыты дверные проемы между комнатами N 2 и 8, N2 и 7 (закрыты ГВЛ со стороны комнаты N2).

В ходе проверки, проведенной комиссией в составе специалистов истца, составлен акт проверки от 24.05.2013, которым также установлен факт пользования ООО "Хабаровский центр оценки и экспертизы" и Наумовой Н.М. спорным функциональным помещением.

Поскольку переустройство арендованного помещения произведено ответчиком без согласования проекта с истцом, а также передано без согласия арендодателя в пользование третьему лицу, ОАО "ЦИТ", ссылаясь на нарушения арендатором условий договора, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа, расторжении договора и возврате арендуемого помещения.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 6.2.5 договора аренды стороны определили, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в случае неисполнения арендатором принятых на себя обязательств, установленных пунктами 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.10, 3.2.14, разделом 7 названной сделки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства нарушения арендатором условий договора в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статей 450, 619 ГК РФ и условиями заключенной сделки, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора от 01.09.2010 N 337/10 по требованию арендодателя.

Оспаривая решение суда, ответчик посчитал не соблюденным ОАО "ЦИТ" обязательного порядка досудебного урегулирования спора, ввиду отсутствия со стороны последнего предложений изменить или расторгнуть договор, что, по его мнению, влечет необходимость оставления искового заявления без рассмотрения. Кроме того указывает, что письмо ответчика от 19.06.2013 не является ответом на претензию о расторжении договора.

Исходя из положений статьи 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, в том числе, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В доказательство соблюдения указанного выше порядка расторжения договора истец представил суду первой инстанции письмо от 27.05.2013 N 1660/03-04 о расторжении договора аренды, в котором арендатору в срок до 30.05.2013 предложено устранить допущенные нарушения пунктов 3.2.6, 3.2.10 договора аренды, либо расторгнуть договор, а также оплатить штраф в 100 кратном размере минимального размера оплаты труда в сумме 10000 рублей в соответствии с пунктом 4.2 договора.

Согласно представленному почтовому уведомлению, претензионное письмо получено ООО "Империя" 05.06.2013 по адресу: г. Хабаровск, ул. Мирная 7.

Письмом от 19.06.2013 арендатор сообщил ОАО "ЦИТ", что каких-либо договоров субаренды помещений по ул. Мирная, 7 им не заключалось, а Наумова Н.М. осуществила рейдерский захват в отсутствие должного контроля со стороны директора ответчика и в настоящее время помещения освобождены от её присутствия.

Довод заявителя о невозможности получения им претензии от 27.05.2013 ввиду фактического размещения в спорном помещении Наумовой Н.М. нельзя признать обоснованным, поскольку указанная претензия направления арендодателем на юридический адрес арендатора (согласно Выписке из ЕГРЮЛ - г. Хабаровск, ул. Мирная, 7), доказательств нахождения общества в момент направления претензии по иному адресу заявителем не представлено.

Выводы заявителя о том, что ответ на претензионное письмо от 19.06.2013 не является ответом на претензию о расторжении договора, также отклоняется апелляционной коллегией, поскольку доказательств того, что данный ответ дан на какую-либо иную претензию, в материалы дела не представлено.

Таким образом, досудебный порядок, установленный частью 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюден.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Письмом от 13.08.2013 ООО "Империя" подтвердило факт пользования им спорным помещением и проведения в нем на момент направления письма ремонтных работ.

Право арендодателя требовать возврата арендованного помещения в том состоянии, в котором оно принято арендатором, предусмотрено также пунктом 3.2.13 договора аренды.

Функциональное помещение передано по акту от 30.04.2010 в состоянии, соответствующем данным технического паспорта по состоянию на 07.09.2009.

ООО "Империя" полагает, что требование о возврате спорного помещения не могло быть удовлетворено судом, потому как ответчик не владел и не пользовался спорным помещением.

В соответствии с пунктом 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Таким образом, поскольку арендатором по договору является ООО "Империя" судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" о возврате помещения арендодателю.

Помимо изложенных выше требований, истцом заявлено требование о взыскании штрафа в размере 10000 рублей за нарушение условий договора аренды.

Пункт 1 статьи 615 ГК РФ обязывает арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как отмечалось за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств договора, арендатор обязался оплачивать арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством (пункт 4.2 договора).

Приняв во внимание условия договора о невозможности произведения перепланировок, переоборудования объекта и предоставлении объекта в безвозмездное пользование иным лицам без согласования с арендодателем, суд первой инстанции пришел к выводу, что изменение объекта аренды и его передача иному лицу произведены ответчиком с нарушением указанных договорных обязательств, следовательно, имеются основания для привлечения ООО "Империя" к ответственности, предусмотренной пунктом 4.2 договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод как законный и обоснованный.

В отношении мнения заявителя об обоснованности отказа суда в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу, до рассмотрения дела, находящегося в производстве Железнодорожного районного суда г. Хабаровска по спору между ООО "Империя" и Наумовой Н.М. об освобождении спорного помещения, апелляционный суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Как следует из материалов дела, в рамках дела находящегося в производстве Железнодорожного районного суда г. Хабаровска рассматривается спор между ООО "Империя" и Наумовой Н.М. об освобождении помещения, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Мирная,7.

Исходя из существа требования по указанному делу и обстоятельств, входящих в предмет доказывания по нему, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что рассмотрение вышеуказанных вопросов не влияет на возможность разрешения спора о расторжении договора аренды по изложенным в настоящем иске основаниям.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы судебная коллегия находит несостоятельными.

В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела. Нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права не установлены, в связи с чем, оснований к отмене решения от 04.10.2013 и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 04.10.2013 по делу N А73-8258/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий судья

С.Б. Ротарь

Судьи

Е.Н. Головнина Т.Д. Козлова