Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2014 г. N 10АП-13897/13

г. Москва

05 февраля 2014 г.

Дело N А41-45598/13

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Сибгатуллиным Р.Р.,

при участии в заседании:

от заявителя - Коваленко О.А., по доверенности от 02.11.2012 N 8-5469,

от заинтересованного лица - Бадмаев С.А., по доверенности от 23.12.2013 N 211-Д,

от третьего лица - представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2013 года по делу N А41-45598/13, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по заявлению индивидуального предпринимателя Сахарова Александра Алексеевича (ИНН 500200002263) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третье лицо: Администрация г. Бронницы Московской области, с требованиями о признании необоснованным отказа, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сахаров Александр Алексеевич (далее - ИП Сахаров А.А., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра, управление, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями:

1) о признании необоснованным отказа в государственной регистрации Дополнительного соглашения N 22Д/2012 к Договору аренды от 05.10.2009 N 30-з/2009, содержащегося в сообщении от 08.05.2013 N 23/054/2013-208 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области;

2) об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести запись в ЕГРП о регистрации Дополнительного соглашения N 22Д/2012 к Договору аренды от 05.10.2009 N30-з/2009 между ИП Сахаровым Александром Алексеевичем и Муниципальным образованием "городской округ Бронницы".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Администрация г. Бронницы Московской области.

Решением от 02 декабря 2013 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования предпринимателя удовлетворил.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционного суда в обоснование доводов жалобы представитель Управления указал, что дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ являются ничтожными, поскольку продление срока договора должно осуществляться исключительно путем проведения торгов в силу требований ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

Представитель предпринимателя возражал против доводов жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей Администрация г. Бронницы Московской области, извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 30 ЗК РФ для предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, 12 мая 2009 года Главой г.Бронницы вынесено постановление N 201 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте города Бронницы Московской области и предварительном согласовании места под строительство комплекса похоронного обслуживания предпринимателем Сахаровым А.А. (л.д.8).

05.10.2009 Главой г. Бронницы вынесено постановление N 497, которым предоставлен в аренду ИП Сахарову А.А. земельный участок площадью 600 кв.метров с кадастровым номером 50:62:0030303:4, с видом использования "под строительство комплекса похоронного обслуживания", местоположением: Московская область, г.Бронницы, участок N 2, в западной части кадастрового квартала 50:62:0030303 (л.д.10).

05.10.2009 между Муниципальным образованием "Городской округ Бронницы" (арендодатель) и ИП Сахаровым А.А. (арендатор) заключен договор аренды указанного участка, сроком действия с 05.10.2009 по 05.10.2012 (л.д.11).

Согласно постановлению администрации г.Бронницы от 16.07.2012 N 426, принятому на основании ст. 22 ЗК РФ, ст. 621 ГК РФ, срок аренды названного земельного участка продлен с 05.10.2012 по 05.10.2015, КУИ города Бронницы поручено внести изменения в договор аренды земельного участка в части установления срока аренды.

16 июля 2012 года стороны на основании постановления администрации г.Бронницы от 16.07.2012 N 426 (л.д.20) подписали Дополнительное соглашение N 22Д/2012 об изменении размера арендной платы и об установлении срока аренды три года с 05.10.2012 до 05.10.2015 (л.д.21).

Дополнительное соглашение было направлено на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Московской области, но сообщением от 08.05.2013 N 23/054/2013-208 в госрегистрации было отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона о госрегистрации (л.д.25).

Не согласившись с отказом, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Изучив материалы дела, апелляционный суд признает обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации Дополнительного соглашения N 22Д/2012 к Договору аренды от 05.10.2009 N 30-з/2009, содержащегося в сообщении от 08.05.2013 N 23/054/2013-208, на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ, регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, проверяет законность сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Из материалов дела следует, что проверяя законность представленной на государственную регистрацию сделки - заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:62:0030303:4 площадью 600 кв. метров под строительство комплекса похоронного обслуживания на период с 05.10.2009 по 05.10.2012, регистрирующий орган установил несоответствие данного договора требованиям законодательства, а именно: нарушение порядка заключения договора, повлекшее нарушение прав третьих лиц, при этом указав, что в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ предусмотрены 2 способа заключения договоров аренды земельных участков под строительство: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования.

Согласно статьям 30, 31 ЗК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении участка с предварительным согласованием места размещения объекта действует в течение трех лет. При предоставлении участка без предварительного согласования места размещения объекта необходимо проведение торгов.

Поскольку с момента вынесения решения о предоставлении участка три года истекло, то, по мнению заинтересованного лица, участок должен быть предоставлен по результатам торгов.

Кроме того, в апелляционной жалобе заинтересованное лицо ссылается на п. 3 ст. 22 ЗК РФ, указав, что преимущественное право арендодателя на заключение договора аренды на новый срок допустимо при соблюдении прочих равных для неограниченного круга лиц условий.

Апелляционный суд находит необоснованной данные доводы регистрирующего органа на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований мотивировано тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии обстоятельств, препятствующих заключению договора аренды на новый срок, установленных частью 10 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ. Также суд ссылается на иные положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В соответствии частью 1 статьи 17.1 названного Федерального закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключениями, установленными названной частью.

Однако, как указано в части второй этой же статьи, данный порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Учитывая, что предметом рассматриваемого договора является земельный участок, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции к спорным правоотношениям неприменимы.

Вместе с тем, ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения.

Как установлено судом, спорный земельный участок изначально был предоставлен предпринимателю под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления спорного земельного участка, предусмотренный статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушен не был.

При этом нормами действующего Земельного кодекса Российской Федерации не установлены требования по предоставлению земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта исключительно на торгах, в связи с чем и при заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды не требовалось проведение торгов.

Довод регистрирующего органа со ссылкой на статьи 30, 31 ЗК РФ о том, что поскольку решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет, следовательно, срок аренды земельного участка для строительства ограничен исключительно трехлетним сроком с даты принятия решения о его предоставлении и не может быть продлен без проведения торгов, не основан на нормах действующего законодательства.

В силу п. 8 ст. 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Таким образом, указанный трехлетний срок относится лишь к сроку действия решения о согласовании размещения объекта, в течение которого должно быть принято решение о предоставлении земельного участка.

В рассматриваемом случае земельный участок был предоставлен в течение указанного срока, при этом сам по себе срок предоставления земельного участка в аренду данными нормами не регулируется.

Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Таким образом, срок договора аренды земельного участка для строительства, заключенного с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, обусловлен сроком строительства этого объекта.

Строительство объекта не закончено.

Вместе с тем, преимущественное право ИП Сахарова А.А. на заключение договора аренды на новый срок закреплено также в пункте 4.3.3. договора аренды от 05.10.2009.

По истечении срока аренды между Администрацией г. Бронницы Московской области и заявителем заключено дополнительное соглашение от 16.07.2012 N 22Д/2012 к договору аренды от 05.10.2009 N 30-з/2009 на основании постановления Администрации от 16.07.2012 N 496, согласно которому установлен новый срок договора аренды - с 05.10.2012 до 05.10.2015.

Арендодатель - Администрация г. Бронницы подписала договор, устанавливающий аренду земельного участка на новый срок, не ссылаясь на наличие указанных в части 10 статьи 17.1 закона о конкуренции обстоятельств.

Таким образом, у регистрирующего органа не имелось оснований считать, что у ИП Сахарова А.А. отсутствовало преимущественное право на продление срока аренды земельного участка под строительство.

Кроме того, заинтересованное лицо не указало иных обстоятельств, препятствующих государственной регистрации договора аренды.

В силу положений п.3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ, регистрирующим органом не установлено.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о незаконности отказа в государственной регистрации Дополнительного соглашения N 22Д/2012 к Договору аренды от 05.10.2009 N 30-з/2009, содержащегося в сообщении от 08.05.2013 N 23/054/2013-208, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, считает ее ошибочной, основанной на неправильном толковании норм законодательства.

Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.12.2013 по делу N А41-45598/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

Е.А. Мищенко М.А. Немчинова