Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2014 г. N 18АП-69/14

г. Челябинск

06 февраля 2014 г.

Дело N А76-16249/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Фединой Г.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2013 по делу N А76-16249/2013 (судья Бастен Д.А.).

В заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Самойлов В.В. (паспорт) и его представитель - Попова Е.В. (доверенность от 13.10.2011).

Индивидуальный предприниматель Самойлов Владимир Владимирович (далее - ИП Самойлов В.В., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Магнитогорска (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании недействительным решения от 13.05.2013 N ОДП-80/1499 об отказе в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:156, расположенных по адресу: г. Магниторгорск, ул. Завенягина, и обязании заключить договоры аренды (т. 1 л.д. 7-12).

Определением суда от 12.08.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Богомолова Виктория Васильевна (т. 1 л.д. 1-2).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2013 (резолютивная часть от 28.11.2013) требования предпринимателя удовлетворены. Отказ Администрации, выраженный в письме от 13.05.2013 N ОДП-80/1499, в предоставлении предпринимателю в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156, признан недействительным. На Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя: в месячный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу принять решение о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156 в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора предпринимателю; осуществить подготовку проектов договоров (договора) аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156 и направить их (его) предпринимателю с предложением о заключении соответствующего договора в порядке и сроки, установленные п.6 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

С указанным решением не согласилась Администрация (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении требований ИП Самойлова В.В. в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Апеллянт считает, что судом не учтено, что вопрос предоставления земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156 связан с исследованием обстоятельства законности раздела земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:0016, которому дана оценка при рассмотрении дела N А76-11423/1012, и незаконности раздела земельного участка судом не установлено.

Суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что предпринимателю необходимы для использования все земельные участки, так как помещения предпринимателя обособлены и используются в качестве комплекса автомобильных услуг, а не автосалона. Таким образом, завершение строительства объекта в качестве автосалона невозможно. Кроме того, учитывая, что объект незавершенного строительства находится в общей долевой собственности предпринимателя и Богомоловой В.В., решение вопроса о строительстве объекта находится в их совместном ведении.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьего лица не явились.

С учётом мнения заявителя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, на основании распоряжения главы города Магнитогорска от 02.10.2001 N 4079-Р между Администрацией (арендодатель) и ИП Самойловым В.В. (арендатор) заключен договор аренды N 2078 от 21.11.2001.

В соответствии с условиями договора аренды, изложенными в пунктах 1.1-1.2, арендодатель передал, а арендатор принял в пользование земельный участок площадью 4 748,12 кв.м, расположенный по адресу: ул. Завенягина в жилом районе Магнитный, кадастровый номер 74:33:021502:07 (74:33:0215001:0016), для строительства автосалона.

Договор заключен сроком до 02.10.2003 (пункт 2.1 договора).

Дополнительными соглашениями от 11.12.2002, от 20.02.2003, от 09.02.2004, от 06.11.2008 стороны изменяли размер платы по договору, срок действия договора, который в соответствии с дополнительным соглашением от 09.02.2004 продлен до 02.10.2008.

Договор аренды N 2078 от 21.11.2001 и дополнительные соглашения к нему от 11.12.2002, от 20.02.2003, от 09.02.2004 зарегистрированы органом государственной регистрации прав в установленном законом порядке.

На основании заявления ИП Самойлова В.В. 15.04.2004 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0215001:0016.

06.11.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым кадастровый номер переданного в аренду земельного участка изменен на номер 74:33:0215001:0016, срок договора продлен до 02.10.2010.

Договор аренды прекращен с 28.10.2011.

Постановлением Администрации N 4138-П от 15.04.2011 утверждена схема N 35439 расположения земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства по ул. Завенягина, выполненная Управлением архитектуры и градостроительства, и рекомендовано Богомоловой В.В. пройти государственный кадастровый учет.

На основании заявления от 12.09.2011 действующего по доверенности от Администрации представителя в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельных участках 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:155, 74:33:0215001:156.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по состоянию на 14.08.2013, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0215001:153 принадлежит на праве аренды Богомоловой В.В. (т. 2 л.д. 59).

Согласно схеме земельного участка на земельных участках с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154 расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 711,19 кв.м., по адресу г. Магнитогорск, жилой район "Магнитный" в районе ул. Завенягина. На земельном участке с кадастровым номером 74:33:0215001:156 расположена скважина для забора воды для осуществления строительства (т. 2 л.д. 116).

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 14.12.2009 (т. 1 л.д. 105-110), оставленным без изменения в указанной части определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 25.02.2010 (т. 1 л.д. 111-114), признано общим имуществом супругов - заявителя по настоящему делу и Богомоловой В.В. объект незавершенного строительства общей площадью застройки 711,19 кв.м., по адресу г. Магнитогорск, жилой район "Магнитный" в районе ул. Завенягина. Доли супругов признаны равными. За Богомоловой В.В. признано право на _ доли в праве собственности на указанный объект незавершенного строительства, за заявителем также признано право на _ доли в праве собственности на данный объект.

Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 74 АГ 323281 от 20.04.2011 (т. 1 л.д. 25).

Решением Орджоникидзевского района суда г. Магнитогорска от 27.12.2010 (т. 1 л.д. 91-99), оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 24.02.2011 (т. 1 л.д. 100-104), изменены доли Богомоловой В.В. и ИП Самойлова В.В. в праве собственности на незавершенный строительством объект. За Богомоловой В.В. признано право собственности на указанный объект на долю в 21/41, за Самойловым В.В. право собственности на долю в 19/40. Доли, принадлежащие Богомоловой В.В. площадью 352,77 кв.м. и Самойлову В.В. площадью 317,93 кв.м., выделены в натуре. Право общей долевой собственности Богомоловой В.В. и Самойлова В.В. на объект незавершенный строительством прекращено.

Помещение котельной, общей площадью 40,49 кв.м., оборудование котельной, ввод воды оставлено в общей долевой собственности Богомоловой В.В. и Самойлова В.В.

05.03.2013 предприниматель обратился в Администрацию с заявлениями о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156 (т. 1 л.д. 123-126).

Администрация письмом от 13.05.2013 N ОДП-80/1499 отказала заявителю в предоставлении испрашиваемых в аренду земельных участков в связи с тем, что объект незавершенного строительства эксплуатируется. Предпринимателю рекомендовано прекратить коммерческую деятельность в здании, вывести оборудование, а также фасад здания оформить в соответствии с проектом (т. 1 л.д. 24).

Считая, что отказ Администрации в предоставлении испрашиваемых земельных участков является незаконным и нарушает права предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что на испрашиваемых земельных участках находится объект незавершенного строительства, принадлежащий предпринимателю на праве собственности. Земельные участки испрашиваются для завершения строительства, ввиду чего предоставление земельных участков не противоречит ст. 36 ЗК РФ. Суд установил, что с учетом целей предоставления первоначального земельного участка для строительства автосалона как единого комплекса и объективной необходимости использования всех земельных участков для завершения строительства, предоставлению в аренду подлежат все испрашиваемые земельные участки. Указанные Администрацией в отказе обстоятельства не признаны судом обоснованными ввиду отсутствия в действующем законодательстве норм, запрещающих предоставление земельного участка по указанным Администрацией основаниям.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как видно из материалов дела, отказ заявителю в предоставлении ему испрашиваемых земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156 мотивирован Администрацией тем, что объект незавершенного строительства фактически эксплуатируется (т. 1 л.д. 24).

Вместе с тем согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает право собственника объекта незавершённого строительства на приобретение земельного участка для завершения строительства в порядке, предусмотренном нормой ст. 36 ЗК РФ.

При этом обстоятельство фактического использования объекта незавершённого строительства по смыслу нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не имеет правового значения для приобретения права аренды, поскольку определяющими для приобретения такого права являются юридические, а не фактические признаки объекта.

В силу п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Случаи ограничения в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определены в п. 5 ст. 27 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал необоснованными доводы, изложенные органом местного самоуправления в обжалуемом отказе.

Из материалов дела следует, что право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 711,19 кв.м., расположенный по адресу: г. Магнитогорск, жилой район "Магнитный" в районе ул. Завенягина, зарегистрировано за ИП Самойловым В.В. и третьим лицом Богомоловой В.В. 20.04.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 74 АГ 323281 от 20.04.2011 (т. 1 л.д. 25), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.03.2013 (т. 1 л.д. 117-118).

Таким образом, заявитель, чье право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано до 01.01.2012, вправе приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности отказа Администрации в удовлетворении заявлений предпринимателя.

Согласно схеме земельного участка объект незавершенного строительства расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154. На земельном участке с кадастровым номером 74:33:0215001:156 расположена скважина для забора воды для осуществления строительства, а также общее имущество Богомоловой В.В. и ИП Самойлова В.В. - помещение котельной общей площадью 40,49 кв.м.

Судом первой инстанции дана правильная оценка проекту строительства автомобильного салона, в пояснительной записке которого указано движение автотранспорта по строительной площадке одностороннее: въезд с автодороги дамбы Магнитного перехода, выезд - на проезд от п. Старая Магнитка (т. 2 л.д. 119-122), что предопределяет движение транспорта в целях осуществления строительства по территории трех земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156.

Доказательств обратного заинтересованным лицом не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь положениями п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", учитывая, что после выдела в натуре долей в имуществе, принадлежащем Богомоловой В.В. и Самойлову В.В., предпринимателю принадлежат на праве собственности помещения с N1 по N8 общей площадью по наружному обмеру 317,93 кв.м. в объекте незавершенного строительства, на праве общей долевой собственности - скважина для забора воды и котельная, учитывая назначение указанных объектов как единого комплекса имущества (автосалона), заявитель вправе претендовать на предоставление ему земельных участков 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156, необходимых для эксплуатации указанных сооружений и завершения строительства объекта.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта, поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка. Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Применительно к указанным разъяснениям в рассматриваемом случае следует сделать вывод о том, что действующее законодательство не исключает приобретение в аренду несколькими лицами делимого земельного участка, что позволяет отклонить доводы Администрации об отсутствии правовых оснований для предоставления испрашиваемых участков в аренду со множественностью лиц.

Следует также отметить, что согласно сведениям технического паспорта (т. 1 л.д. 31) принадлежащий ИП Самойлову В.В. и Богомоловой В.В. объект незавершённого строительства представляет собой здание, а состоявшийся на основании решений судов общей юрисдикции выдел в натуре доли в общем имуществе по существу представляет собой выдел конкретных помещений в указанном здании. Указанное не позволяет признать обоснованными утверждения Администрации о возможности раздела испрашиваемых земельных участков для целей самостоятельного оформления прав на них указанными собственниками объекта незавершённого строительства.

При этом учитывая, что приобретение земельных участков в аренду собственниками объектов незавершённого строительства осуществляется в порядке ст. 36 ЗК РФ, а норма п. 5 указанной статьи не связывает возможность приобретения земельного участка несколькими собственниками объектов недвижимости в аренду с необходимостью волеизъявления всех собственников (с учётом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 4275/11 от 06.09.2011), ИП Самойлов В.В. может реализовать свое право на приобретение земельного участка в аренду независимо от соответствующего волеизъявления другого собственника - Богомоловой В.В.

Указанное позволяет отклонить довод апелляционной жалобы о нахождении объекта в общей долевой собственности предпринимателя и Богомоловой В.В. и совместном характере решения вопроса о строительстве объекта.

Кроме того, решением Орджоникидзевского района суда г. Магнитогорска от 27.12.2010 (т. 1 л.д. 91-99), определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 24.02.2011 (т. 1 л.д. 100-104) право общей долевой собственности Богомоловой В.В. и Самойлова В.В. на объект незавершенного строительства прекращено.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о законности вынесенного судом решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что вопрос предоставления земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156 связан с исследованием обстоятельства законности раздела земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:0016, которому дана оценка при рассмотрении дела N А76-11423/1012, апелляционная коллегия находит необоснованными, поскольку при рассмотрении настоящего дела законность раздела земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:0016 не оспаривается, ИП Самойловым В.В. заявлены иные требования, не связанные с выводами судов по указанному арбитражному делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2013 по делу N А76-16249/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Г.А.Федина