Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2014 г. N 17АП-14981/13

г. Пермь

07 февраля 2014 г.

Дело N А60-26861/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 февраля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей Ю.А. Голубцовой, Т.Л. Зелениной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,

при участии:

при участии в судебном заседании:

от истца - Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска: не явились,

от ответчика - ООО "Енисей": не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Итернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 07 октября 2013 года

по делу N А60-26861/2013

по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска

к Обществу с ограниченной ответственностью "Енисей" (ОГРН 1026602976696, ИНН 6659002755)

о взыскании задолженности по уплате арендных платежей за пользование земельным участком, пени,

установил:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Енисей" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли УЗ N 006095-Д-2005 в размере 4 152 828 руб. 00 коп. за период с 01.01.2007 по 31.03.2013, пени за просрочку платежей по договору аренды в сумме 4 820 862 руб. 00 коп. за период с 01.01.2007 по 31.03.2013.

Решением суда от 07.10.2013 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 486 745 руб. 18 коп., в том числе 134 028 руб. 75 коп. долга, 352 716 руб. 43 коп. неустойки. В остальной части иска отказано.

Истец с решением суда от 07.10.2013 не согласен, в связи с чем обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить в части отказа в удовлетворении требований и в данной части исковые требования удовлетворить. В апелляционной жалобе истец указывает на то, что судом не приняты во внимание положения ст. 424 ГК РФ и правовая позиция ВАС РФ в отношении изменения цены в договорах аренды, заключенных публичными образованиями, что привело к необоснованному отказу в удовлетворении части требований истца. Договор аренды земельного участка заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, изменение (увеличение) арендодателем размера арендной платы связано с новым порядком определения размера арендной платы. По мнению истца, корректировка арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения действующей базовой ставки и методики расчета арендной платы не противоречит закону и условиям договора.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указал на то, что решение суда следует оставить без изменения, поскольку оно соответствует действующему законодательству. Доказательств заключения сторонами договора либо соглашений об изменении условий о размере арендной платы не имеется в материалах дела. Ответчик надлежащим образом не уведомлялся об изменении размера арендной платы. Также ответчик заявляет о пропуске истцом срока исковой давности за период с 01.01.2007 по 21.07.2010 и о применении положений ст. 333 ГК РФ.

Определением от 13.01.2014 Семнадцатый арбитражный апелляционный суд судебное разбирательство по делу N А60-26861/2013 отложил, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на 05 февраля 2014 года с 13 час. 30 мин. На истца, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, возложена обязанность представить доказательства полномочий на распоряжение земельным участком общей площадью 4 433 кв.м, расположенным по адресу: ул. Артиллерийская, 124 в Тракторозаводском районе города Челябинска.

В судебном заседании 05.02.2014 на основании п. 2 ч. 3 ст. 18 АПК РФ произведена замена судей Е.О. Никольской и Ю.В. Скромовой на судей Т.Л. Зеленину и Ю.А. Голубцову.

В судебное заседание от истца и ответчика представители не явились, истцом определение апелляционного суда не исполнено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.04.2005 УЗ N 006095-Д-2005, согласно которому арендатору для завершения строительства объекта и его дальнейшей эксплуатации передан в пользование земельный участок площадью 4 433 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской район, ул. Артиллерийская, 124.

Срок действия договора установлен сторонами в 20 лет (п. 1.4 договора).

Государственная регистрация договора произведена 21.02.2007.

В соответствии с п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

При подписании договора аренды сторонами подписан расчет платы за аренду земли N 1 (форма N 2), согласно которому расчет платы за аренду земли производится на основании постановления главы г. Челябинска от 01.03.2001 N 242-п "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", дифференцированных ставок земельного налога, утвержденных решениями Челябинской городской Думы от 30.10.2001 N 9/6, от 19.11.2002 N 21/2, Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ.

Из данного расчета следует, что размер арендной платы определяется исходя из ставки арендной платы за землю, коэффициента к ставке арендной платы за землю и площади земельного участка.

В соответствии с приложением к договору аренды (форма N 2) арендатор обязан перечислять арендную плату поквартально, в течение календарного года, до 01 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Первый срок оплаты - не позднее 30 дней с даты постановки документа на учет в комитете по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

Названный расчет 06.04.2005 зарегистрирован в Комитете.

Истцом представлен расчет суммы арендных платежей по договору аренды от 06.04.2005 за период с 01.01.2007 по 31.03.2013, в котором размер арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента эффективности использования земель, дифференцированной ставки в зависимости от вида использования и площади земельного участка.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.03.2013, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком и методика его определения по соответствующей формуле согласованы сторонами в приложении к договору аренды от 06.04.2005 УЗ N 006095-Д-2005 (форма N 2), подписанного 06.04.2005.

Следовательно, после согласования сторонами методики определения размера арендной платы за земельный участок по формуле, содержащейся в подписанном сторонами приложении (форма N 2) к договору аренды, данная методика является условием договора аренды о размере арендной платы, его изменение возможно в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Вместе с тем, возможность одностороннего изменения размера арендной платы стороны в договоре не согласовали.

Суд первой инстанции, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/2011, пришел к верному выводу, что принятие нормативных правовых актов г. Челябинска и Челябинской области, определяющих иной механизм (порядок) расчета арендной платы, в данном случае само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.

Доказательств, подтверждающих заключение сторонами спорного договора соглашений об изменении условия о размере арендной платы, в материалы дела не представлено в порядке ст. 65 АПК РФ.

Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом на основании Законов Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, от 24.09.2009 N 477-ЗО, решений Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 от 24.06.2008 N 32/7, от 22.12.2011 N 31/3.

За период с 01.01.2007 по 31.06.2008 размер арендной платы определен по формуле: кадастровая стоимость земельного участка * коэффициент эффективности использования земель * дифференцированная ставка в зависимости от вида использования земельного участка; за период с 01.07.2008 по 31.03.2009 по формуле: кадастровая стоимость земельного участка * ставка арендной платы * коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемый на арендуемом земельном участке (К1) * коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе (К2) * коэффициент, учитывающий категорию арендатора (К3).

Ответчик, ООО "Енисей", ссылаясь на неправильное применение Комитетом при расчете задолженности по арендной плате коэффициентов, представил контррасчет задолженности (л.д. 95), согласно которому, исходя из ежеквартальной арендной платы, определенной договором в 59 499 руб. и произведенных ответчиком платежей, размер задолженности по состоянию на 31.03.2013 года составляет 134 028 руб. 75 коп.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в данном случае арендная плата подлежит определению согласно расчету платы за аренду земли N 1 (форма N 2), исходя из постановления главы г. Челябинска от 01.03.2001 N 242-п "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", дифференцированных ставок земельного налога, утвержденных решениями Челябинской городской Думы от 30.10.2001 N 9/6, от 19.11.2002 N 21/2, Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ по формуле: ставка арендной платы за землю * коэффициент к ставке арендной платы за землю * площадь земельного участка.

Таким образом, размер долга ответчика по состоянию на 31.03.2013 года составляет 134 028 руб. 75 коп.

Истцом также предъявлена к взысканию неустойка на основании ст. 330 ГК РФ и п. 6.3 договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрена неустойка арендатора за просрочку арендных платежей в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Размер неустойки, согласно расчету ответчика, за период с 01.10.2010 по 31.03.2013 составляет 352 716 руб. 43 коп.

Судом первой инстанции правомерно принят расчет ответчика с учетом пропуска срока исковой давности по платежам, срок которых наступил до 17.07.2010 (ст. ст. 195, 196, 199, 200 ГК РФ), и исковые требования в части взыскания пени удовлетворены в сумме 352 716 руб. 43 коп.

Расчет неустойки, составленный истцом, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку произведен с учетом завышенного размера арендных платежей.

Таким образом, решение суда отмене не подлежит.

Следует также отметить, что согласно представленной ответчиком выписке из государственного земельного кадастра земельный участок с кадастровым номером 74:36:02 12 002:0020, расположенный по адресу: г. Челябинск, р-н Тракторозаводский ул. Артиллерийская, дом 124, площадью 4 433 кв.м, находится в государственной собственности. Разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений ОАО "Завод Строммашина", фактическое использование - для эксплуатации участка ООО "Енисей".

Вместе с тем, из договора аренды земли г. Челябинска УЗ N 006095-Д-2005 от 06.04.2005 следует, что ООО "Енисей" Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в аренду передан вышеуказанный земельный участок из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования.

Суд апелляционной инстанции откладывал судебное разбирательство и обязывал истца представить в апелляционный суд доказательства полномочий на распоряжение названным земельным участком.

Однако определение суда от 13.01.2014 истцом исполнено не было.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

С учетом названных норм права, а также отсутствия в материалах дела доказательств регистрации права федеральной собственности на спорный земельный участок (ст. 65 АПК РФ), данные обстоятельства не являются основанием для отмены судебного акта и отказа в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права при рассмотрении дела, которые явились бы основанием для отмены судебного акта на основании ст. 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

Учитывая изложенное, решение суда отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца (ст. 110 АПК РФ) и не подлежит взысканию на основании подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.10.2013 по делу N А60-26861/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л. Панькова

Судьи

Ю.А. Голубцова Т.Л. Зеленина