Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2014 г. N 18АП-226/14

г. Челябинск

10 февраля 2014 г.

Дело N А07-14249/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2013 по делу N А07-14249/2013 (судья Журавлева М.В.).

Общество с ограниченной ответственностью "Акъярмолоко" (далее также - ООО "Акъярмолоко", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое строение - молочный завод, количество этажей: 1, общая площадь: 934,8 кв. м., литер А, Б, В, инвентарный N 474, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, Хайбуллинский район, село Акъяр, ул. Восточная, д. 10, оформленного сообщением N 61/004/2013-627 от 24.07.2013 (л.д.4-7)

Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.11.2013 (резолютивная часть объявлена 13.11.2013) заявленные требование удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое строение - молочный завод, количество этажей: 1, общая площадь: 934,8 кв. м., литер А, Б, В, инвентарный N 474, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, Хайбуллинский район, село Акъяр, ул. Востояная, д. 10, оформленный сообщением N 61/004/2013-627 от 24.07. 2013. Суд обязал Управление Росреестра устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации перехода права собственности на объект по адресу: Республики Башкортостан, Хайбуллинский район, село Акъяр, ул. Востояная, д. 10 (л.д. 46-53).

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (л.д.62-64).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. По мнению апеллянта, договор о предоставлении отступного от 03.06.2013, представленный ООО "Акъярмолоко" и общество с ограниченной ответственностью "Нефтекомплекс" (далее - ООО "Нефтекомплекс") на государственную регистрацию перехода права собственности на молочный завод по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации, поскольку в указанном договоре отсутствовали данные, определяющие расположение молочного завода на соответствующем земельном участке.

Кроме того, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), арендатором указанного земельного участка является ООО "Акъярмолоко" на основании договора аренды от 19.12.2006 N 54-06-39. ООО "Акъярмолоко" и ООО "Нефтекомплекс" не представлены документы для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего правопредшественнику указанных объектов недвижимости на праве аренды. Податель жалобы полагает, что без передачи прав и обязанностей на земельный участок, на котором расположен молочный завод, государственная регистрация перехода права собственности на последнее не представляется возможным в силу прямого указания закона.

К дате судебного заседания отзыва на апелляционную жалобу от заявителя не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились. От Управления Росреестра поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Нефтекомплекс" и ООО "Акъярмолоко" 03.06.2013 заключен договор о предоставлении отступного (далее - договор от 03.06.2013), в соответствии с которым заявитель передал ООО "Нефтекомплекс" в собственность объект недвижимого имущества: нежилое строение - молочный завод, количество этажей: 1, общая площадь: 934,8 кв. м., литер А, Б, В, инвентарный N 474, адрес: Республики Башкортостан, Хайбуллинский район, село Акъяр, ул. Восточная, д. 10 (пункты 3, 5 договора от 23.06.2013).

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что указанный выше объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:50:110212:168 общей площадью 5573 кв.м. (л.д.59,72 приложения к делу). Указанный земельный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет ООО "Акъярмолоко" по договору с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Хайбуллинскому району.

06.06.2013 заявитель, совместно с ООО "Нефтекомплекс" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на упомянутый объект недвижимого имущества (далее - объект недвижимости).

Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию объекта недвижимости до 18.07.2013 года, о чём уведомило заявителя, путем направления в его адрес Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав по делу правоустанавливающих документов N 02-04-21/004/2005-010.

06.08.2013 представителю заявителя было вручено Сообщение об отказе в государственной регистрации прав по делу правоустанавливающих документов N 02-04-21/004/2005-010 (л.д. 12-14) В данном сообщении Управление Росреестра указало со ссылкой на ст. 25.5 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), что в представленном договоре о предоставлении отступного от 03.06.2013 в предмете договора отсутствуют данные о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости.

Также регистрирующий орган указал, что без передачи прав и обязанностей на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на последние не представляется возможным в силу прямого указания закона.

Заявитель полагая, что данный отказ является незаконным, вынесенным с нарушениями действующего законодательства, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по представлению в регистрирующий орган наряду с документами по отчуждению зданий, строений, сооружений документов о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли действующим законодательством не предусмотрена. При этом суд первой инстанции указал, что действующее законодательство не связывает переход прав на земельный участок при переходе права собственности на недвижимое имущество, расположенное на нем, с волеизъявлением сторон договора, так как переход прав на земельный участок происходит в силу закона.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения и действия (бездействия) закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения и действия (бездействия) лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований имеется.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1). Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Материалами дела подтверждено, что в качестве оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости послужило отсутствие в договоре о предоставлении отступного от 03.06.2013 данных о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости.

В доводах жалобы регистрирующий орган указывает на то, что заявителем и другой стороной договора не были представлены в регистрирующий орган документы для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего правопредшественнику указанных объектов недвижимости на праве аренды

Между тем, из содержания сообщения об отказе в государственной регистрации от 24.07.2013 невозможно однозначно установить, что лицам, обратившимся за регистрацией для устранения препятствий для государственной регистрации следовало представить именно такие документы, в том числе и заявление о внесении изменений в ЕГРП в части арендатора в зарегистрированном договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Следовательно, у заявителя отсутствовала реальная возможность устранения обстоятельств, которые, по мнению Управления Росреестра, препятствовали государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода прав со ссылкой на пункт 2 статьи 19 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество нельзя признать правомерным.

В соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав.

Апелляционный суд, поддерживая решение суда первой инстанции о признании незаконным отказа заявителю в проведении государственной регистрации исходит из следующего.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на задание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды (статья 25.5 Закона о государственной регистрации).

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимости прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421 и 453 ГК РФ является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Указанный вывод подтверждается разъяснением, изложенным в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Из материалов дела усматривается, что спорный объект недвижимости перешел в собственность ООО "Нефтекомплекс" на основании договора о предоставлении отступного от 03.06.2013. С момента заключения указанного договора ООО "Нефтекомплекс" в силу прямого указания закона стало обладателем арендных прав по договору от 19.12.2006 N 54-06-39-зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:50:110212:168 общей площадью 5573 кв.м., поэтому требование Управления о предоставлении документов на изменение арендатора в указанном договоре аренды, противоречат пункту 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации, ввиду чего, отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости с предварительным приостановлением регистрации на основании статей 19 и 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является неправомерным.

Установив, что обществом к заявлению были приложены документы, достаточные для государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости, и отказ в государственной регистрации договора о предоставлении отступного не соответствует.2 ст. 17, п.1 ст.19 Закона N 122-ФЗ, нарушает права заявителя, суд первой инстанции обоснованно удовлетворили требования ООО "Акъярмолоко".

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции также не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2013 по делу N А07-14249/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина