Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2014 г. N 09АП-39112/13

г. Москва

07 февраля 2014 г.

Дело N А40-17974/13

Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 07.02.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Красновой С.В., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Эллиот" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "17" сентября 2013 г. по делу N А40-17974/13, принятое судьей Ким Е.А., по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) к ООО "Эллиот" (ОГРН 1027709024837) о взыскании, при участии в судебном заседании:

от истца: Столярова Т.В. по дов. от 16.04.13г.;

от ответчика: Исмаилов Ф.Г.О. по дов. от 17.07.13г.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Эллиот" о расторжении договора аренды от 28.03.2000 г. N 9-152/2000, о выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вишневая, д.8/16, общей площадью 243,4 кв.м. и передаче указанного помещения в освобожденном виде истцу, о взыскании 458 273 руб. 21 коп., из них - 438 120 руб. 00 коп. - долг по арендной плате за период с 01.03.2012 по 28.02.2013 и 20 153 руб. 21 коп. - пени за период с 17.01.2012 по 04.02.2013 г.

В судебном заседании истец в связи с оплатой части долга по арендной плате в сумме 310 940 руб. 00 коп. заявил ходатайство об уточнении размера исковых требований в части взыскании задолженности по арендной плате в размере 127 180 руб. 00 коп. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

Иск заявлен на основании ст.ст. 309, 452, 453, 619, 622,625 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд являются существенными и влекут досрочное расторжение договора в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. При прекращении договора аренды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Решением от 17.09.2013 г. исковые требования были удовлетворены. При этом суд, установив наличие задолженности ответчика перед истцом и признав ее существенным нарушением условий договора, расторг договор аренды и выселил ответчика из занимаемых помещений.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Эллиот" обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, суд не учел устранение ответчиком допущенных нарушений и оплаты всей суммы долга перед истцом до вынесения решения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению. Вместе с тем, на основании определений суда об обязании сторон произвести сверку расчетов пояснил, что перечисленные ответчиком 530 000 руб. не содержали периода, за который производится платеж, в связи с чем 320 470 руб. были зачислены в счет долга, взыскиваемого в рамках настоящего иска, а 209 530 руб. распределены по текущим платежам за апрель и май 2013 года.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение подлежит изменению, с частичным удовлетворением исковых требований по взысканию неустойки в сумме 14 290 руб.92 коп., в остальной части в иске следует отказать в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом имущества г. Москвы и АООТ "Ветеран" был заключен Договор аренды N 9-152/2000 от 28.03.2000 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вишневая, д.8/16, общей площадью 667,8 кв.м.

В последствии к договору были заключены дополнительные соглашения об уменьшении арендуемой площади до 243,4 кв.м. и замене стороны арендатора на ООО "Элиот", продлении срока действия договора по 09.03.2015 г. и изменении размера арендной платы.

Ответчик принял помещение по акту приема-передачи от 01.05.2007 г.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с п.4.2.2. Договора и дополнительным соглашением, ответчик обязан вносить арендную плату в установленном договором размере ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца.

В силу п. 6.1. договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 7.3. договора аренды при невнесении арендной платы в течение двух сроков оплаты в установленном порядке, Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в установленном законом порядке.

Как видно из материалов дела, Арендатор обязательства по оплате арендных платежей в установленные договором сроки надлежащим образом не исполнял, в связи чем истец претензиями от 25.06.2012 г. N 29-29-1156 и 16.08.2012 г. N 29-29-1407, предложил последнему оплатить сумму долга в размере 219 060 руб.00 коп., неустойки в сумме 5 147 руб.74 коп. в срок до 15.09.2012 г. и расторгнуть договор аренды.

Поскольку ответчик требования, содержащиеся в указанных претензиях не исполнил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и установив наличие у ответчика задолженности по оплате арендных платежей в сумме 127 180 руб. 00 коп.,пришел к выводу о правомерности заявленных требований и принял решение о взыскании в полном размере задолженности и неустойки в сумме 20 153 руб. 21 коп., а также - о расторжении договора в виду невнесении арендной платы в течение двух сроков и выселении ответчика из занимаемых им помещений.

По мнению судебной коллегии, выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленного иска сделаны без учета всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Так, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указал, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Как видно из материалов дела, в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции и до вынесения обжалуемого судебного акта ответчик за период с 01.02.2013 г. по 14.08.2013 г. в качестве арендных платежей перечислил истцу денежные средства в сумме 530 000 руб., в том числе за период с марта по июнь 2012 г., позволявший истцу расторгнуть договор в соответствии с п. 7.3 договора, а впоследствии - платежным поручением от 10.09.2013 г. N 43 перечислил еще 127 180 руб., уплатив тем самым задолженность по арендным платежам в полном объеме.

Кроме того, платежным поручением от 12.12.2013 г. N 15 ответчик перечислил денежные средства в счет погашения пени в размере 6 093 руб.21 коп. (в претензии была указана сумма пени в размере 5 147 руб.74 коп.) и, тем самым, устранил нарушения, послужившие основанием для обращения Департамента имущества города Москвы с требованиями о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого им помещения.

Таким образом, полная оплата арендных платежей на дату принятия настоящего судебного акта, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", является основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды в судебном порядке и, как следствие, для отказа в выселении ООО "Элиот" из занимаемых им помещений, а также - в части арендной платы в полном размере, о взыскании которых заявлено.

Вместе с тем, оставшаяся часть заявленной истцом неустойки в размере 14 290 руб.92 коп. истцом не оплачена и указанное требование признается судом обоснованным.

При этом, судебная коллегия отмечает, что указанная неустойка не являлась основанием для расторжения договора аренды и, следовательно, не является основанием для расторжения спорного договора.

Доводы Департамента городского имущества города Москвы о том, что в связи с отсутствием в платежных документах ответчика периода, за который производится погашение, указанные денежные средства зачислялись им в текущие платежи, подлежат отклонению, поскольку указанные действия истца способствовали увеличению просрочки исполнения обязательства и увеличению размера ответственности ответчика в виде необоснованного начисления неустойки.

В связи с тем, что в результате оплаты долга ответчиком невнесение арендных платежей перестало быть существенным нарушением условий договора аренды в смысле части 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, решение суда первой инстанции от 17.09.2013 г. подлежит изменению, в результате которого с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 14 290 руб.29 коп., а исковые требования о взыскании задолженности в сумме 127 180 руб.00 коп, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений - оставлению без удовлетворения.

Расходы по госпошлине отнести на стороны в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "17" сентября 2013 г. по делу N А40-17974/13 изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эллиот" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 14 290 руб.92 коп. неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эллиот" в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение иска 364 руб.96 коп.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Эллиот" 2 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

С.В. Краснова Е.Е. Кузнецова