Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2014 г. N 12АП-11541/13

г. Саратов

04 февраля 2014 г.

Дело N А06-4283/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Жаткиной С.А., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Ленина, д. 14, ОГРН 1103015001550, ИНН 3015090926),

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 11 октября 2013 года по делу N А06-4283/2012 (судья Подосинников Ю. В.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Карповой Елены Александровны (414056, г. Астрахань, ул. Б. Победы, д. 8/2, кв. 4, ИНН 301700054604)

к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Ленина, д. 14, ОГРН 1103015001550, ИНН 3015090926),

эксперту общества с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки" Саламатину В. А. (414000, г. Астрахань, ул. Ленина, д. 20, оф. 6, ОГРН 1023000872311, ИНН 3015058986)

обществу с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки" (414000, г. Астрахань, ул. Ленина, д. 20, оф. 6, ОГРН 1023000872311, ИНН 3015058986)

о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества недостоверной и установлении действительной стоимости недвижимого имущества,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Карпова Елена Александровна (далее - ИП Карпова Е.А., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к управлению муниципального имущества администрации города Астрахани (далее - Управление, ответчик) о признании величины стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Советская/пер.Театральный, 9/5 литер А, пом.036, общей площадью 113,8 кв.м недостоверной, установлении в судебном заседании стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Советская/пер.Театральный, 9/5 литер А, пом.036, общей площадью 113,8 кв.м, обязании Управления заключить договор купли-продажи по рыночной стоимости, установленной в ходе судебного разбирательства.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 11 октября 2013 года требования ИП Карповой Е.А. удовлетворены в полном объёме. Величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу город г.Астрахань, пер.Театральный/Советская, 5/9 литер "А", помещение N 036 общей площадью 113,8 кв.м, определенная отчетом об оценке N 121.03.12 от 04.04.2012, составленным оценщиками ООО "Нижневолжское агентство оценки" Саламатиным В.А. и Кутняковым И.С. признана недостоверной.

На Управление муниципального имущества администрации города Астрахани возложена обязанность заключить с ИП Карповой Е.А. договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу город г.Астрахань, пер.Театральный/Советская, 5/9 литер "А", помещение N 036 общей площадью 113,8 кв.м по цене 3 967 205 рублей 08 копеек, указав ее в пункте 2.1. договора.

Управление муниципального имущества администрации г.Астрахани не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части возложения на Управление обязанности заключить с ИП Карповой Е.А. договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу город г.Астрахань, пер.Театральный/Советская, 5/9 литер "А", помещение N 036 общей площадью 113,8 кв.м. В обоснование данной позиции податель жалобы указывает на то, что Управление не уклонялось от заключения данного договора.

ИП Карпова Е.А., эксперт ООО "Нижневолжское агентство оценки" Саламатин В.А., ООО "Нижневолжское агентство оценки" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

ИП Карпова Е.А., эксперт ООО "Нижневолжское агентство оценки" Саламатину В. А., представители Управления муниципального имущества администрации г.Астрахани, ООО "Нижневолжское агентство оценки" в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 17.12.2013.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.04.2000 между ИП Карповой Е.А. (арендатор) и комитетом по управлению имуществом г.Астрахани (арендодатель) заключен договор N 7298 аренды нежилого помещения на 1 -м этаже кирпичного дома N 9/5, расположенного по ул.Советская/пер.Театральный г.Астрахани. Назначение арендованного имущества - организация торговли (под продовольственный магазин) общей площадью 113,8 кв.м (т.1, л.д.19-20).

16.08.2010 ИП Карпова Е.А. в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратилась в комитет имущественных отношений города Астрахани, правопреемником которого в настоящем правоотношении является Управление муниципального имущества администрации города Астрахани, с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества (т.1, л.д.10-11).

24.04.2012 Управление за N 30-02-01-682 направило предпринимателю предложение о реализации права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 4 252 542,37 руб. с приложением проекта договора купли-продажи.

23.05.2012 ИП Карпова Е.А. направила в адрес Управления заявление, которым выразила свое согласие воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого помещения, указав, что не может согласиться с рыночной стоимостью имущества в размере 4 252 542,37 руб., и представив протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа по нежилому помещению по адресу: г.Астрахань, ул.Советская/пер.Театральный, 9/5 литера А, пом.036, общей площадью 113,8 кв.м (т.1, л.д.13).

29.05.2012 Управление направило предпринимателю письмо за N 30-02-01-780/12, в котором указало, что стоимость объекта установлена по результатам работы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, которая была произведена в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", возможность установления либо изменения рыночной стоимости арендуемого имущества по желанию арендатора не предусмотрена действующим законодательством, в связи с чем представленный протокол разногласий подлежит отклонению (т.1, л.д.14).

Управление направило заявителю на подписание три экземпляра договора купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа N 303/ПП от 25.05.2012.

Наличие разногласий относительно выкупной стоимости спорного помещения, послужило основанием для обращения заявителя с настоящим требованием в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования предпринимателя, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 159-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Следовательно, арендатору, который является субъектом малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 настоящего закона).

Как следует из материалов дела, в августе 2012 года ИП Карпова Е.А., реализуя представленное ей Федеральным законом N 159-ФЗ право, обратилась в уполномоченный орган с заявлением о выкупе арендуемого ею муниципального имущества.

Управление направило предпринимателю предложение о реализации права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 4 252 542,37 руб. с приложением проекта договора купли-продажи.

ИП Карпова Е.А. не согласилась с рыночной стоимостью имущества в размере 4 252 542,37 руб., и направила протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа по нежилому помещению по адресу: г.Астрахань, ул.Советская/пер.Театральный, 9/5 литера А, пом.036, общей площадью 113,8 кв.м.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно выкупной цены.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Установлено, что стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании отчета N 121.03.12 от 04.04.2012 по оценке рыночной стоимости, подготовленного ООО "Нижневолжское агентство оценки", согласно которому рыночная стоимость объекта составила 4 252 542,37 (четыре миллиона двести пятьдесят две тысячи пятьсот сорок два руб. 37 коп.) рублей (без НДС) (т.1, л.д. 44-104).

В связи с несогласием с определённой ООО "Нижневолжское агентство оценки" рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости по ходатайству истца с целью проверки достоверности проведенной оценки определением Арбитражного суда Астраханской области от 05.12.2012 в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для определения соответствия рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке N 121.03.12 от 04.04.2012 достоверной и соответствующей положением законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, проведение экспертизы поручено эксперту Экспертного совета Некоммерческого партнерства Саморегулируемая межрайонная ассоциация оценщиков (НП "СМАОс").

Эксперты НП "СМАОс" Волович Н.В., Семенова Е.А. в своем заключении N 1608/398 от 27.12.2012 указали, что на основании проведенного исследования пришли к выводу о несоответствии отчета N 121.03.12 от 04.04.2012 требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N2), "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3) и недостоверности полученной рыночной стоимости в размере 5.018.000 руб. (в том числе НДС) или 4 252 542,37 руб. (без НДС), а также указали, что стоимость объекта оценки, определенная оценщиками в отчете N 121.03.12 от 04.04.2012, не может быть подтверждена (т.2, л.д.1 -11).

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что указанная в отчете N 121.03.12 рыночная стоимость спорного помещения не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

19.03.2013 в связи с несоответствием отчета об оценке стоимости выкупаемого арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, пер.Театральный/Советская, 5/9 литер "А", помещение N 036 общей площадью 113,8 кв.м его рыночной стоимости, по ходатайству истца определением Арбитражного суда Астраханской области назначена судебно-оценочная экспертиза спорного объекта недвижимости, производство экспертизы поручено эксперту ООО "Научно-исследовательский центр судебных экспертиз Астраханской области".

В соответствии с заключением N 194-13 оценочной судебной экспертизы от 05.08.2013, рыночная стоимость нежилого помещения N 036 литер "А" общей площадью 113,8 кв.м, расположенного по адресу: город Астрахань, переулок Театральный /ул.Советская, д.5/9 по состоянию на март 2013 года составляет с учетом НДС 4 681 302 руб. (т.2, л.д.45-97).

Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с указанным заключением эксперта, а равно с решением суда первой инстанции в части признания недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу город г.Астрахань, пер.Театральный/Советская, 5/9 литер "А", помещение N 036 общей площадью 113,8 кв.м, определенной отчетом об оценке N 121.03.12 от 04.04.2012, составленным оценщиками ООО "Нижневолжское агентство оценки" Саламатиным В.А. и Кутняковым И.С.

Доводы апелляционной жалобы сводятся исключительно к несогласию с удовлетворением судом требования истца об обязании Управления заключить с ИП Карповой Е.А. договор купли-продажи спорного имущества.

В обоснование данных доводов податель апелляционной жалобы указывает на то, что на основании экспертного заключения N 194-13 от 05.08.2013, подготовленного ООО "Научно-исследовательский центр судебных экспертиз Астраханской области", которым была установлена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости в размере 3 967 205,08 рублей без НДС, Управлением был подготовлен новый проект договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, который был представлен истцу для подписания в судебном заседании 08.10.2013. По мнению подателя жалобы, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Управление не уклонялось от подписания договора купли-продажи, а потому у суда отсутствовали основания обязывать управления заключить соответствующий договор купли-продажи.

В судебном заседании представитель ИП Карповой Е.А. возражал против доводов апелляционной жалобы, пояснил, что истец не отказывался от заявленных требований, стороны не достигли в суде первой инстанции возможности заключения мирового соглашения, а потому полагает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные предпринимателем требования в полном объеме.

Изучением содержания искового заявления установлено, что ИП Карпова Е.А. просила суд признать величину стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Советская/пер.Театральный, 9/5 литер А, пом.036, общей площадью 113,8 кв.м недостоверной, установить в судебном заседании стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Советская/пер.Театральный, 9/5 литер А, пом.036, общей площадью 113,8 кв.м и обязать Управление заключить договор купли-продажи по рыночной стоимости, установленной в ходе судебного разбирательства.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.

Способ защиты нарушенного права определяет лицо, полагающее, что его права нарушены. Рассмотрение дела в арбитражном суде осуществляется по заявленному истцом основанию и предмету иска, изменение которых, в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возможно лишь по инициативе истца. Арбитражный суд не вправе самостоятельно изменять предмет и основания иска, поскольку это противоречит принципам равноправия сторон и состязательности арбитражного судопроизводства (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что заявленные истцом требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не изменялись, не уточнялись, от заявленных требований истец в установленном законом порядке не отказывался, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел и принял решение по каждому из заявленных истцом требований.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 11 октября 2013 года по делу N А06-4283/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

С.А. Жаткина И.И. Жевак