Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2014 г. N 16АП-4170/13

г. Ессентуки

05 февраля 2014 г.

Дело N А20-3182/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алмазовой М.П., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Статус" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.10.2013 по делу N А20-3182/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Статус" (ОГРН 1090716000033, ИНН 0716007230) к местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 1020701193336, ИНН 0709004615) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора (судья Тишкова Ф.М.), при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Статус" Сухорукова А.В. (доверенность N10 от 20.10.2013), представителя местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики Филипповой Е.С. (доверенность N4691/10 от 27.08.2013),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Статус" (далее - ООО "Статус", истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.

Решением суда от 28.10.2013 ООО "Статус" отказано в удовлетворении исковых требований. Судебный акт мотивирован тем, что ответчиком правомерно, исходя из указанного размера рыночной стоимости земельного участка и в соответствии с действующим законодательством, определена величина годовой арендной платы земельного участка площадью 16 856 кв. м.

В апелляционной жалобе ООО "Статус" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим материалам дела и нарушение судом норм материального права. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что ответчиком неправомерно определен размер годовой арендной платы.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.

Представитель ООО "Статус" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.10.2013 по делу N А20-3182/2013 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 15.05.2006 между администрацией (арендодатель) и гражданином Рощиным А.М. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 630, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Прохладный, ул. Гагарина,73, под базу по снабжению детских дошкольных и школьных учреждений г. Прохладного продуктами питания. Общая площадь передаваемого в аренду земельного участка составляет 17 278 кв. м., кадастровый номер земельного участка 07:10:0201023:0146, срок аренды 7 лет с 04.05.2006 по 03.05.2013 (раздел 1 договора). Актом приема-передачи указанный земельный участок передан гражданину Рощину А.М.

Дополнительным соглашением от 15.11.2007, к указанному договору N 630 внесены изменения в пункт 1.1.

Дополнительным соглашением от 26.07.2010 к договору N 630 внесены изменения в части площади арендуемого земельного участка, указано общая площадь передаваемого земельного участка - 17 221 кв. м. с кадастровым номером 07:10:0201023:284, вместо 17 278 кв.м. с кадастровым номером 07:10:0201023:0146.

31.05.2011 между гражданином Рощиным А.М. и ООО "Статус" заключен договор переуступки права аренды указанного земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендатор с письменного согласия администрации N 2234/7 от 01.06.2011 (арендодатель), обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка N630 от 15.05.2006, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности (пункт 1 договора). Земельный участок расположен по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Прохладный, ул. Гагарина, д.73, общей площадью 17 221 кв. м. с кадастровым номером 07:10:0201023:284, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектом торговли (пункт 3 договора).

Во исполнение условий договора уступки права требования, стороны составили передаточный акт, согласно которому арендатор передал новому арендатору права и обязанности по договору аренды N 630 от 15.05.2006 (пункт 1 акта).

01.07.2011 ООО "Статус" зарегистрировало право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Прохладный, ул. Гагарина, д.73, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации 07-07-04/005/2911-720, 07-07-04/005/2911-721, 07-07-04/005/2911-722, 0707-04/005/2911-723, 07-07-04/005/2911-724, 07-07-04/005/2911-725, 07-07-04/005/2911-741, 0707-04/005/2911-743.

Под указанным недвижимым имуществом арендатора сформирован арендованный истцом спорный земельный участок с кадастровым номером 07:10:0201023:284, указанный в договоре переуступки права аренды земельного участка от 31.05.2011.

В связи с окончанием срока аренды земельного участка по договору N 630, а также на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 31.05.2011, ответчиком принято постановление N 493 от 26.04.2013 о заключении с ООО "Статус" договора аренды земельного участка, в связи с чем, администрация направила в адрес истца проект договора аренды земельного участка N 12 от 26.04.2013, предметом которого является предоставление истцу во временное пользование земельного участка площадью 16 856 кв. м. с кадастровым номером 07:10:0201023:301, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Прохладный, ул. Гагарина,73, с разрешенным использованием земельного участка: под объектами торговли.

Пунктом 3.1 спорного договора аренды в редакции арендодателя предусмотрено, что сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок определен на основании отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком (отчет от 24.04.2013 N 92/13, оценщик Печенкина В.И.) и составляет 1 192 000 рублей. Соответственно, пунктом 3.2 договора предусмотрено, что оплата производится ежемесячно и составляет 99 333 рубля 33 копейки.

Истец указанный договор не подписал и направил ответчику письмо N 14 от 30.05.2013 с протоколом разногласий от 30.05.2013 к договору N 12 от 26.04.2013, в котором предлагает пункты 3.1 и 3.2 договора определить в соответствии с правилами определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа Прохладный, утвержденными 15.06.2012 решением Совета местного самоуправления городского округа Прохладный N 6/6 в редакции по следующей формуле:

А = СхР, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка; Р -действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ и установить в пунктах 3.1 и 3.2 спорного договора аренды годовую арендную плату в размере 408 568,03 рублей, как произведение рыночной стоимости земельного участка - 4 952 339,77 рублей (взяв за основу отчет оценщика Печенкиной В.И. N 92/13, указанный в спорном пункте 3.1 проекта договора) на действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ, выраженную в процентах 8,25% годовых по формуле, установленной в пункте 5 правил от 15.06.2012.

Администрация письмом N 2934/8 от 13.06.2013 отклонила протокол разногласий к спорному договору, ссылаясь на статью 8 Федерального закона от 29.07.2008 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которому проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях передачи в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Порядок предоставления данных земельных участков определен в пунктах 5-8 статьи 36 ЗК РФ. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 12.05.2005 N 187-О указал, что из пункта 6 статьи 36 ЗК РФ в системной связи с иными названными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 ЗК РФ, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В связи с возникшими разногласиями при заключении договора аренды спорного земельного участка истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. 23.07.2013) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей, которые являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Постановлением N 582 утверждены правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Во исполнение пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, постановления N 582 от 16.07.2009, Правительством Кабардино-Балкарской Республики принято постановление N 182-ПП от 06.06.2012 "О правилах определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которую не разграничена" (далее - правила N 182-ПП), в пункте 3 которого органам местного самоуправления рекомендовано руководствоваться настоящим постановлением в части определения размера арендной платы, государственная собственность на которые не разграничена, а также установить правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности.

Указанные правила N 182-ПП определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которую не разграничена (пункт 1).

Пунктом 2 правил N 182-ПП предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которую не разграничена, определяются уполномоченным органом:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков;

- по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

- на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в пунктах 3 и 4 названных правил, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка или в результате торгов, то в соответствии с пунктом 5 правил N 182-ПП арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = СхР, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка; Р -действующая ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Таким образом, способ установления арендной платы на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, предусмотрен нормативным правовым актом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ N 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в случаях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 8 ФЗ N 135-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих, в том числе, муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при определении размера годовой арендной платы земельного участка площадью 16 856 кв. м с кадастровым номером 07:10:0201023:301 подлежит применению пункт 5 правил N 182-ПП, согласно которому арендная плата рассчитывается по формуле А = СхР, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

В связи с изложенным, выводы суда первой инстанции о неприменении вышеуказанной формулы расчета являются ошибочными, однако они не привели к принятию неправильного судебного акта по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 445 ГК установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

26.04.2013 администрацией в адрес ответчика направлен проект договор N 12.

30.05.2013 ООО "Статус" проект договора не подписало и направило ответчику письмо N 14 с протоколом разногласий от 30.05.2013.

13.06.2013 администрация письмом N 2934/8 отклонила протокол разногласий к спорному договору.

17.07.2013 истец обратился в арбитражный суд о разрешении разногласий, возникших при разрешении разногласий.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обществом пропущен срок на предъявление требований относительно условий договора аренды земельного участка.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В связи с чем, у заявителя имеется иной способ судебной защиты нарушенных прав.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда в связи с пропуском срока давности.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.10.2013 по делу N А20-3182/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов