Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2014 г. N 13АП-27063/13

г. Санкт-Петербург

04 февраля 2014 г.

Дело N А56-31166/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Валдайцева В.Р.(доверенность от 13.01.2014); после перерыва: не явился,извещен

от ответчика: Рубцов И.И. (доверенность от 20.01.2014); Шепель С.В. (доверенность от 13.01.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27063/2013) Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2013 по делу N А56-31166/2013 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к ООО "Возрождение Северо-Запад"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение Северо-Запад" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 489 317 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.06.2013 по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 20.02.2008 N 00/ЗК-04618(17) и 67 648 руб. 07 коп. пеней за просрочку платежей за период с 11.07.2012 по 17.04.2013.

Определением от 10.06.2013 исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен номер N А56-31166/2013.

Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании денежных средств в размере 276 050 000 рублей за нарушение п. 5.2.2 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 20.02.2008 N 00/ЗК-04618(17).

Определением от 27.08.2013 исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен номер N А56-50530/2013.

Определением от 02.10.2013 по делу N А56-50530/2013 дела N А56-31166/2013 и N А56-50530/2013 объединены в одно производство, делу присвоен N А56-31166/2013.

Решением от 29.10.2013 с Общества в пользу Комитета взыскано 52 116 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.06.2013, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования Комитета удовлетворить в полном объеме, полагая ошибочным произведенный судом расчет задолженности не из площади земельного участка, установленной договором (16 147 кв. м), а из площади земельного участка 7 489 кв.м, установленной судебными актами по делу N А56-37512/2012. По мнению подателя жалобы, расчет размера арендной платы исходя из площади земельного участка 7 489 кв.м должен производиться с 11.02.2013 (с момента вступления в законную силу судебного акта по делу N А56-37512/2012), за период с 01.07.2012 по 30.06.2013 задолженность составляет 321 867 руб.88 коп. Кроме того, на Комитет не могут быть возложены неблагоприятные последствия несоблюдения Обществом сроков строительства многоэтажного паркинга, изменения в договор в установленном порядке не внесены; основания для применения ст. 406 ГК РФ отсутствуют, поскольку подготовка градостроительного плана земельных участков не относится к компетенции Комитета.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43), Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2007 N 1699 между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Капитал-Строй" (правопредшественник Общества, арендатор) заключен договор от 20.02.2008 N 00/3К-04618 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 16 147 кв. м с кадастровым номером 78:34:4130А:41, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Туполевская ул., участок 1 (восточнее д. 5, корп. 1, лит. А, по Комендантскому пр.) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного паркинга.

По акту приема-передачи от 20.02.2008 участок передан арендатору.

Пунктом 9.1 договора установлено, что договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 28.12.2009.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2008.

Разделом 4 договора предусмотрен размер и порядок внесения арендной платы.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2007 N 1699 (далее - Постановление N 1699) 7 860 000 руб. за период действия договора, установленный п. 9.1 договора.

В случае несоблюдения сроков строительства, установленных в пункте 5.2.2 договора (второй этап, окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 23 месяцев, то есть до 28.12.2009), арендатор перечисляет в бюджет Санкт-Петербурга арендную плату за период проектирования и строительства в соответствии с Постановлением N 1699 в сумме, составляющей 283 910 000 руб., в порядке, установленном Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции".

Уведомлением от 19.01.2010 N 149 Комитет сообщил Обществу об изменении арендной платы за земельный участок в период с 01.01.2010 по 31.12.2012 в соответствии с приведенным графиком до момента изменения функционального использования (либо площади функционального использования) участка. После такого изменения арендная плата определяется в соответствии с приложением N 1 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379. С 01.01.2013 размер подлежащий ежеквартальному (ежемесячному) внесению арендной платы определяется арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом арендной платы, осуществленным арендодателем, и с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости.

В соответствии с пунктами 4.3, 4.3.1 договора перечисление арендной платы осуществляется арендатором поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала, в течение срока проектирования и строительства, указанного в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 6.2.7 договора арендатор обязан обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, в сроки, указанные в пункте 4.3 договора и приложении N 5 к договору.

В соответствии с пунктом 8.3 договора в случае нарушения условий пунктов 4.3, 6.27 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора, наличие задолженности по оплате арендной платы и несоблюдение сроков строительства, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исходя из того, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-37512/2012 установлено, что фактически в аренду ответчику предоставлен земельный участок площадью 7 489 кв.м, задержка в реализации инвестиционного проекта не связана с нарушениями, допущенными Обществом, удовлетворил требования Комитета частично, взыскав с Общества в пользу Комитета задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.06.2013 в размере 52 116 руб. 24 коп., рассчитанном из площади земельного участка 7489 кв.м, не усмотрев оснований для взыскания денежных средств исходя из увеличения суммы арендной платы в связи с несоблюдением сроков строительства и начисления пеней на основании п. 8.3 договора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Между тем, судебными актами по делу N А56-37512/2012 установлено, что Постановление Правительства от 25.12.2007 N 1699 о проектировании и строительстве многоэтажного паркинга на земельном участке площадью 16147 кв.м, на основании которого заключен спорный договор аренды, признано утратившим силу Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.02.2010 N 138, которым утверждены проект межевания территории Приморского района, ограниченной проспектом Испытателей, Сизова, Комендантской площадью, Туполевской улицей. В связи с увеличением площади участка для размещения общеобразовательной школы площадь участка для размещения паркинга уменьшена до 7498 кв.м. Градостроительный план земельного участка указанной площадью утвержден распоряжением КГА от 13.12.2010 N 397.

При этом судами установлено, что Общество своевременно обратилось за его получением, тогда как в выдаче градостроительного плана отказано по мотивам, не связанным с какими - либо нарушениями, допущенными Обществом, либо по обстоятельствам, зависящим от воли истца.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно рассчитал задолженность по арендной плате исходя из площади арендуемого земельного участка в размере 7489 кв.м.

При толковании условий договора суд сделал правильный вывод о том, что предусмотренное в п. 4.1 договора условие об увеличении арендной платы за период действия договора (до 28.12.2009) в случае несоблюдения арендатором сроков строительства носит штрафной характер.

Вместе с тем, как указано выше, невозможность осуществления Обществом строительства в предусмотренный договором срок обусловлена действиями государственных органов Санкт-Петербурга, изменением площади земельного участка и, как следствие, несвоевременным оформлением градостроительного плана земельного участка, на котором истец был вправе осуществлять реализацию инвестиционного проекта.

Постановлением Комитета по строительству от 13.08.2010 N 190 срок реализации инвестиционного проекта продлен до 28.03.2011.

Обществом получено разрешение от 06.07.2011 на ввод объекта (многоэтажного паркинга) в эксплуатацию.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что с момента утверждения градостроительного плана и его выдачи инвестору объект построен и введен в эксплуатацию в течение 7 месяцев, то есть в срок в 3 раза меньший, нежели было предусмотрено утвержденными Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2007 N 1714 инвестиционными условиями, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для взыскания с Общества увеличенной арендной платы и предусмотренных в п. 8.3 договора за просрочку её уплаты пеней.

Доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.

В соответствии со статьей 2 Закона N 282-43 договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - это заключаемый в соответствии с данным Законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий. В указанной статье также дается определение понятия "инвестиционные условия": это совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые определены в соответствии с названным Законом.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 282-43 решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается Правительством Санкт-Петербурга.

Таким образом, Комитет заключает договор аренды от имени Санкт-Петербурга, следовательно, вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, задержка выдачи градостроительного плана и иных документов, необходимых для осуществления Обществом инвестиционного проекта, позволяет применить к спорным правоотношениям положения ст. 406 ГК РФ о просрочке кредитора.

Невнесение в условия договора изменений относительно срока ввода объекта в эксплуатацию в таком случае не является достаточным основанием для удовлетворения требований истца, а с учетом фактических обстоятельств дела предъявление иска о взыскании увеличенной арендной платы может быть оценено как злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).

Исходя из изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения требований истца апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2013 по делу N А56-31166/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева